编者按：转按揭在国内出现，最早应该是在上海。早几年，上海房地产成交量的攀升推动了转按揭银行产品的出现，而转按揭的出现又间接推动了房价上涨。2005年3月，上海的转按揭产品叫停后，上海的房价开始有了些许的稳定。深圳的房地产市场上，转按揭业务有少量开展，从上海的实践得知，转按揭对房地产房价的哄抬无疑起到了推波助澜的作用，那么对于深圳，转按揭对房地产市场的影响到底有多大？本文试图通过一些调查，对深圳的转按揭及对房地产市场的影响做一个系统的分析及探讨。

     一、按揭与转按揭的概念
     按揭是香港的叫法，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押xx”，即借款人在支付了首付款之后，以所购住房作为抵押物向银行申请的、用于支付剩余房款的xx。
     顾名思义，转按揭就是转让个人住房抵押xx（以下称为按揭）的行为。

     二、转按揭的分类
     按揭涉及两方主体：借款人和银行。对于银行而言，按揭是债权；而对于借款人来说，按揭是债务。
     根据转让主体不同，可以将转接揭分为债权转让和债务转让。债权转让指按揭在债权人之间的转让，即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行；债务转让指按揭在债务人之间的转让，即原借款人将按揭转给新借款人。
     在不进行转让的情况下，转按揭还表现在“加按揭”这一形式中，它是同名转按揭的一种方式，即我们常讲的“余额抵押xx”。
     据了解，香港及国外等发达市场体系下的转按揭多为债权转让，而我国内地现阶段的转按揭还xx于债务转让。
     在发达市场体系下，由于银行竞争十分激烈，利率水平市场化，再加上各家银行针对按揭xx推出各种优惠条件，对不同借款人来说，在不同时间按揭由一家银行转到另一家银行是有利可图的事情，从而使转按揭的行为十分普遍。譬如在香港地区，各家银行针对按揭推出了一系列优惠条件，由于各家银行按揭利率各不相同且经常变动，提供的优惠条件也有差异，对于不同借款人来讲，在不同时间将按揭由一家银行转到另一家银行是有利可图的。而在内地，按揭利率由中国人民银行统一制定，各家商业银行要求提供的资料、办理时间大致相同，对于借款人而言，银行提供的基本是无差异服务，在哪家银行办理按揭都一样，因而没有债权转让的必要，这也是目前内地转按揭业务xx于债务转让的原因。

     三、转按揭对房地产市场的影响
     通过对深圳房地产市场的调查（数据截至2007年1月1日），以房产户数为计算基数，特区范围内（以下特区范围内均为：罗湖、福田、南山三个区）同一权利人名下只拥有一套住宅的有679687户，拥有两套住宅的有79936户，拥有三套及三套以上住宅的有22776户，以房产户数为计算基数，只拥有一套住宅的比例占87%，拥有两套住宅的比例占10%，拥有三套及三套以上住宅的比例占3%。从这一组数据中看出，大部分购房者的购房目的都是自住，但仍有少部分是拿闲置资金投资或投机房地产的。
     从产权登记的范围调查，特区范围内2003年全年现楼抵押登记套数为93402套，2004年全年现楼抵押登记套数为119494套，2005年全年现楼抵押登记套数为107149套，2006年全年现楼抵押登记套数为144122套，共计464167套。综合该组数据与上一组数据看出，居民在购房时，有超过半数选择银行抵押xx，以按揭的形式分期供楼，并且近五年来，按揭购房的数量是在逐年递增。
     通过对特区范围内已做抵押登记的房地产调查，从原抵押银行的按揭转换到另一家银行做按揭的数量也是在逐年递增，即抵押物不变，只是抵押权人发生变化的数据，特区范围内从2003年1月1日至2007年1月1日，全部为58483次，具体为：2003年1842次，2004年3153次，2005年2647次，2006年5084次。
     在抵押物、抵押人不变的情况下，只是抵押权人发生变化的数据为：2003年399次，2004年535次，2005年380次，2006年1638次。从该组数据中看出，随着房地产市场的发展，价格随市场的增长，将原抵押xx还清，注销抵押登记后再重新评估抵押xx的数字也是在逐年递增，由于房产价格的增长，此种做法加大了房屋市场价值的体现，让投资或投机者的固定资产变成新的现金流。
     从产权登记调查，抵押物及抵押权人不变，只是抵押人发生变化的数据，2003年974次，2004年552次，2005年683次，2006年1258次，该组数据反映出的结果与以上所述的债权转让形式的转按揭最为接近，但由于深圳的登记程序是“抵押注销、产权过户、设立抵押”三步分开办理的，还应将卖出人与买受人在同一家银行做按揭的可能性考虑在内，由于技术原因，无法将该因素的影响详细计算在上述数据内。
     对于投资或投机房地产的人而言，转按揭除了能盘活资金外，还可以把不同债务人之间、债务人与债权人之间的交易过程有机结合起来，缩短交易时间，便利xx者之间交易等。而与此采用的方式是“抵押注销、产权过户、设立抵押”三步并办，投资者办理转按揭程序中，只要能通过xx银行的审批，借款人就可以在房产转让的同时转让自己的xx，即将全部的未还xx本金余额转让给新的购房人，因此，这不仅方便了借款人的房地产转让，缩短了交易时间，也降低了其房产转让的成本，从而为炒楼提供了操作空间。
     上海出台的停止转按揭的政策核心内容是：“凡有抵押的房屋转让，卖出方必须先还清xx，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记”。即将“抵押注销、产权过户、设立抵押”三步并办的程序分开，并在登记时间上严格控制，按照《上海市房地产登记条例》规定，注销抵押登记的时间为7天，转移登记的时间为20天，再加上银行审核及放款的时间，完成一个交易用时约在一个月左右。这项政策会使那些靠银行xx筹措短期资金、没有实力的炒房者的投机途径基本上断绝。
     深圳的“抵押注销、产权过户、设立抵押”三步登记程序一直以来都是分开的，债权、债务转让意义上的转按揭业务并未大量开展，但与此类似的“余额抵押xx”形式的转按揭也给做炒楼生意的投机者提供了相当大的空间。
     近几年新生的“担保公司”、“赎楼公司”等，以较高利息或手续费等形式向xx人放款，xx人用该笔款项支付银行的xx及利息，再将房产卖出获取高额利润，收到售楼款后再支付“赎楼公司”借给其的款项及利息，从而获取炒楼的丰厚资金回报。此类业务的开展，为深圳的炒楼投机者提供了较大的帮助，调控深圳的房地产市场，还应以相应的政策出台来遏止此类行为。同时，将抵押xx，产权过户等手续的办理时间加长，使投机者不能在短时间内套现，以实现稳步调控投机者的炒楼风。