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2010年06月10日 6:14
最近几年，一些大城市的土地拍卖频频出现新xx，很多人把矛头指向土地拍卖制度。理由很简单，既然买地的成本高了，开发商肯定会加价销售，最终成本会转嫁到购房者身上。因此，价高者得的拍卖制度推高了地价，从而推高了房价。
这些言辞时不时出现于报端，当然也不时出现在同事或朋友的嘴边，我曾经试过跟一位同事反驳过这种论调，但适得其反，同事认为我是故意找茬，面红耳赤地争辩。从此我大多是不置一词或一笑了之。
但如果这样的言辞是由一位经济学者的口中说出，则更让人纳闷。以道德文章著称的茅于轼先生，最近就撰文认为拍卖制度抬高了房价，“土地转让仅仅用拍卖方式，就会把低价竞争者排除在外，这是非常不公平的。”
如果说，是由于拍卖制度造成高地价，从而推动了高房价。那么，我们考虑这样一个问题，政府把一块黄金地段的土地白送给房地产开发商，本来会卖2万的房子，会不会只卖5千 ？如果对这个问题还有疑问，你不妨假设一下，自己捡到一颗钻石，会不会认为是意外之财成本为零故此2元转卖给他人？
并非因为土地拍出了高价，导致建成后的房子价格高企。而是因为建成之后的房子可以卖高价，所以土地也很值钱。能卖3万一平方米的房子，即便土地是送的，地产商也还是会卖3万，而非3千。用经济学的逻辑说来，就是价格是由需求决定，而非由成本决定的。
另一个问题，是茅于轼先生支招，认为应该多搞土地招标，而非拍卖。因为拍卖制度是一个土地所有者面对多个开发商，价高者得；而招标制度则是一个开发商对应多个土地所有者。开发商开出土地的条件，然后招标，土地所有者为了卖出土地，会竞相降低价格，这样，最终房价也能降下来。
如前所述，房价和地价并没有根本联系。至于为何土地不采用或者极少招标制，其实是一个很简单的问题。土地的价格和地理位置、周围景观等关系很大的，这也是几个大城市中心区房价动辄高达数万，而在郊区几千就可买到的原因。美国有个地方，仅仅一条马路之隔，房子价格就相差了近十倍，因为一边可以看到海景，另一边不能。
一些质量差异性不大的物品或服务，市场会有招标。比如，一间大企业要采购一批电脑设备，可能会以招标形式进行。这是因为他们能够制定明细的标准，可以具体到指定品牌型号。
土地则不同。位置、景观、交通、周围环境等等各有不同，如果土地不能拍卖，而要地产商自己去招标，他如果对土地的要求罗列得非常细致，细致到只有一处地方符合要求，那竞标者只有一个，毫无意义；如果要求得宽泛，则夺标的会是位置景观等评价最差的那方，这并非开发商之所愿。
如果一定要改拍卖为招标，并且土地环境景观等因素要明确，只能是这样一种模式：政府立法规定，土地的所有者不能拍卖土地，而是要自己搞房地产项目卖房子，招标建造商，价低者得。这种模式之荒谬，应不需多言。
也就是说，拍卖或者招标制度，其实是面临不同的约束条件市场选择的不同制度模式而已。非要予以干涉市场主体去选择某种模式，只能增加信息费用。认为通过投标而非拍卖制，从一个供应方对应多个需求者改为一个需求者对应多个供应方，能够降低地价，那其实是一种掩耳盗铃式的幻想。
不必老是强调房子的特殊和重要，房子和其他商品其实并无二致。要抑制房价的不断上涨，只能着眼于供应上。包括提供更多土地，加大城市化进程，这一点，茅于轼先生一年多前撰文对18亿亩耕地红线政策的质疑和批评，其坚持真理的执着和勇气，堪为后辈典范。（原发《钱经》）
( jiangxiaoyu@gmail.com)铅笔经济研究社理事。现居广东江门，研究领域涉及经济学及诗词写作学。推崇自由市场制度，倾向保守主义，素厌乡愿、民粹，坚信个人主义是自由主义前提和根本。 
由于土地只有一个供应者，天价拍卖不断的提高了{wy}供应者的心理底线，从而减少了土地的实质供应（达不到底线就流拍），也必然减少房屋的供应，提高对开发商和购房者对房价未来的预期。从这个意义上，我不认为茅老说「拍卖制度抬高了房价」有错。
江小鱼的批评轻率了。
正和 回复:
六月 10th, 2010 at 11:00 上午
市场选择下形成的招标，通常是拥有稀缺程度或专用程度高的资源一方发标，拥有稀缺程度或专用程度低的一方应标。茅老的建议，是要众多拥有通用资源的开发商，去向垄断土地一级供应且土地专用程度较高（位置、规划）的政府招标，实在是天真可爱，仁心是如此地与理性冲突。
天价到底是刺激供地还是相反？唐兄不会创造了新的供给定律吧。一两次流拍不正是市场起作用的方式吗？难道应在从未流拍的情况下就开始降低标底价吗？
回复:
六月 10th, 2010 at 12:38 下午
在房地产市场这根链条上，需求曲线要分开看：卖地者（地方政府）和买地者（开发商）之间有一根，开发商和买房人之间另有一根。
江小鱼本文想说的是，买房人的出价决定了土地的成交价。茅老表达的是，土地拍卖制度推高了房价，或者理解为高成交价的土地推高了房价。
我是这么理解的，不敢肯定对。请正和兄及各位高人赐教：
1. 由于不同城市之间的土地替代性极小，所以可以说地方政府是土地的垄断供应者。
2. 经济学教科书告诉我们，垄断者可以通过调整向市场供给的量来改变市场价格；地方政府也是经济人，其将在「{zg}价*{zd1}量」与「{zd1}价*{zg}量」之间寻找一个可以获取{zd0}利润的量。
3. 在房屋的市场价格不变的前提下，地方政府通过拍卖制度集中开发商出价，是力求增加自己的租值，减少开发商的租值；开发商之间的竞争，是将市场给住宅定价中的租值部分{zd0}可能划给地方政府。通常看到的房地产开发中的腐败「寻租」，寻的就是这一块「租」。
4. 土地成交价格高的后果，必然使其上房屋倾向于造更xx的房子。这是阿尔钦好苹果多出口的例子可以解释的。套用在房子上吧：
地价1000元，分别建造成本1000元的房子与建造成本3000元的房子，低价房屋市场价格（简单起见，暂不考虑市场平均利润）与高价房屋之比是2:4；
若地价5000元，分别建造成本1000元的房子与建造成本3000元的房子，低价房屋市场价格与高价房屋之比是3:4。
两厢对比之下，地价越高，高价房屋相对价格越便宜，低价房屋相对价格越贵。所以，高价地必然偏向于制造更贵的房屋。
张五常在《科学说需求》中说：「买了一幅高级的住宅用地，风景如画，你不会建一所简陋的房子在那里。要是你发了神经，以简陋为贵，建造了那样的房子，你的建造费用一定血本无归：在建造后把房子卖出时，你所得的充其量是地价而已。上佳的住宅用地，建造的房子必定是较佳的。这也是需求定律的含意。」
5. 还有一条，我考虑不成熟，拿出来请教：开发商租值降低，进入房产开发的资本会减少，房屋的供应相应减少，也会引发市场预期房屋价格上涨。预期引导人的投资行为，买房人受预期引导进入市场，也会推高房价。
综上所述，土地拍卖制度的确会造成市场房屋价格的上扬，并通过房屋价格的反过来刺激地价的进一步上涨，形成一个恶性循环，这个恶性循环的根本原因在于土地供应的垄断性。由于这个垄断者是政府，所以不可能通过政府管制策略来改变。什么时候土地供应没有竞争，什么时候这个恶性循环将一直存在，并最终体现在房价的长期趋势上。
格局 回复:
六月 10th, 2010 at 1:20 下午
改变土地用途和提供招拍挂{wy}的主体是国土局非地方政府，地价高是部门利益{zd0}化是因地方收益是果。茅老很清晰只是留余地。
西门小庆 回复:
六月 10th, 2010 at 1:32 下午
1、由于土地的属性使然，地方政府是地方土地的xx垄断者，但同样各地方政府之间也是竞争者，开发商可是会用脚xx的。
２、用企业的思维去推测政府的供地模式，结局只有杯具。
３、在这里引入一个租值xx是多余的，公开市场拍卖是讯息费用{zd1}的一种出让形式。抛却拍卖的其他土地出让方式多会使租值消散，而不是转移给开发商。同时你对地产开发中的腐败问题也不了解。
４、赞同，的确是这样，地价推高了房子的整体质量水平。
５、不成立。你知道自己在说什么吗？
正和 回复:
六月 10th, 2010 at 1:42 下午
在房屋的市场价格不变的前提下
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有了这个前提（即房屋的需求曲线既定），加上开发商充分竞争这个前提，土地的需求曲线就被决定了。如果给定土地供给量，则土地价格（含寻租成本来内的总代价）就被决定了，不管这供给量是以招拍挂还是协转划拨赠送放出去。以价格决定归属，当然是拍买xxx率，减少了租值耗散。何况，招拍挂正是在寻租的社会耗费中应运而生的，不能好了伤疤忘了痛。
反对ZF{zd0}化卖地收入，并不一定是好事，如果政府因此而减少了其它税费，那是一个有效率的改进。我认为，地方政府追求卖地收入{zd0}化（即土地租值{zd0}化，必然要提供办事效率、税收优惠、城市规划等方面的改善），在过去几十年，基本上是促进了经济发展。那些政府低效、秩序不良的地方，土地能卖出高价吗？
格局 回复:
六月 10th, 2010 at 1:53 下午
房价高和油价高是一个道理部门利益而已至于通过那种方式进入市场以不重要。