浅析不动产抵押权的善意取得

文/lawyerlzk

一、我国《物权法》规定不动产变动采用实质登记主义，并明文赋予不动产登记以公信力，因此不动产所有权和其他不动产物权的善意取得制度成为我国《物权法》的当然选择。我国不动产物权的善意取得制度规定在《物权法》106条，该条{dy}款规定：无权处分人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回，但符合以下三个条件的，受让人取得不动产的所有权：“（一）受让人受让不动产时……是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产……依照法律规定应当登记的已经登记。”随之，该条第3款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”分析来看，《物权法》第106条第1款规定的是不动产所有权的善意取得，第3款规定的是不动产用益物权和担保物权的善意取得，包括不动产抵押权的善意取得，按照“参照前两款规定”的要求，不动产抵押权善意取得的要件是：1、债权人是善意的；2、已经进行不动产抵押权登记。与不动产所有权善意取得相比，由于抵押权的设立不以相对人是否有对价为要件，所以，对善意取得不动产抵押权的要求少了一个“合理价格”的内容。
    二、依据物权法的公信原则。我国在不动产物权变动问题上，不仅以登记作为物权变动的公示方法，而且赋予登记以公信力，即采用公信原则。公信原则的功能在于，即使公示的内容是虚假的、有瑕疵的情况下，第三人因信赖该公示的内容而从事交易，其从交易中所取得的权利仍应受到法律保护。
    三、无权处分人在不动产上设立抵押权，如果构成不动产抵押权的善意取得，债权人取得不动产抵押权，权利人因此受到损失的话（抵押物被处理用以承担担保责任），基于《物权法》第106条第2款的规定，“有权向无权处分人请求赔偿损失”；如果不符合善意取得的条件，抵押合同无效，无权处分人根据其在合同无效中的过错承担相应的法律责任。
    四、{zg}人民法院《关于中国农业银行大连市分行友好支行诉大连中大集团公司、第三人中国大连国际经济技术合作集团有限公司借款合同抵押担保纠纷一案请示的答复》中作出如下答复：大连中大集团公司未经大连国际的同意将中大大厦整体抵押给债权人中国农业银行大连市分行友好支行的行为，属于无权处分行为，依照《中华人民共和国合同法》第51条的规定，抵押合同涉及无权处分部分无效。但鉴于中大大厦在抵押时的全部产权登记在中大集团名下，不动产登记具有权利推定效力，因此如无证据证明友好支行在接受抵押时对中大大厦9-15层产权的真实状况为明知或应知的，友好支行可以善意取得对中大大厦9-15层的抵押权。
    五、关于不动产抵押权善意取得的例外，曹士兵著《中国担保制度与担保方法----根据物权法修订》中有所提及，“善意取得制度也受法律强制性规定的限制，在有法律强制性规定时，无适用善意取得的余地，如抵押物不合法、抵押物被查封，均不能适用善意取得；破产财产，包括在破产宣告前已经置于破产管理人控制下的债务人财产，不适用善意取得。债务人在此类财产上设立抵押权，纵使第三人确属善意，也不能取得抵押权。”

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