人们在抱怨高房价、骂房地产商黑心吸金时，却忽略了一个在幕后推波助澜，渔翁得利者，当它被包装成一站式服务商时，却在常常忽视消费者利益，大行忽悠之道。

是谁搅乱二手房浑水

房地产中介一度被认为是为降低交易成本而生，是市场经济的产物。其理由是，有交易，就有交易成本，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本。而房地产中介能够凭借对市场的了解、建立客户网络和提供专业服务，为买卖双方节约时间、精力和投入，并能保障交易安全，降低风险。在一个规范、透明、健全的房地产交易体系中，中介若起正面作用，就能缩短交易时间，提高效率，降低交易费用；反之，不健全的地产中介体系，就会降低效率，提高交易费用，房地产中介巧立各种收费项目来获得不当利益，无形中抬高房价。

知名房产中介的“暗箱”

杨洁最近心情颇为纠结，为买房子忙碌一个月，到头来房子没买着，反倒还欠了链家地产18000块钱。杨洁是大兴黄村的一位舞蹈教练，为了照刚满六个月的孩子，就想把现在房子卖掉，换一套离单位近点的，于是在大兴长途汽车站对面的链家地产看房。在链家地产工作人员的帮助下，于3月6日上午看中一套160平方米的二手房。

“周围房子都比这套贵，相同户型的房子要比这套贵出几万块，所以当时很心动，业主解释房子之所以便宜，是因为欠了别人的钱，钥匙被债主拿去做抵押了，等房子一出手就可以打开门。我也没细想，就没进到屋子里，认为链家地产是全国知名的中介公司，虽然费用比其他中介高了不少，但一般不会出问题。”

当日下午，链家地产给杨洁打电话，表示双方可以先签定金协议，但需要当场交纳两万元定金。当时杨洁正急着给学生上课，身上只有两千元现金，离两万的定金还差一万八，她没细看协议上的款项，就直接将钱交给中介，并签了名。当她要求中介写一份两千元的现金收据时，中介表示“定金还差一万八，业主希望等交够两万再签字，而且只有交完剩下的钱，才能拿到协议和收据”。考虑到对中介的信任，杨洁又签了一张欠款一万八千元的欠条给中介，就直接向学校赶去。当时链家地产只给她一份交易完成后，需要缴纳的费用和税金的纸条，并约定第二天上午三方再正式签定金协议。

当天晚上，杨洁和做房地产的一个朋友说起白天买房的事，朋友在查询北京市之后，告诉杨洁这套房子已被网签，现已不能再交易，即使交纳了两万元的定金，房子也不能过户。听到这些，杨洁有些为那两千块钱的定金着急了，但丈夫安慰她说，如果交易不能完成，链家不会不退还定金的。

第二天早上，杨洁向链家反映情况时，负责这套房子的业务员不在公司，当杨洁要求拿定金协议时，对方表示只有交足剩下的一万八才能拿到协议，而且要等到下午自己回公司才成。杨洁要求由其他工作人员代下房子不就省下几万块钱了吗？于是她在链家地产其他工作人员的催促下离开了中介公司。

中午，当朋友打电话问她上午解决的情况时，她将具体过程告诉了朋友。据这位朋友分析，上午杨洁去链家时，业主极有可能还没有在协议上签字，所以协议不具有法律效应，但杨洁离开之后，中介可能会找业主再签字。此时杨洁已心知这套房子存有问题，不可能再买到手了，只求拿回两千块钱，重新再找新的房源。

下午，当杨洁到中介时，业主已在那里等候多时。当中介工作人员拿出协议，杨洁看到对方的签字已然出现在协议上。当杨洁谈及房子已经网签的事情，中介矢口否认，业主也说不可能。当杨洁要求要见房产证时，业主表示暂时还拿不到，因为房产证已被债主拿去做抵押，但这边拿到定金，就能将房产证赎回来。杨洁此时已不抱任何希望，要求中介退回两千定金，但中介指着杨洁手中的定金协议说，如果杨不买这套房子，不但拿不回两千块钱，还要缴纳一定的违约金，并且中介手里还有一份杨在3月6日签的一万八千块钱的欠条。杨洁一听气急之下将手中的三份协议撕碎，谈判不欢而散，交易也陷入两难之中。

后来杨洁找到链家地产，希望要回两千元定金，但一直没有得到链家的回复，4月8日，记者随同杨洁再次与链家地产交涉，一位自称安经理的人士称，交易未能完成，责任在于杨洁，杨洁既没缴纳违约金，也未偿还欠条里的一万八千块钱，链家没有起诉杨洁也就罢了，钱是不可能再返还了，且那两千块钱在3月6日的当晚就被业主拿走。当记者要求查看欠条时，却被告知欠条已被毁，因为链家根本就没有起诉杨洁的打算，黄村周边的二手房价每天的涨幅这么大，起诉杨洁的机会成本太大，与其在这件事上纠缠，不如多卖几套房子。

至此，时间已过去一月有余，事情仍无任何进展，而当地的二手房价又涨了数千元不等。“中介把买卖房子的过程说的很复杂，承诺只要交中介费后，都会帮你化繁为简，可后来你才会发现最令人悲愤的事情往往正是中介从中作梗，而你又找不到制约它的方法，我曾多次电话找到链家北京市场部，都没有得到解决。”杨洁向记者说到。

记者在采访中原地产工作人员了解到，中介在没有拿到业主的房产证等有效证件时，业主不能将定金等款项拿走，而此番杨洁所付的定金却被中介声称于当晚就被业主取走，不符合行业规范。

地产中介普遍“乱象收费”

购买一套成交价为1405000元的二手房，究竟要向房产中介缴纳多少费用？

在链家地产销售人员开具的一张费用清单中，明确说明由中介公司收取或代为收取的费用包括：服务费35125元、“代书费”7025元、过户费3000元、xx费3000元、评估费600元，总计48750元，相当于房款的3.5%。按照物价部门制定的标准，中介应当仅收取房款2.5%的服务费，其他收费项目都是处于灰色地带。

按照《房地产中介服务收费标准》，中介公司只能够收取相当于房款2.5%的中介服务费；但是大多数中介实际收取的费用都超过了房款比例的3%以上。而实际上在现实二手房交易中，产生的所有税费一般都是由买房人支付，由此，买房人将支付更多的费用，仅以此案中，就可窥见一斑，134万的房子，由中介做成140.5万元，要支付给中介17万多的税费。

就营业税一项来说，是按照原购房价的5.5%计算的，但根据2009年二手房交易税费新规定，满两年非普通住宅的营业税是（销售价－原购房价）×5.5％，所以xx营业税一项，买房人就需多交71665元。（普通住房的标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。）

记者了解到，多数中介公司仅收取服务费和“代书费”两项，便能够达到规定的房款3%的佣金；如果再加上其他费用收取的款项，其实际获取的佣金比例甚至会高达房款的3.5%。

北京市盈盛律师事务所汪旭律师对记者说，为什么收费这么高还有人愿意通过中介买房？在当今中国房地产市场的现状下，大部分买房人购房不是为了居住，而是为了投资，炒房人在房屋买卖中赚了大头，中介只是吃了少部分利，这就是中介高收费的主要原因，但对于买房人来说，中介大大提高了买房成本。而且和中介打交道，最关键的是要留存证据。每交任何一笔费用，都要留好xx或相关证据；如果中介说这笔费用是代政府部门或其他机构收取的，也必须提供那个部门或机构的xx。而关于定金问题，按照《定金法则》，交易没有完成，中介应向买房人返还双倍定金；如果当时签的是订金协议，中介应返还买房人所交订金。现在有许多二手房产中介钻法律的空子，在购房协议中只规定违约方的违约责任，而对一些可能影响房屋买卖的情况却不作出约定，并且还会想尽办法收取购房者高于房款2.5%的中介服务费。

二手房的高价黑手

据北京房地产交易管理网数据显示，目前北京商品房存量房源仅有88110套，相比去年同期的135690套少4万余套，而且四环内商品房的均价已经突破3万，使得大部分购房者只能选择二手房。与相同价位的二手房相比，一手房往往位置更远，配套设施也相对较差，令一手房的xxx远低于二手房，这导致了二手房交易火爆的场面再度出现。而购买二手房势必通过房产中介，对于房产中介公司存在的各种不规范操作行为，仅仅出台一两个文件诸如降低房产中介费用等政策，并不能解决实质问题，更需要监管部门进一步完善房产中介的业务操作，加强中介的透明度和规范性。

SOHO中国董事长潘石屹在今年4月份的博鳌论坛上表示，每年3、4月份房地产市场都迅速升温，但今年的三月，北京的二手房市场没有迎来意料之中的小阳春，却直接迎来了盛夏。据北京房地产交易管理网数据统计，3月北京二手房成交总量为27219套，成交均价为14650元/平方米，超过2010年1月{zg}值，已达到历史{zg}点。虽然政府不断出台政策限制房价，但房价仍不断挑战政府和市场的预期和底线，二手房中介在此屡屡扮演起为高房价鼓噪推波的角色，向买房人和卖房人极尽蛊惑之事，消费者稍有不慎，便落入彀中。  

当二手房越来越受消费者青睐时，房产中介就成了买房者和买房者必然的通道，健康的渠道会促进市场的繁荣发展，而乱象的渠道将会导致二手房市场的紊乱，甚至将影响整个房地产市场。缺乏监管与社会责任约束的大型连锁二手房中介，挟房源与买客信息垄断资源已令二手房市场乱象丛生，极大地增加居民的购房成本，进而造成整个社会交易成本的上升。

    2009年北京二手房成交27.6万套，成交总额高达3147.7亿元，而今年刚进入三月便出现的疯狂价格和市场，令大多业内人士看好今年的市场。但由于绝大多数房产中介都要收取0.5%的“代书费”，照此保守推算，2009年在北京的买房人交出的“代书费”总额就高达15亿元左右，而今年预计二手房成交额将远远大于3147.7亿元，因此，若没有相关法律的出台，今年北京买房人的“代书费”也将远大于15亿元。

根据原北京市物价局在1997年出台的《房地产中介服务收费标准》，房屋买卖代理收费，收费标准{zg}的为成交价在500万元以下的房产，按房款的2.5%计算中介费。该标准特别注明，实行{dj2}代理的{zg}收费标准，也不得超过成交价格总额的2.8%。但如此收费标准又有谁执行呢？如今房价一波高过一波，但推波助澜者却在背后纵横捭阖，大展吸金之术，买房者却要支付数十年甚至一生的艰辛。