{dy}节　房产税

 

一、房产税的概念——属于财产税

房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税.

二、房产税的纳税人与征税范围

（一）房产税的纳税人：是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。

具体规定如下（注意多选题）：

1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；

2.产权出典的，承典人为纳税人；

【提示】房产出租的，由房产产权所有人（出租人）为纳税人。

3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人；

4.产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；

5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。

【提示1】纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

【提示2】外商投资企业、外国企业、华侨和香港、澳门、台湾同胞投资兴办的企业以及外籍人员和港澳台同胞等在内地拥有的房产，也要缴纳房产税。

【提示3】房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。

【例题1·判断题】张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。（　）（2008年） 

『正确答案』√

『答案解析』本题考核房产税的纳税人。房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。

【例题2·多选题】根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（　）。

A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人           

B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人

C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人

D.房产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人 

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考核房产税的纳税义务人。将房屋产权出典的，承典人为纳税人，所以B是不符合规定的。

（二）房产税的征税范围

1.从地理位置上：房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。

2.从征税对象上——房屋。

所谓房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。

【提示】独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房产，不征房产税。

三、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算

（一）房产税的计税依据

房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。按房产计税价值征税的，称为从价计征；按房产租金收入征税的，称为从租计征。

1.从价计征——房产余值为计税依据。

计税余值＝房产原值×（1－10%～30%）

具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（1）房产原值：会计制度账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值（或原价），包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

（3）投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：

①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

【例题·单选题】某企业有原值为2000万元的房产，2009年1月1日将全部房产对外投资联营，参与投资利润分红，并承担经营风险。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该房产2009年度应纳房产税为（　）万元。

A.16.80　　　B.168     　　C.24　　　　D.240 

『正确答案』A

『答案解析』本题考核房产税应纳税额的计算。用于投资联营的房产，纳税人参与投资利润分红，共担风险的，按照房产余值作为计税依据计征房产税，该企业应纳房产税＝2000×（1－30%）×1.2%＝16.80（万元）。

对融资租赁的房屋——以房产余值计征房产税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

（4）房屋附属设备和配套设施的计税规定。

①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

②纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（5）居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税——由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的依照房产原值减除10%－30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租房产的，执照租金收入计征。

【例题·判断题】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（　）（2009年） 

『正确答案』√

『答案解析』本题考核房产税的计税依据。题目中的表述是正确的。

2.从租计征

房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。

（二）房产税的税率

1.从价计征：税率为1.2%。

2.从租计征： 税率为12%；对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

（三）房产税的计算（重点）

两种计税方法： 

计税方法计税依据税率税额计算公式

从价计征房产余值1.2%　　全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

从租计征房产租金12%　　全年应纳税额＝租金收入×12%（或4%）

【例题1·单选题】某企业2009年度自有生产用房原值5000万元，账面已提折旧1000万元。已知房产税税率为1.2%，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。该企业2009年度应缴纳的房产税税额为（　）万元。（2009年）

A.18　　　　　　B.33.6              　　C.42　　　　　　D.48 

『正确答案』C

『答案解析』本题考核房产税的计算。根据规定，从价计征的房产税，以房产余值为计税依据。该企业2009年应缴纳的房产税＝5000×（1－30%）×1.2%＝42（万元）

【例题2·单选题】某企业2009年有固定资产原值3000万元，其中房产原值为2000万元，已提折旧400万元；机器设备原值为1000万元，已提折旧240万元。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该企业2009年度应纳房产税为（　）。

A.16.8万元　　　　B.168万元  　　C.24万元　　　　　D.240万元 

『正确答案』A

『答案解析』本题考核房产税的计算。企业应纳房产税＝2000×（1－30%）×1.2%＝16.8（万元）。

【例题3·单选题】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间（房屋原值为20万元）。2009年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2009年应纳房产税额为（　）。

A.1.652.万元  　　B.0.816万元  　　C.0.516万元  　　D.1.632万元 

『正确答案』D

『答案解析』（1）开餐馆的房产应纳房产税＝20×（1－20%）×1.2%＝0.192（万元）；（2）房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；（3）出租房屋应纳房产税＝1×12×12%＝1.44（万元）；（4）三项合计，应纳房产税＝0.192＋1.44＝1.632（万元）。

【例题4·单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2009年7月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2009年该房产应缴纳房产税为（　）。 

A.6.0万元　　　　B.9.6万元 　　C.10.8万元　　　　D.15.6万元

『正确答案』C

『答案解析』本题考核房产税应纳税额的计算。以房产投资联营收取固定收入、不承担经营风险的，应当以出租方取得的租金收入为计税依据计征房产税。计算过程：[1000×（1－20%）×1.2%]÷2＋50×12%＝10.8（万元）。

四、房产税的税收优惠

1.国家机关、人民团体、xx自用的房产免征房产税。

2.由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。

5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。

6.经财政部批准免税的其他房产：

（1）毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；

（2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；

（3）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税；

（4）为鼓励利用地下人防设施，对地下人防设施暂不征收房产税；

（5）对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税；

（6）对高校后勤实体免征房产税；

（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；

（8）老年服务机构自用的房产免征房产税；

（9）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税；

（10）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

【例题·多选题】下列各项中，免于征收房产税的有（　）。 

A.企业内行政管理部门办公用房产                                                     B.个人所有非营业用的房产

C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房屋                     D.公园内供公共参观游览的房屋 

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考核房产税的减免税规定。国家机关、人民团体、xx自用的房产免征房产税。但企业内行政管理部门办公用房产，不免房产税。

五、纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限

（一）纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

【例题·多选题】根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的是（　）。

A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税

B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税

C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之月起，缴纳房产税

D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税 

『正确答案』AC

（二）纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

（三）纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

 

第二节　契税

 

一、契税的概念

契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

【提示】我国目前房地产类税收主要包括：耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税。

二、契税的纳税人和征税范围

（一）契税的纳税人——权属的承受人

契税的纳税人，是指在我国境内承受（获得）“土地、房屋权属”转移（土地使用权、房屋所有权）的单位和个人。

这里所说的“承受”，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

【例题1·判断题】契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。（　）（2008年） 

『正确答案』×

『答案解析』本题考核契税的纳税人。契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人，即由承受方缴纳契税，而不是转让方缴纳契税。

【例题2·判断题】境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人，但不包括外商投资企业和外国企业。（　） 

『正确答案』×

『答案解析』本题考核房产税的纳税人。契税纳税人包括外商投资企业、外国企业、外籍人员。 

【例题3·单选题】下列属于契税纳税义务人的有（　）。

A.土地、房屋抵债的抵债方    B.房屋赠与中的受赠方     C.房屋赠与中的赠与方     D.土地、房屋投资的投资方 

『正确答案』B

『答案解析』本题考核契税的纳税人。契税纳税人是在我国境内承受土地、房屋权属转移的承受单位和个人。选项ACD均为转让方。

【例题4·多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套xx公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有（　）。（2007年）

A.个人所得税　　　　　B.营业税             　　C.契税　　　　　　　　D.土地增值税 

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在2005年购买的房屋，于2006年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。

（二）契税的征税范围

契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。

契税的征税范围具体包括：

1.国有土地使用权出让

2.土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）

【提示】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖

4.赠与

5.交换 

6.特殊情况——视同转移：

（1）以土地、房屋权属作价投资、入股

（2）以土地、房屋权属抵债

（3）以获奖方式承受土地、房屋权属

（4）以预购方式承受土地、房屋权属

（5）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的

（6）公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税

（7）企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税

【提示1】企业破产清算期间，债权人破产企业土地、房屋权属的，免征契税。

【提示2】土地、房屋权属的典当、继承、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

【例题1·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是（　）。（2009年）

A.承包者获得农村集体土地承包经营权                    B.企业受让土地使用权

C.企业将厂房抵押给银行                                         D.个人承租居民住宅 

『正确答案』B

『答案解析』本题考核契税的征税范围。契税以在我国境内转让土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。土地使用权转让中的农村集体土地承包经营权的转移以及土地、房屋权属的典当、继承、出租或者抵押等，均不属于契税的征收范围。

【例题2·多选题】根据《契税暂行条例》的规定，下列各项中，属于契税征税对象的有（　）。

A.房屋买卖        B.国有土地使用权出让          C.房屋赠与             D.农村集体土地承包经营权转移 

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考核契税的征税对象。农村集体土地承包经营权转移不属于契税征税对象。

三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

（一）契税的计税依据

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖——成交价格作为计税依据。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖——市场价格确定。

3.土地使用权交换、房屋交换——交换土地使用权、房屋的“价格差额”。

【特别掌握】 交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。

4.以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

【例题·多选题】下列以成交价格为依据计算契税的有（　）。

A.土地使用权赠与                 B.土地使用权出让             C.土地使用权交换         D.土地使用权转让 

『正确答案』BD

（二）契税的税率——比例税率（3%－5%）

（三）契税应纳税额的计算

应纳税额＝计税依据×税率

【例题1·单选题】 （2008年）林某有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元。黄某有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为3%，黄某应缴纳的契税税额为（　）万元。

A.4.8　　　 B.2.88  　　C.2.16　　　D.0.72 

『正确答案』D

『答案解析』本题考核契税应纳税额的计算。土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”；交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税。黄某应缴纳的契税＝（96－72）×3%＝0.72（万元）。

【例题2·计算题】2008年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。房地产评估机构评估奖励王某的房屋价值30万元，李某房屋价值35万元，协商后，王某实际向李某支付房屋交换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4%。

要求：计算王某应缴纳的契税税额。 

『正确答案』根据契税法律制度的规定，以获奖方式取得房屋权属的应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。房屋交换且交换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为所交换的房屋价格的差额，即5万元。因此，王某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋交换行为分别缴纳契税。

（1）王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额＝280000×4%＝11200元

（2）王某房屋交换行为应缴纳的契税税额＝50000×4%＝2000元

（3）王某实际应缴纳的契税税额＝11200＋2000＝13200元

四、契税的税收优惠

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；

2.城镇职工按规定{dy}次购买公有住房的，免征契税；

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定；

5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；

6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋属的，经外交部确认，可以免征契税。

五、契税征收管理

（一）契税纳税环节——纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

（二）契税纳税地点——土地、房屋所在地。

（三）契税纳税期限——纳税义务发生之日起10日内。

 

第三节　车船税法律制度

 

一、车船税的概念

车船税，是指对在中国境内车船管理部门登记的车辆、船舶（以下简称车船）依法征收的一种税。

二、车船税的纳税人和征税范围

（一）纳税人

车船税的纳税人，是指在中国境内“拥有或者管理”车辆、船舶的单位和个人。

【提示1】外商投资企业、外国企业、华侨和香港、澳门、台湾同胞投资兴办的企业以及外籍人员和港澳台同胞等使用的车船也需要缴纳车船税，他们是车船税的纳税人。　

【提示2】车船的所有人或者管理人未缴纳车船税的，“使用人”应当代为缴纳车船税。

【提示3】从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人。

【提示4】有租赁关系，拥有人与使用人不一致时，如车辆拥有人未缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳车船税。

【例题·多选题】下列纳税主体中，属于车船税纳税人的有（　）。（2009年）

A.在中国境内拥有并使用船舶的国有企业              B.在中国境内拥有并使用车辆的外籍个人

C.在中国境内拥有并使用船舶的内地居民                                 D.在中国境内拥有并使用车辆的外国企业 

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考核车船税的纳税人。根据规定，车船税的纳税人，是指在中国境内拥有或者管理车辆、船舶的单位和个人，包括外商投资企业、外籍个人。

（二）征税范围

【提示】非机动车船免车船税

【例题·多选题】根据车船税法律制度的规定，下列车辆中应当缴纳车船税的有（　）。

A.大轿车　　　　　　B.挂车            　C.摩托车　　　　　　D.外籍船舶 

『正确答案』ABC

三、车船税的计税依据、税率和应纳税额的计算

（一）车船税的计税依据——辆、自重吨位、净吨位

1.载客汽车、电车、摩托车，以“辆”为计税依据。

2.载货汽车、三轮汽车、低速货车，按自重每吨为计税依据。

3.船舶，按净吨位每吨为计税依据。

【例题·单选题】根据车船税法律制度的规定，下列各项中，属于载货汽车计税依据的是（）。（2008年）

A.排气量　　　　B.自重吨位 　　C.净吨位　　　　D.购置价格 

『正确答案』B

『答案解析』本题考核车船税的计税依据。车船税的计税依据有三种形式：辆、自重吨位、净吨位，其中以自重吨位为计税依据的是载货汽车、三轮汽车、低速货车。

（二）车船税的税率

车船税采用定额税率，又称固定税额。

（三）车船税应纳税额的计算——从量定额

税　目计税单位应纳税额

载客汽车、摩托车每辆应纳税额＝辆数×适用年税率

载货汽车、三轮汽车低速货车按自重每吨应纳税额＝自重吨位数×适用年税额

船舶净吨位应纳税额＝净吨位数×适用年税额

拖船和非机动驳船的净吨位应纳税额＝净吨位数×适用年税额×50%（减半征收）

【例题1·计算题】张某2008年4月12日购小轿车1辆，到当年12月31日未到车辆管理部门登记。已知小轿车年单位税额480元。

要求：计算张某2008年应缴纳车船税税额。 

『正确答案』纳税人未按照规定到车船管理部门办理应税车船登记手续的，以车船购置xx所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间。

应缴纳车船税＝480×9÷12＝360（元）

【例题2·计算题】某小型运输公司拥有并使用以下车辆：从事运输用的净吨位为2吨的拖拉机挂车5辆，5吨载货卡车10辆，净吨位为4吨的汽车挂车5辆。当地政府规定，载货汽车的车辆税额为60元/吨。

要求：计算该企业应缴纳的车船税。 

『正确答案』

（1）拖拉机挂车的车船使用税＝2×5×60＝600（元）

（2）载货卡车的车船使用税＝5×10×60＝3000（元）。

（3）汽车挂车的车船使用税＝4×5×60＝1200（元）

合计应纳车船使用税＝600＋3000＋1200＝4800（元）。

【例题3·单选题】2009年某公司拥有3辆载客汽车，4辆载货汽车，其自重吨位分别为3吨、4吨、2.5吨、2吨。当地车船税的年税额为：载客汽车每辆100元，载货汽车自重每吨50元。2009年该公司应纳车船税为（　）。

　　A.775元　　　　　　B.875元             　　C.725元　　　　　　D.675元 

『正确答案』B

『答案解析』本题考核车船税的计算。计算过程：3×100＋（3＋4＋2.5＋2）×50＝875（元）。

四、车船税税收优惠

（一）非机动车船（不包括非机动驳船）。

（二）拖拉机。

（三）捕捞、养殖渔船。

（四）xx、武警专用的车船。

（五）xx车船。是指公安机关、国家安全机关、监狱、劳动教养管理机关和人民法院、人民检察院领取xx牌照的车辆和执行警务的专用船舶。

（六）按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶。

（七）依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。

【例题·多选题】下列车船中，属于免征车船税的车船有（　）。 

A.自行车               B.政府机关车辆              C.在农业机械部门登记的拖拉机               D.专项作业车 

『正确答案』AC

『答案解析』本题考核车船税的征税范围。ABC均为免税车船，专项作业车不在免税范围之内，属于应税车船。

五、纳税义务发生时间和地点

1.纳税义务发生时间：为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证中记载日期的 “当月”。

2.纳税地点：车船税由地方税务机关负责征收。具体纳税地点由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。

跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地。

3.纳税期限：车船税按年申报缴纳。纳税年度，自公历1月1日起至12月31日止。具体申报纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

 

第四节　城镇土地使用税

 

一、城镇土地使用税的概念

城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。

二、城镇土地使用税的纳税人和征税范围

（一）城镇土地使用税的纳税人

城镇土地使用税的纳税人，是指在税法规定的征税范围内使用土地的单位和个人。

【提示】城镇土地使用税对外商投资企业、外国企业同样征收。

城镇土地使用税的具体纳税人：

（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳；

（2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；

（3）土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；

（4）土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。

（二）征税范围

凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。

【提示1】建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，但不包括镇政府所在地所辖行政村，即征税范围不包括农村土地。

【提示2】建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需缴纳城镇土地使用税。

【提示3】自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

【例题·多选题】根据城镇土地使用税法律制度的规定，在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，下列单位中，属于城镇土地使用税纳税人的有（　）。

　　A.拥有土地使用权的集体企业        B.拥有土地使用权的国有公司

　　C.使用土地的外商投资企业           D.使用土地的外国企业在中国境内设立的机构 

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考核城镇土地使用税纳税人。以上四项都属于城镇土地使用税纳税人。

三、城镇土地使用税的计税依据、税率和应纳税额的计算

（一）计税依据——纳税人“实际占用”的土地面积。

（1）凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。

（2）尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的，以证书确定的土地面积为准。

（3）尚未核发土地使用权证书的，应当由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用权证书后再作调整。

【例题·单选题】根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列各项中，属于城镇土地使用税计税依据的是（　）。（2007年）

A.建筑面积  　　B.使用面积 　　C.居住面积  　　D.实际占用的土地的面积 

『正确答案』D

『答案解析』本题考核城镇土地使用税的计税依据。根据规定，城镇土地使用税计税依据为“实际占用的土地面积”。

（二）城镇土地使用税的税率——有幅度的差别税额（定额税率）。

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。人口在50万以上的为大城市；人口在20万～50万之间的为中等城市；人口在20万～50万之间的为中等城市；人口在20万以下的为小城市。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下

1.大城市l.5～30元；

2.中等城市1.2～24元；

3.小城市0.9～18元；

4.县城、建制镇、工矿区0.6～12元。

【提示1】每个幅度税额的差距为20倍。

【提示2】经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低幅度不得超过上述规定{zd1}税额的30%。

（三）城镇土地使用税的计算

年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

【例题1·单选题】根据我国税收法律制度的规定，下列税种中，实行从量计征的是（　）。（2008年）

A.契税 　　B.土地增值税 　　C.房产税 　　D.城镇土地使用税 

『正确答案』D

『答案解析』本题考核不同税种的计税方法。从量税是以征税对象的数量、重量、体积等作为计税依据，城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用土地面积，属于从量计征的税种。 

【例题2·计算题】 某企业实际占地面积为25000平方米，经税务机关核定，该企业所版式地段适用城镇土地使用税税率每平方米税额为2元。计算该企业全年应缴纳的城镇土地使用税额。 

『正确答案』该企业年应缴纳的土地使用税税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额＝25000×2＝50000（元）。

四、城镇土地使用税税收优惠

（一）一般规定：

（1）国家机关、人民团体、xx自用的土地

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地

（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年

（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地

（二）特殊规定

1.城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接

为避免对一块土地同时征收耕地占用税和城镇土地使用税，税法规定，凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之日次月起征收城镇土地使用税。

2.免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地

对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。

3.房地产开发公司开发建造商品房的用地

房地产开发公司开发建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

4.缴纳农业税的土地

凡在开征范围内的土地，除直接用于农、林、牧、渔业，按规定免予征税以外，不论是否缴纳农业税，均应照章征收城镇土地使用税。

5.基建项目在建期间的用地

对基建项目在建期间使用的土地，原则上应征收城镇土地使用税。但对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目占地面积大，建设周期长，在建期间又没有经营收入，为了照顾其实际情况，对纳税人纳税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征城镇土地使用税;对已经完工或已经使用的建设项目，其用地应照章征收城镇土地使用税。

6.城镇内的集贸市场(农贸市场)用地

城镇内的集贸市场(农贸市场)用地，按规定应征收城镇土地使用税。为了促进集贸市场的发展及照顾各地的不同情况各省、自治区、直辖市税务局可根据具体情况，自行确定对集贸市场用地征收或者免征城镇土地使用税。

7.防火、防爆、防毒等安全防范用地

对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市税务局确定，暂免征收城镇土地使用税;对仓库库区、厂房本身用地，应依法征收城镇土地使用税。

8.关闭、撤销的企业占地

企业关闭、撤销后，其占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收城镇土地使用税;如土地转让给其他单位使用或企业重新用于生产经营的，应依照规定征收城镇土地使用税。

9.搬迁企业的用地

（1）自2004年7月1日起，企业搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山等尚未利用的土地，免征城镇土地使用税。免征税额由企业在申报缴纳城镇土地使用税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

（2）对搬迁后原场地不使用的和企业范围内荒山等尚未利用的土地，凡企业申报暂免征收城镇土地使用税的，应事先向土地所在地的主管税务机关报送有关部门的批准文件或认定书等相关证明材料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。

（3）企业按上述规定暂免征收城镇土地使用税的土地开始使用时，应从使用的次月起自行计算和申报缴纳城镇土地使用税。

（4）税务机关应对上述暂免征收城镇土地使用税的土地进行调查核实，如发现虚假情况，按《税收征管法》的有关规定处理。

10企业的铁路专用线、公路等用地

对企业的铁路专用线、公路等用地除另有规定者外，在企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的，应照章征收城镇土地使用税;在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。

11企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地

对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收城镇土地使用税。

【提示】企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收城镇土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。

【例题·多选题】根据城镇土地使用税法律制度的有关规定，下列各项中，应征收城镇土地使用税的有（　）。

　　A.某公园内的索道公司经营用地 　　B.某市居民居住用地

　　C.某市区外资企业生产车间用地 　　D.纳税单位无偿使用免税单位的土地  

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考核城镇土地使用税的征税范围。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

12.中国物资储运总公司所属物资储运企业用地

对物资储运企业的仓库库房用地，办公、生活区用地，以及其他非直接从事储运业务的生产、经营用地，应按规定征收城镇土地使用税;对物资储运企业的露天货场、库区道路、铁路专用线等非建筑物用地征免城镇土地使用税问题，可由省、自治区、直辖市税务局按照下述原则处理:

（1）对经营情况较好、有负税能力的企业，应恢复征收城镇土地使用税;

（2）对经营情况差、纳税确有困困难的企业，可在授权范围内给予适当减免城镇土地使用税的照顾.

13.中国石油天然气总公司所属单位用地

（1.）下列油气生产建设用地暂免征收城镇土地使用税:

石油地质勘探、钻井、井下作业、油田地面工程等施工临时用地;

各种采油(气)井、注水(气)井、水源井用地;

油田内办公、生活区以外的公路、铁路专用线及输油(气、水)管道用地;

石油长输管线用地;

通信、输变电线路用地。

（2）.在城市、县城、建制镇以外工矿区内的下列油气生产、生活用地，暂免征收城镇土地使用税:

与各种采油(气)井相配套的地面设施用地，包括油气采集、计量、接转、储运、装卸、综合处理等各种站的用地;

与注水(气)井相配套的地面设施用地，包括配水、取水、转水以及供气、配气、压气、气举等各种站的用地;

供(配)电、供排水、消防、防洪排涝、防风、防沙等设施用地;

职工和家属居住的简易房屋、活动板房、野营房、帐篷等用地。

除以上所列举免税的土地外其他在开征范围内的油气生产及办公、生活区用地，均应依照规定征收城镇土地使用税。

14.林业系统用地

（1）.对林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地，免征城镇土地使用税。

（2）.林业系统的森林公园、自然保护区可比照公园免征城镇土地使用税。

（3）.林业系统的林区贮木场、水运码头用地，原则上应按税法规定缴纳城镇土地使用税，考虑到林业系统目前的困难，为扶持其发展，暂予免征城镇土地使用税。

（4）.除上述列举免税的土地外，对林业系统的其他生产用地及办公、生活区用地，均应征收城镇土地使用税。

15.盐场、盐矿用地

（1）.对盐场、盐矿的生产厂房、办公、生活区用地，应照章征收城镇土地使用税。

（2）盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税。

（3）.对盐场、盐矿的其他用地，由各省、自治区、直辖市税务局根据实际情况，确定征收城镇土地使用税或给予定期减征、免征的照顾。

16.矿山企业用地

（1）.矿山的采矿场、排土场、尾矿库、xx库的安全区，以及运矿运岩公路、尾矿输送管道及回水系统用地，免征城镇土地使用税。

（2）.对位于城镇土地使用税征税范围内的煤炭企业已取得土地使用权，未利用的塌陷地，自2006年9月1日起恢复征收城镇土地使用税。

除上述规定外，对矿山企业的其他生产用地及办公、生活区用地，均应征收城镇土地使用税。

17.电力行业用地

（1）.火电厂厂区围墙内的用地均应征收城镇土地使用税。对厂区围墙外的灰场、输灰管、输油(气)管道、铁路专用线用地，免征城镇土地使用税;厂区围墙外的其他用地，应照章征税。

（2）.水电站的发电广房用地(包括坝内、坝外式厂房)，生产、办公、生活用地，应征收城镇土地使用税;对其他用地给予免税照顾。

（3）.对供电部门的输电线路用地、变电站用地，免征城镇土地使用税。

18.水利设施用地

（1.）水利设施及其管扩用地(如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地)，免征城镇土地使用税;其他用地，如生产、办公、生活用地，应照章征税。

（2）.对兼有发电的水利设施用地城镇土地使用税的征免，具体办法比照电力行业征免城镇土地使用税的有关规定办理。

19.交通部门港口用地

（1）.对港口的码头(即泊位，包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、校桥等)用地，免征城镇土地使用税。

（2）.对港口的露天堆货场用地，原则上应征收城镇土地使用税。企业纳税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据其实际情况，给予定期减征或免征城镇土地使用税的照顾。

除上述规定外，港口的其他用地，应按规定征收城镇土地使用税。

20.民航机场用地

（1）.机场飞行区(包括跑道、滑行道、停机坪、安全带、夜航灯光区)用地、场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征城镇土地使用税。

（2.）在机场道路中，场外道路用地免征城镇土地使用税;场内道路用地依照规定征收城镇土地使用税。

（3）.机场工作区(包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车场)用地、生活区用地、绿化用地，均须依照规定征收城镇土地使用税。

21.司法部所属劳改劳教单位用地

（1）.少年犯管教所的用地和由国家财政部门拨付事业经费的劳教单位自用的土地，免征城镇土地使用税。

（2）劳改单位及经费实行自收自支的劳教单位的工厂、农场等，凡属于管教或生活用地，例如:办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等房屋、建筑物用地及其周围土地，均免征城镇土地使用税。

（3）.对监狱用地，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征城镇土地使用税。

（4）.劳改劳教单位警戒围墙外的其他生产经营用地，应照章征收城镇土地使用税。

22.老年服务机构自用的土地

老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括:老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)等。

23.邮政部门的土地

对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，应当依法征收城镇土地使用税;对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的，尚在县邮政局内核算的土地，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收城镇土地使用税。

24.高校后勤经济实体自用的土地

对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的土地，自2006年1月1日至2008年12月31日免征城镇土地使用税。

25.供热企业暂免征收城镇土地使用税

“供热企业”是指向居民供热并向居民收取采暖费的企业，包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

26.国家xx林保护工程自用的土地

自2004年1月1日至2010年12月31日期间，对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区xx林资源保护工程实施企业和单位用于xx林保护工程的土地免征城镇土地使用税。对上述企业和单位用于xx林资源保护工程以外其他生产经营活动的土地仍按规定征收城镇土地使用税;对由于国家实行xx林资源保护工程造成森工企业的土地闲置1年以上不用的，暂免征收城镇土地使用税;闲置房产和土地用于出租或企业重新用于xx林资源保护工程之外的其他生产经营的，应依照规定征收城镇土地使用税。免税土地应单独划分，与其他应税土地划分不清的，应按规定征税。

27.人民银行自用的土地

对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)及其所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

28.铁路行业自用的土地

继续免征城镇土地使用税的铁道部所属铁路运输企业的范围包括:铁路局、铁路分局(包括客货站、编组站、车务、机务、工务、电务、水电、车辆、供电、列车、客运段)、中铁集装箱运输有限责任公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁行包快递有限责任公司、中铁快运有限公司;地方铁路运输企业自用的房产、土地应缴纳的城镇土地使用税，比照铁道部所属铁路运输企业的政策执行。

29.国家直属储备粮、棉、糖、肉、盐库自用土地

对中储粮总公司及其直属粮库经营中央储备粮(油)业务自用的房产土地，中储棉总公司及其直属棉库经营中央储备棉业务自用的房产土地，华商中心、国家储备糖库、国家储备肉库经营中央储备糖肉业务自用的房产，中国盐业总公司国家直属储备盐库经营中央储备盐业务自用的房产、土地，自2006年1月1日起至2008年12月31日免征城镇土地使用税

五、城镇土地使用税征收管理

（一）城镇土地使用税纳税义务发生时间

1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。

3.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。

4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。

6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

【提示】只有第5种情况是特殊的，其余都是从“之次月” 起缴纳城镇土地使用税。

【例题·判断题】纳税人新征用的耕地，自批准征用之次月起开始缴纳城镇土地使用税。（　） 

『正确答案』×

『答案解析』本题考核城镇土地使用税的纳税义务发生时间。纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。

（二）城镇土地使用税的纳税地点——土地所在地

（三）城镇土地使用税纳税期限——按年计算、分期缴纳。

 

第五节　印花税

 

 一、印花税的概念

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税经济凭证所征收的一种税。因纳税人主要是通过在应税凭证上粘贴印花xx来完成纳税义务，故名印花税。

特点：

1.兼有凭证税和行为税性质

2.征税范围广泛

3.税率低

4.纳税人自行完税

二、印花税纳税人和征税范围

（一）印花税的纳税人

印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法所列举凭证的单位和个人。

具体包括：立合同人；立账簿人；立据人；领受人；使用人；各类电子应税凭证的签订人。

【提示1】立合同人：是指合同的当事人，即对凭证有直接权利义务关系的单位和个人，但 不包括合同的担保人、证人和鉴定人。

【提示2】在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证，其使用人为纳税人。

【提示3】签订合同、书立产权转移书据的各方当事人都是印花税的纳税人。

【例题·单选题】根据印花税法律制度的规定，下列各项中，属于印花税纳税人的是（　）。（2008年）

A.合同的双方当事人 　　B.合同的担保人 　　C.合同的证人 　　D.合同的鉴定人 

『正确答案』A

『答案解析』本题考核印花税的纳税人。印花税的纳税人主要包括：立合同人、立账簿人、立据人、领受人和使用人。其中立合同人是指合同的当事人，即对凭证有直接权利义务关系的单位和个人，但不包括合同的担保人、证人、鉴定人。

（二）征税范围

1.经济合同类（10类）：

购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同。

xx以下具体内容：

（1）购销合同中：

①纳税人以电子形式签订的上述各类应税凭证按规定征收印花税

②对发电厂与电网之间、电网与电网之间签订的购售电合同，按购销合同征收印花税。电网与用户之间签订的供用电合同不征印花税

（2）建筑安装工程承包合同中：包括建筑、安装工程承包合同的总包合同、分包合同和转包合同。

（3）财产租赁合同中：不包括企业与主管部门签订的租赁承包合同。

（4）借款合同中：不包括银行同业拆借；融资租赁合同属于借款合同。

（5）技术合同中：

①技术转让合同：包括专利申请转让、非专利技术转让所书立的合同，但不包括专利权转让、专利实施许可所书立的合同（这是“产权转移书据”）。

②技术咨询合同中不包括一般的法律、会计、审计等方面的咨询合同，这些合同不贴印花。

③技术服务合同的征税范围包括技术服务合同、技术培训合同和技术中介合同。

2.产权转移书据：财产所有权和著作权、商标专用权、专利权、专有技术使用权的转移书据。

【提示1】土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

【提示2】专利权转让、专利实施许可所书立的合同是“产权转移书据”

3.营业账簿：分为

（1）资金账簿。是反映生产经营单位“实收资本”和“资本公积”金额增减变化的账簿。

（2）其他营业账簿。是反映除资金资产以外的其他生产经营活动内容的账簿，即除资金账簿以外的，归属于财务会计体系的生产经营用账册。

（3）有关“营业账簿”征免范围应明确的若干个问题：

4.权利、许可证照：房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。

5.其他凭证。

【例题1·多选题】根据印花税法律制度的规定，下列各项中，属于印花税征税范围的有（　）。（2009年）

A.工商营业执照 　　B.土地使用权出让合同 　　C.土地使用证 　　D.商品房销售合同 

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考核印花税的征税范围。根据规定，工商营业执照和土地使用证，属于权利、许可证照，征收印花税；土地使用权出让合同和商品房销售合同，按照产权转移书据征收印花税。

【例题2·多选题】根据印花税法律制度的规定，下列各项中，属于印花税征税范围的有（　）。（2007年）

　　A.土地使用权出让合同 　　B.土地使用权转让合同 　　C.商品房销售合同 　　D.房屋产权证 

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考核印花税的征税范围。以上四项均属于印花税征税范围。土地使用权的出让和转让合同按照“产权转移书据”贴花。

【例题3·单选题】下列应缴纳印花税的凭证是（　）。

A.房屋产权证、工商营业执照、税务登记证、营运许可证

B.土地使用证、专利证、特殊行业经营许可证、房屋产权证

C.商标注册证、卫生许可证、土地使用证、营运许可证

D.房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 

『正确答案』D

『答案解析』本题考核印花税的征税范围。应缴纳印花税的证照xx于房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证5种。

三、印花税的计税依据、税率和应纳税额计算

（一）印花税的计税依据

1.合同类：以凭证所载金额作为计税依据。

　合同类凭证　计税依据

　购销合同　合同记载购销金额

　加工承揽合同　加工或承揽收入

　建设工程勘察设计合同　收取的费用

　建筑安装工程承包合同　承包金额

　财产租赁合同　租赁金额

　货物运输合同　运输费用，但不包括装卸费用和保险费

　仓储保管合同　保管费

　借款合同　借款金额

　财产保险合同　支付（收取）的保险费

　技术合同　价款、报酬和使用费

【提示1】以凭证上的“金额”、“收入”、“费用”作为计税依据的，应当全额计税，不得作任何扣除。

【提示2】载有两个或两个以上应适用不同税目税率经济事项的同一凭证，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计算贴花。

2.营业账簿中记载资金的账簿：以“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额作为计税依据。

3.不记载金额的营业账簿、权利许可证照（房屋产权证、营业执照、专利证）和辅助性账簿（企业的日记账簿、各种明细分类账簿）：以件数作为计税依据。

4.核定计税依据（了解）。

（二）印花税的税率有两种形式：比例税率和定额税率。

1.比例税率：（0.05‰、0.3‰、0.5‰、1‰）

2.定额税率：5元

【提示1】权利、许可证照，营业账簿中的其他账簿，税额为每件5元。

【提示2】印花税的具体比例税率不需记忆，但必须会运用税率计算税额。

【例题1·单选题】根据税收法律制度的规定，下列各项中，规定了比例税率和定额税率两种税率形式的税种有（　）。

　　A.印花税 　　B.契税 　　C.营业税 　　D.房产税 

『正确答案』A

『答案解析』本题考核税率的形式。印花税规定了比例税率和定额税率，其余选项均为比例税率。

【例题2·多选题】下列各项中，按件贴花、税额为每件5元的印花税应税凭证有（　）。

　　A.权利、许可证照   　B.营业账簿中的记载资金的账簿       C.营业账簿中的其他账簿 　　D.合同类凭证 

『正确答案』AC

『答案解析』本题考核印花税的税额形式。权利、许可证照，营业账簿中的其他账簿，均为按件贴花，税额为每件5元。

（三）印花税应纳税额的计算

1.实行比例税率的凭证，应纳税额＝应税凭证计税金额×比例税率

2.实行定额税率的凭证，应纳税额＝应税凭证件数×定额税率

3.营业账簿中：

（1）记载资金的账簿，应纳税额＝（实收资本＋资本公积）×0.5‰

（2）其他账簿按件贴花，每件5元。

【例题1·单选题】某企业2009年实收资本为500万元，资本公积为400万元。该企业2008年资金账簿上已按规定贴印花2500元，税率万分之五。该企业2009年应纳印花税为（　）。

A.500元 　　B.750元 　　C.2000元 　　D.4500元 

『正确答案』C

『答案解析』本题考核印花税税额的计算。营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。该企业2007年应纳印花税＝（5000000＋4000000）×0.5‰－2500＝2000（元）。

【例题2·计算题】永兴电厂与某水运公司签订了两份运输保管合同：{dy}份合同载明的金额合计50万元（运费和保管费并未分别记载）；第二份合同中注明运费30万元、保管费10万元。

要求：分别计算永兴电厂{dy}份、第二份合同应缴纳的印花税税额。 

『正确答案』

（1）{dy}份合同应缴纳印花税税额＝500000×1‰=500（元）

（2）第二份合同应缴纳印花税税额＝300000×0.5‰＋100000×1‰=250（元）

【例题3·计算题】境内A企业与B运输公司签一份货物运输合同，目的地为境外某市，合同注明所运货物价值300万元，运费60万元，装卸费、保险费50万元，出口换装费2万元。B企业将境外运程部分转给境外C企业承运，B企业支付给境外C企业的运费40万元。

要求：计算上述各企业运输合同的印花税应纳税额。 

『正确答案』

（1）A企业应纳印花税＝600000×0.5‰＝300（元）

（2）B企业应纳印花税＝200000×0.5‰＝100（元）

（3）C企业所持运输合同免征印花税。

【例题4·计算题】某公司上年度新启用非资金账簿15本，除此之外，还签订了如下经济合同：

（1）与购货方签订了购销合同，规定用40万元的产品换取40万元的原材料，合同已履行。

（2）与某运输公司签订一项货物运输合同，注明运输费和装卸费金额为10万元（其中1万元装卸费）。

（3）以本公司财产50万元作抵押，取得某银行抵押xx100万，签订合同，合同规定年底归还，但年底因资金周转困难，无力偿还，按照合同规定将抵押财产产权转移给该银行，并依法签订了产权转移书据。

要求：计算该公司应缴纳的印花税税额。 

『正确答案』

（1）新启用账簿应缴纳印花税税额＝15×5=75（元）

（2）易货购销合同应缴纳印花税税额＝（400000＋400000）×0.3‰=240（元）

（3）运输合同应缴纳印花税税额＝（100000－10000）×0.5‰=45（元）

（4）借款合同应缴纳印花税税额＝1000000×0.05‰＋500000×0.5‰=300（元）

四、印花税税收优惠

1.法定凭证免税。下列凭证，免征印花税：

（1）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；

（2）财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；

（3）经财政部批准免税的其他凭证。

2.免税额。应纳税额不足一角的，免征印花税。

3.特定凭证免税。下列凭证，免征印花税：

（1）国家指定的收购部门与村委会、农民个人书立的农副产品收购合同；

（2）无息、贴息xx合同；

（3）外国政府或者国际金融组织向中国政府及国家金融机构提供优惠xx所书立的合同。

五、印花税征收管理

（一）纳税义务发生时间：

印花税应当在书立或领受时贴花。具体是指在合同签订时、账簿启用时和证照领受时贴花。如果合同是在国外签订，并且不便在国外贴花的，应在将合同带入境时办理贴花纳税手续。 

（二）纳税地点——印花税一般实行就地纳税。

（三）纳税期限——书立、领受时即行贴花完税，不得延至凭证生效日期贴花。

（四）缴纳方法——三种

1.自行贴花。即实行“三自”纳税，纳税人在书立、领受应税凭证时，自行计算应纳印花税额，向当地纳税机关或印花xx代售点购买印花xx，自行在应税凭证上一次贴足印花并自行注销。这是缴纳印花税的基本方法。

【提示】已贴用的印花xx不得重用；已贴花的凭证，修改后所载金额有增加的，其增加部分应当补贴足印花。

2.汇贴汇缴。

【提示】一份凭证应纳税额超过500元的，纳税人应当向当地税务机关申请填写缴款书或完税证；同一类应纳税凭证，需频繁贴花的，纳税人应向当地税务机关申请按期汇总缴纳印花税，但最长期限不得超过1个月。

3.委托代征。

 

第六节　资源税法律制度

 

资源税特点：

1.只对特定自然资源征税；

2.实行从量定额征收；

3.调节资源的级差收益。

一、资源税的纳税人、征税范围与税率

（一）资源税的纳税人——在中华人民共和国境内开采应税矿产品或生产盐的单位和个人。

1.对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。相应的对出口应税产品也不退（免）已纳的资源税。

2.而对已税产品批发、零售的单位和个人不再征收资源税。

3.资源税的纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个人，还包括外商投资企业和外国企业（除国务院另有规定以外）。

另外，中外合作开采石油、天然气，按照现行规定，只征收矿区使用费，暂不征收资源税。

独立矿山、联合企业和其它收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。

【例题?多选题】根据资源税法律制度的规定，下列单位和个人的生产经营行为应缴纳资源税的有（　）。

A.冶炼企业进口铁矿石     B.个体经营者开采煤矿          C.单位开采石油         D.中外合作开采天然气

『正确答案』BC

『答案解析』本题考核资源税的征税范围。对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。中外合作开采石油、天然气，按照现行规定，只征收矿区使用费，暂不征收资源税。

（二）资源税的征税范围

1.原油。指xx原油，人造石油不征。（开采原油过程中用于加热、修井的原油免）

2.天然气。指专门开采的和与原油同时开采的天然气；煤矿生产的天然气暂不征收。从2007年1月1日起，对地面抽采煤层气暂不征收资源税。

3.煤炭。指原煤；洗煤、选煤和其它煤炭制品不征税。

4.非金属矿原矿。

5.黑色金属矿原矿。

6.有色金属矿原矿。

7.盐。包括固体盐和液体盐。

【例题?单选题】根据资源税法律制度的规定，下列各项中，不属于资源税征税范围的是（　）。

A.天然气        B.地下水               C.原油                D.液体盐

『正确答案』B

『答案解析』本题考核资源税的征税范围。地下水不是资源税的征税范围。

（三）税率——定额税率

1.纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。

2.纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算；不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用税额。

3.未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，由省、自治区、直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局备案。

4.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。

5.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。

【例题?判断题】独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按税务机关核定的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。（　）

『正确答案』×

『答案解析』本题考核资源税的相关规定。独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。

二、资源税的计税依据和应纳税额的计算

（一）资源税的计税依据

1.纳税人开采或生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量。

2.纳税人开采或生产应税产品自用的，以自用数量（非生产用）为课税数量。

特殊规定：

（1）对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量。其计算公式为：

原煤课税数量=加工产品实际销量和自用量÷综合回收率

（2）金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量，其计算公式为：

原矿课税数量=精矿数量÷选矿比

（3）纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。

（二）资源税应纳税额的计算：应纳税额＝课税数量×单位税额

【例题1?单选题】某单位以原煤直接加工洗煤110万吨，对外销售90万吨，（洗煤与原煤的综合回收率为60% ，原煤3元/吨），则应纳资源税额（　）万元。

A.270 　        B.330 　        C.450 　        D.550

『正确答案』C

『答案解析』本题考核资源税的计算。外销洗煤应纳资源税=90/60%×3=450（万元）。

【例题2?单选题】某铜矿本月销售铜精矿4000吨（选矿比为20%），每吨不含税售价1500元，当地铜矿石资源税每吨1.2元，应纳资源税额为（　）万元。

A.1.68      B. 2.4      C. 3.6       D.4.8

『正确答案』B

『答案解析』本题考核资源税的计算。应纳资源税=4000÷20%×1.2=24000（元）。

【例题3?单选题】某纳税人本期以自产液体盐50000吨和外购液体盐l000O吨（每吨已缴纳资源税5元）加工固体盐12000吨对外销售，取得销售收入600万元。已知固体盐税额为每吨30元，该纳税人本期应缴纳资源税（　）万元。

A.36 　      B.61 　     C.25　     D.31

『正确答案』D

『答案解析』本题考核资源税的计算。应纳资源税=12000×30—10000×5=310000（元）。

三、税收优惠

1.开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。

2.对冶金矿山铁矿石资源税减征政策，暂按规定税额标准的60%征收。

3.对地面抽采煤层气暂不征收资源税。

【例题?计算题】某煤矿2009年10月份生产销售原煤15万吨,生产天然气500万立方米, 自用原煤加工洗煤3万吨,综合回收率为60%。已知:该煤矿煤炭适用的单位税额为1.5元/吨,天然气适用的单位税额为10元/千立方米。计算该煤矿10月份应纳资源税税额。

『正确答案』

（1）销售原煤应纳资源税税额=15×1.5=22.5（万元）

（2）自用原煤应纳资源税税额=3÷60%×1.5=7.5（万元）

（3）该煤矿10月份应纳资源税税额=22.5+7.5=30 （万元）

四、税收征管

（一）纳税义务时间

1.纳税人销售应税产品采取分期收款结算方式的，为销售合同规定的收款日期的当天。

2.纳税人销售应税产品采取预收货款结算方式的，为发出应税产品的当天。

3.纳税人销售应税产品采取其他结算方式的，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。

4.纳税人自产自用应税产品的，为移送使用应税产品的当天。

5.扣缴义务人代扣代缴税款的，为支付首笔货款或者开具应支付货款凭据的当天。

【例题?多选题】根据资源税法律制度的规定，关于资源税纳税义务发生时间的下列表述中，正确的有（　）。

A.采用分期收款结算方式销售应税产品的，为发出应税产品的当天

B.采用预收货款结算方式销售应税产品的，为收到货款的当天　

C.自产自用应税产品的，为移送使用应税产品的当天

D.扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款的当天

『正确答案』CD

『答案解析』本题考核资源税纳税义务发生时间。纳税人销售应税产品采取分期收款结算方式的，为销售合同规定的收款日期的当天。纳税人销售应税产品采取预收货款结算方式的，为发出应税产品的当天。

（二）资源税纳税地点——包括3个概念：生产地、开采地、收购地。

1.凡是缴纳资源税的纳税人，都应当向应税产品开采或者生产地主管税务机关缴纳。

2.如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采的矿产品一律在开采地纳税。

3.扣缴义务人代扣代缴的资源税，也应当向收购地主管税务机关缴纳。

第七节　土地增值税法律制度 

 

一、土地增值税概述

（一）土地增值税的概念

　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

（二）土地增值税的特点

　　1.在房地产转让环节征收

　　2.以房地产转让实现的增值额为计税依据

　　3.征税范围比较广

　　4.采用扣除法和评估法计算增值额

　　5.实行超率累进税率

二、纳税人

土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

【范围】（1）土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。

转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方，转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方交契税、印花税。

【例题·单选题】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是（　）。

　　A.以房抵债的某工业企业             B.出租写字楼的某外资房地产开发公司

　　C.转让住房的某个人                    D.转让国有土地使用权的某高等学校 

『正确答案』B

『答案解析』本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。

三、征税范围

1.征税范围的一般规定：

（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税；

（2）土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税；

（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

2.征税范围的具体和特殊规定（易出单选题、多选题）

征收土地增值税不征收土地增值税

（1）转让国有土地的行为

（2）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的

（3）对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税

（4）以房地产与另一方的房地产进行交换（单位之间）

（5）合作建房建成后转让

（6）以房地产抵债而发生房地产权属转让

（7）土地使用者处置土地使用权（1）出让国有土地的行为

（2）继承、赠与等方式无偿转让的房地产

（3）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为

（4）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业

特殊规定：

（1）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税（非房地产企业）

（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途

（3）个人之间互换自有居住用房地产

（4）合作建房，建成后按比例分房自用的 

（5）房地产的出租

（6）对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税

（7）企业兼并转让房地产；房地产的代建房行为；房地产的重新评估

【例题1·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（　）。

A.公司与公司之间互换房产                 　B.房地产开发公司为客户代建房产

C.兼并企业从被兼并企业取得房产       　D.双方合作建房按比例分配房产后自用 

『正确答案』A

『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税征税范围规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。

【例题2·多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套xx公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有（　）。（2007年）

A.个人所得税  　　B.营业税 　　C.契税  　　D.土地增值税

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在05年购买的房屋，于06年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。

【例题3·多选题】某房地产公司出售一幢已办理竣工结算的商用写字楼，获得2000万元。根据税收法律制度的有关规定，下列各税中，属于该公司此项售楼业务的应缴纳的税种有（　）。

A.契税　  　　B.营业税　 　　C.印花税　  　　D.土地增值税  

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考核出售房产应缴纳的税种。出售房产应缴纳营业税、印花税和土地增值税，而契税是对买受人征收的。

四、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额

增值额的计算公式为：

增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目

（一）转让房地产取得的收入

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）扣除项目

1.新建项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：

①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款：

地价款的确定有三种方式：如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。

（2）开发土地的成本、费用：

①土地征用及拆迁补偿费

②前期工程费

③建筑安装工程费

④基础设施费

⑤公共配套设施费

⑥开发间接费用

（3）新建房及配套设施的开发费用

（4）转让房地产有关的税金

非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加也可以视同税金予以扣除。

（5）财政部规定的其他扣除项目

加计扣除额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

【提示】只适用于房地产开发企业。

【例题·多选题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（　）。

A.取得土地使用权所支付的金额 　　B.房地产开发成本

C.转让房地产缴纳的营业税 　　D.转让房地产缴纳的企业所得税

『正确答案』ABC

2.旧房及建筑物的扣除金额

（1）按评估价格扣除

①旧房及建筑物的评估价格：评估价格=重置成本价×成新度折扣率

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

③转让环节缴纳的税金

（2）按购房xx金额计算扣除

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房xx的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按xx所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

【例题·多选题】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（　）。

A.转让环节缴纳给国家的各项税费                     B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格

C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用   D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费 

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考核土地增值税的扣除项目。根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产开发费用扣除。

（三）几种特殊事项的税务规定：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的

2.提供扣除项目金额不实的

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的

4.非直接销售和自用房地产

即：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

五、土地增值税的税率及应纳税额的计算

（一）税率：实行四级超率累进税率

【例题·单选题】根据税收法律制度的规定，下列各项中，属于超率累进税率的是（　）。（2007年）

A.资源税  　　B.城镇土地使用税 　　C.车辆购置税  　　D.土地增值税 

『正确答案』D

『答案解析』本题考核超率累进税率的范围。我国土地增值税适用超率累进税率的计算方法。

土地增值税四级超率累进税率表

极数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）

1不超过50%的部分300

2超过50%至l00%的部分405

3超过l00%至200%的部分5015

4超过200%的部分6035

（二）土地增值税应纳税额的计算

1.计算公式

土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

2.计算步骤

（1）计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入）

（2）计算扣除项目

①取得土地使用权支付的金额

②开发土地的成本、费用

③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格

④与转让房地产有关的税金

【提示】与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。　

（3）计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目

（4）计算增值额÷扣除项目的比率

（5）计算土地增值税的应纳税额

【例题1·计算题】 某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20 000万元，公司按税法规定缴纳营业税1 000万元，印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3 000万元；投入房地产开发成本为4 000万元；房地产开发费用中的利息支出为1 200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。 

『正确答案』

（1）房地产转让收入为20000万元

（2）确定转让房地产的扣除项目金额：

①取得土地使用权所支付的金额为3000万元

②房地产开发成本为4000万元

③房地产开发费用为：（3000＋4000）×10%=700（万元）

④与转让房地产有关的税金为1000（万元）

⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3000＋4000）×20% =1400（万元）

⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000＋4000＋700＋1000＋1400=10100（万元）

（3）计算转让房地产的增值额：20000-10100=9900（万元）

（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：9900÷10100≈98%

（5）计算应缴纳的土地增值税税额：

应纳土地增值税税额=9900×40%-10100×5%=3455（万元）

【例题2·计算题】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。 

『正确答案』非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除；非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。

（1）住宅销售收入为9000万元

（2）确定转让房地产的扣除项目金额：

①取得土地使用权所支付的金额为：2840＋160=3 000万元

②住宅开发成本为2800万元

③房地产开发费用为：（3000＋2800）×10%=580（万元）

④与转让房地产有关的税金为: 495＋4.5=499.5（万元）

⑤转让房地产的扣除项目金额为：3000＋2800＋580＋499.5=6879.5（万元）

（3）计算转让房地产的增值额：9000-6879.5=2120.5（万元）

（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：2120.5÷6879.5≈31%

（5）计算应缴纳的土地增值税税额：

应纳土地增值税税额﹦2120.5×30%=636.15（万元）

【例题3·计算题】某公司2009年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。

『正确答案』

（1）计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金。

扣除项目金额=200＋800＋20＋10=1030（万元）

（2）计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。

　增值额=1600－1030=570（万元）

（3）计算增值额占扣除项目金额的百分比。

　　增值率=570÷1030=55.3%，说明增值额超过了扣除项目金额的50%，但未超过{bfb}。

（4）应纳税额

土地增值税税额= 570×40%-l030×5%=176.5（万元）

六、土地增值税的减免税

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（四）自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

【例题·多选题】下列各项中，可以不征或免征土地增值税的有（　）。

A.国家机关转让自用房产  　　B.工业企业以不动产作价入股进行投资

C.房地产公司以不动产作价入股进行投资  　D.某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产 

『正确答案』BD

『答案解析』本题考核土地增值税的减免税。根据土地增值税法律制度的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税；工业企业以不动产作价入股进行投资和某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产属于免征土地增值税的情形；国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围。

七、土地增值税申报程序、纳税清算、纳税地点

（一）土地增值税纳税申报程序

（二）土地增值税纳税清算

1.土地增值税的清算条件

【提示】区分“应当清算”和“可要求清算”

（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省级税务机关规定的其他情况。

【例题·多选题】下列各项中，房地产企业应进行土地增值税清算的有（　）。

A.直接转让土地使用权的  　　B.房地产开发项目全部竣工完成销售的

C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的  　　D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的 

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考核土地增值税的清算。根据土地增值税清算规定，取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，但不属于企业应进行土地增值税清算的范围。

（三）土地增值税纳税地点——房地产所在地（房地产的坐落地）

具体又可分为以下两种情况：

1.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

2.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。