2005年12月3日，王某与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定购买某花园B栋7层A702房。合同约定了房屋面积、价格、付款方式、交付日期等，并约定该房屋的土地使用权年限为70年，自2005年2月28日至2075年2月28日。王某按合同规定向开发商支付了房款45万元。2007年12月，王某按合同约定期限收了房。2009年6月，开发商为王某办好了房地产权证书。王某发现，房地产权证书登记的土地使用年限的终止日期为2065年1月3日，整整比合同约定的70年少了10年。王某找开发商交涉，开发商先是以种种借口搪塞，之后王某联合其他存在同样情形的业主一起找开发商交涉，迫于业主们的压力，开发商答应替业主们向国土部门申请延期至70年。但业主们不同意开发商提出的补救方法。王某等人遂将开发商告上法庭，请求判令开发商退回因土地使用权年限缩短而多收的房款及利息。

　　【法院判决】

　　法院认为，王某依合同约定支付了房屋价款，依法应取得所购买的房屋的产权。王某所取得的房地产权证上所登记的土地使用权终止日期与《商品房买卖合同》的约定不符，土地使用权年限比约定减短，是开发商未按约定xx履行合同的表现，开发商应承担相应的违约责任。但是，法院又认为，本案中，《商品房买卖合同》并未对前述违约事由出现时违约方（开发商）应承担的违约责任进行明确，即未约定开发商承担违约责任的方式（采取补救措施或者赔偿损失）及损失赔偿额的计算方式。而在住宅建设用地土地使用权法律规定方面，《物权法》第149条虽然规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但是，对于续期应否缴费和按何种标准收费，尚无相应的办法和具体规定。因此，王某提出的赔偿要求属于尚未发生的损失，该损失是否会发生以及具体的损失金额多大，均尚不能确定，也即王某主张开发商应退回因土地使用权年限缩短而多收的房款及利息没有明确的法律依据，不应得到支持。法院因此判决驳回王某的诉讼请求。王某不服一审判决，上诉到中级人民法院，中级人民法院认为一审判决并无错误，驳回了王某的上诉请求。

　　【点评】

　　土地使用权年限缩水，消费者维权难！

　　造成土地使用权年限缩水主要有以下几点原因：其一，自开发商从政府那里获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发、销售及至办理房产证的过程，一般至少要半年时间，有的甚至会拖上三、四年；其二，有的开发商因开发资金不到位，相关证件未办齐等因素，导致开发周期延迟；其三，销售周期过长、市场定位不准确等因素，导致已建成房屋滞销或闲置，购房者购买前，房屋已闲置一段时间。因此，购房者实际购买到的房屋的土地使用权期限，只能是70年减去开发商在开发、销售期间年限的“剩余年限”。

　　如果开发商在出售房屋时没有向买受人明示土地使用权剩余年限的真实情况，则无论是何种原因导致使用年限不足70年，责任均在于开发商。开发商按理均应承担责任。因为，从理论上讲，消费者的购房款中已包括了土地出让金或使用费，则相应的，消费者所购买的房屋土地使用权应是完整的70年；同时，由于购房款中包含了土地出让金或使用费，则房产的实际使用期限应该反映在房价上，也就是说，同一处房产，其剩余年限越长，使用价值就越大，价格也就越高；反之，其剩余年限越短，使用价值相对较小，价格也就相应较低。因此，如果按这一理论来进行推断，就现实中存在的土地使用权年限缩水的问题，消费者存在隐性的购房损失，且这种损失必须得到补偿。

　　然而，在现实中，由于法律规定上尚存空白，消费者要通过诉讼得到补偿，是很困难的。问题的关键在于，土地使用年限与房价之间的关系并不明晰。因此，买房人如果就土地使用权缩水而向开发商主张进行补偿，法院难以找到确定补偿的具体依据。就本案例而言，法院虽认定开发商违约，也认为开发商应承担相应的违约责任，但是，法院却以损失赔偿缺乏具体的、明确的法律依据为由而不支持王某的主张。