——对揭阳房地产中介服务业发展状况的初步调查

近年来，随着经济社会发展不断加速，揭阳城市发展日新月异，特别是市区的面貌，更是一年一个样、越变越美丽，一个富有岭南水乡韵味的新型中等城市，正傲然崛起在榕江之滨，一座未来的区域中心城市，正在粤东大地上快速成长……一个城市开始进入高速发展周期，必然为当地房地产业发展提供巨大的发展机遇与空间，而房地产业的良性发展，反过来也必然对城市加速发展产生巨大的推动作用。揭阳的情况也不例外，仅仅数年时间，揭阳市房地产业“蛋糕”越做越大，产业发展层次越来越高，近两三年来，每隔不久，揭阳市区就有新的大型xx楼盘推出，足以见证揭阳市房地产业发展的速度。房地产业是一项向上向下都具有高度延展性的基础产业，在其高速发展的强力带动下，一系列相关的派生子行业，也都获得了广阔的发展空间，这其中，与其依存度{zg}的房地产中介服务业，无疑获益最多。伴随着揭阳房地产业的迅速发展，近年来，揭阳市的房地产中介服务业也呈现了旺盛的发展势头。

房地产中介服务业作为房地产业的下游产业，是房地产市场持续稳定发展的必需配套行业，成熟规范、良性发展的房地产中介服务业对促进房地产业的市场流通、加强市场自我调控都具有不可替代的积极作用。从这个意义上来说，近年来，揭阳市房地产业的快速健康发展，其中少不了房地产中介服务业的一份功劳。然而，事物总有其两面性，在看到房地产中介服务业积极作用的同时，这一行业在客观上暴露出来的服务质量参差不齐、经营行为不够规范、从业人员素质低下等一系列问题，却也不能不教人担忧。当然，这其中有些问题，并非我们这里所独有，而是当前整个房地产中介服务业的通病，但由于揭阳市房地产业发展起步较晚，而短时间内拉升速度又极快，没有为房地产中介服务业的发展提供充足的发育时间，所以，房地产中介市场仍停留在相对较低的发展层次，按照业内人士的说法，揭阳当前房地产中介市场仍处于初级阶段，在这样的背景下，当前揭阳市房地产中介服务业存在的种种问题，就显得更为突出。

近期，我们对揭阳房地产中介服务业进行了初步调查，通过采访相关管理部门、业内人士、消费者及消费者权益保护机构，并征求了法律界人士的看法，汇集各方意见，试图对这一行业的发展状况进行一次粗略的梳理、对存在的问题作简单思考。

国家有关部门对房地产中介机构从业人员实行严格的资格审查制度，但实际上仅有少数中介能按规定配齐专业人员。

市场现状：

中介机构鱼龙混杂

服务质量参差不齐

根据市工商部门提供的统计数字，全市范围内（包括各县、市、区），经申请设立并有登记注册的房地产中介服务机构共有40多家（包括房地产评估（估价）机构、房地产咨询机构及房地产经纪机构等三种类型的中介组织），其中约60%为企业法人，其余的则为个体经营。那么，市场的实际情况如何呢？市区有一家由深圳某房地产中介公司于2003年设立的分公司，2008年，该公司对行业市场状况进行了一次不xx统计，当年，仅榕城、东山两区，就有各种层次的房地产经纪中介机构45家（未包括评估及咨询中介）。公司有关负责人告诉记者，当年的调查尚有不少遗漏，而且这两年间，由于本地房地产市场持续畅旺，又不知催生了多少新开张的中介。工商部门有关人员向记者解释，由于工商部门只有外部管理职能，只负责对手续完备、符合条件的中介进行登记注册，故此只能对相应的机构进行统计，没办法掌握到其他非法经营的中介机构的情况。

按照《城市房地产中介服务管理规定》有关要求，设立房地产中介服务机构必须具备下列条件：一、有自己的名称、组织机构；二、有固定的服务场所；三、有规定数量的财产和经费；四、从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。《城市房地产中介服务管理规定》相关条款还对中介服务机构的从业人员资格进行了严格规定，房地产经纪人、房地产评估师及其他专业技术人员，均必须通过全国统一的考试，经考核合格取得相应资格证书方能持证上岗。然而，在调查中我们发现，绝大多数中介服务机构均未能满足以上设立条件，即使是经工商部门登记注册、相对规范者，也未能xx满足相应条件，而为数更多的非法经营的中介机构，特别是那些遍布大街小巷的“黑中介”，更是连一项必要条件都不具备。

根据《城市房地产中介服务管理规定》及其他有关规范性文件规定，房地产中介服务机构在提供服务过程中，佣金收入是其{wy}收益来源，佣金必须是在委托方（即出售或者出租房产的业主）与承买（租）方达成实际交易之后方能收取。然而，不少中介机构，尤其是非法经营者收取介绍费、看房（楼）费、寄售（租）费的现象却普遍存在，甚至还有个别中介机构参与炒楼，这些现象不仅严重影响行业信誉，甚至对房地产市场健康发展产生了一定的干扰。

在开展中介服务过程中，多数经工商部门登记注册的正规中介机构，均基本能自觉履行义务，从确保各方正当利益不受损害的角度出发，认真核实委托方提供的房产信息，并向购（租）房方提供全面、真实、准确的信息，在双方达成意向后，敦促其签订三方合同，并跟踪服务，陪同或者协助双方完成公证、过户等手续，直至交易完结。然而，也有少部分无良中介采取“两头欺、两头吃”的恶劣手段，在交易双方之间设置障碍，达到自己赚“黑心钱”的目的。比如某一宗交易，中介在觉察交易双方都急于成交的情况下，就费尽心思不让交易双方直接接触，要求卖（租）方尽量压低价格，而抬高另一方价格，从中赚取“差价”，就是一种常见的伎俩。

关于服务费用的收取，就二手房交易的佣金来说，本地各家中介基本都能按有关规定执行，收费标准还略低于相关规定，多数中介都按10万元统一向交易双方各收取1000元、10万元以上向双方各收取成交金额1%的标准执行，而物价部门规定佣金总额不得超过实际成交金额的3%.租赁业务的佣金收取则不尽规范，按照规定，经中介发生的房屋租赁，中介机构向双方各收取不超过单月租金50%的服务费用，而目前揭阳房地产中介行业形成一种“潜规则”：业主不必支付佣金，中介机构仅向承租方收取50%以上的服务费用。据业内人士介绍，在2005年以前，揭阳市的中介机构都还是按照有关规定收取租房佣金，但某家中介为了招揽房源，破坏规矩向业主承诺成交后不收取费用，此后，其他中介没有办法只好跟着做。

《城市房地产中介服务管理规定》第十八条规定：房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具xx，依法纳税。在调查中记者发现，仅有为数不多的正规房地产中介能自觉履行这一义务，多数非法经营的中介机构只开具零星收据甚至不给予任何收费凭据。

正轨中介经营行为大都较为规范。

这种“沿街摆卖”的房地产中介大多为未经工商部门登记注册的“黑中介”

管理部门：

行业管理须进一步加强

国家住房和城乡建设部《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月8日建设部令第50号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）{dy}章第三条对房地产中介服务的归口管理作了明确规定：国务院建设行政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作；省、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域的房地产中介服务工作；直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门管理行政区域内的房地产中介服务工作。根据这一规定，揭阳市的房地产中介服务管理工作应当由市房管部门负责。在这次调查中，我们首先联系的，也正是市房管局。然而，几经周折，当记者终于电话联系上该局有关负责人时，这名负责人却婉拒了我们的采访要求。在随后的调查中，接受采访的房地产中介业内人士表示，最近几年好像都没有房管部门的工作人员与他们接触过。

《城市房地产中介服务管理规定》第十二条规定：设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的１个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。此外，第十三条还规定：房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。在调查中我们发现：即便是相对规范的房地产中介服务机构，也仅仅履行向工商部门申请设立登记的手续，而并未到房管部门备案。而对中介服务机构专业人员条件的检查，也没有按规定每年进行一次，近几年，仅有2008年，由市工商部门组织部分中介机构的房地产经纪人员与其他行业经纪人员一并，进行过一次资格培训。

事实上，对房地产中介机构许可审查把关不严、日常管理缺位的问题，在其他城市同样普遍存在，不少地方的房地产中介服务机构也如同揭阳这样，处于一种失管的游离状态，尽管国家有关部门为加强行业管理出台了《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》等规范性文件，但在实际执行中却都大打折扣，很难落到实处。

消委会：

增强自我保护意识确保自身利益

揭阳市消委会有关负责人表示，房地产中介服务的过程中，交易双方及中介机构都可能发生利益受损的情况，从维护消费者权益的角度来讲，三方都可能成为维权的主体。按照当前我市房地产中介市场的实际来看，应该说，侵权现象还是时有发生的，但是，消委会接到投诉或请求帮助的个案却基本上没有。为什么会出现这种奇怪的现象呢？揭阳市消委会认为，这一方面，由于消委会不是政府职能部门，没有行政职能，对某一行业的行为不具备强制性和有效的约束力，而消费者一旦在房地产中介服务过程权益受损，首先想到的是向相关管理部门反映情况；另一方面，由于大多数市民自我保护意识不强，法律常识较为缺乏，没能掌握有效的维权依据，即使希望通过消委会协助维权，也拿不出有力证据，所以往往寻求其他途径解决；还有一个因素，就是揭阳城市规模并不大，人际关系网络交错盘织，有纠纷发生之时，不少人仍然依靠传统观念，找熟人朋友协商解决问题。

消委会的同志提醒消费者，法律途径是解决侵权纠纷xxx、最可靠的途径，在房地产中介服务过程中，发生关系的三方都要增强自我保护意识，尽可能掌握相应的法律法规常识，在整个过程中，都要注意占有有效的维权依据，万一自己的合法权益受到侵害，才能正常维权。

房地产市场的快速成长为中介行业的发展提供广阔空间。

正规中介：

希望尽快规范市场秩序

在这次调查过程中，我们采取不同采访方法，接触了不同层次的房地产中介服务机构：对正规的房地产中介公司，我们直接表明采访意图，请公司有关负责人介绍市场状况；对个体经营的中介机构，我们通过朋友，以了解内幕情况为由与经营者约谈；对非法经营的“黑中介”，则以求租者的身份进行暗访。

通过大量采访，我们发现，不管是哪一层次的房地产中介，均认为自身承受巨大的市场生存压力。尤其是正规经营的中介公司，更是坦言：假如不尽快规范市场秩序，正规房地产中介公司很难与个体经营或者“黑中介”竞争。深圳某房地产中介公司在揭阳设立的分公司有关负责人认为，“黑中介”倚仗经营成本低甚至零成本、经营行为不受约束等“优势”，对正规公司及合法个体经营户的正常业务运作造成极大冲击。打比方说，一宗租赁业务成交之后，“黑中介”往往只收几十元，而正规公司及按章经营的个体中介机构按规定收取月租金50%以上的佣金，尽管表面上看前者收得很便宜、赚得很少，但事实上扣除各种成本之后，后者的实际收益或许并不见得多多少；而作为租房者来说，假如同样能够达到目的，当然更愿意选择费用低的“黑中介”，这无疑就是一种不平等竞争。然而，由于通过“黑中介”发生的交易xx没有任何保障，万一发生纠纷，交易双方都不能为维护自己的利益拿出有效的依据。类似这样的行为对行业的规范发展产生了严重干扰。

在采访过程中，各个层次的房地产中介服务机构还表达了一种共同的烦恼：个别人缺乏诚信导致中介机构利益受损。最常见的一种情况就是：中介接受业主委托，向需求方提供相关信息，交易双方接触之后，就绕过中介进行交易，意图逃避偿付佣金的义务。碰到这种情况，多数中介由于缺乏维权凭据，往往只能吃哑巴亏。有一家个体中介的经营者告诉记者，2005年，他介绍了一宗二手房交易，买卖双方在通过他接触后私下交易拒付佣金，他尝试以法律手段维护自己的应得利益，但由于证据不足，只能不了了之，{zh1}仍然只能通过其他社会关系挽回部分损失。

法律界人士：

市场要扶持培育

更需引导规范

就房地产中介市场法律法规如何完善，以及交易双方与中介之间可能引发法律纠纷的问题，记者特地采访了某律师事务所的资深律师。律师表示，目前，国家尚未对房地产中介服务行业制订专门的法律法规，只能引用《民法》、《合同法》等法律的适用条款，结合《城市房地产中介服务管理规定》等规范性文件对行业进行管理。这名律师介绍说，根据自己多年来的工作实践，经由房地产中介产生的法律纠纷时有发生，但这些纠纷往往大多以调解的方式处理，真正弄得对簿公堂的为数不多；而平时就有关问题向律师提出咨询者就非常多。这名律师认为，一方面，国家相应的法律法规尚未完善，造成行业规范管理缺乏刚性的依据；另一方面，揭阳房地产中介服务市场发展起步慢，市场发育尚不健全，行业有这样那样不规范的现象也是现阶段必然的存在。房地产业的发展必然带动房地产中介市场发展，而房地产想要进一步持续健康发展也同样离不开房地产中介服务业的配合，所以，不能因为这一行业当前存在一些问题就对其否定，而是应该积极进行扶持、培育，努力引导行业规范发展，促其壮大。当然，与此同时，也必须针对存在的突出问题，采取有力措施进行严厉整治，特别是要加大对非法房地产中介机构的整治力度，为揭阳房地产业发展营造健康有序的良好市场环境。