“80后”撬动商业变革

　　■中国房地产报  周村/文

　　在上世纪那个“英雄不问出处”的年代，一干有志青年毅然投身江湖，从此掀起一场地产狂潮，直至现在，王石、冯仑、潘石屹……这一串名字仍是江湖上的一段xx。
　　与以上房地产大佬同时代的马云、李彦宏等这些名字，伴随着中国互联网的发展而为人们熟知。他们的成功之路，被多家解读，其运用的商业模式更成为“引经据典”的案例。
　　时至今日，“80后”新秀正在崛起。
　　在美国《福布斯》评选的2010年10位最年轻的亿万富翁中，“80后”杨惠妍和李兆会分列第三位和第九位。IT业也诞生了被誉为“京城四少”的高燃、李想、戴志康和茅侃侃。这些“80后”财富人物的创业和守业之路成为同代人的模板。
　　世界上本没有路，走的人多了，也便成了路。
　　一代代企业人走过的致富之路并不相同。随着“80后”的成长，房地产企业也正在经历不断的变革和创新。
　　
　　撬动商业模式变革
　　
　　商业模式决定企业成败，有了好的赚钱方法，不愁千金不来。今天的市场经济已不再简单地竞争产品或管理，资源的整合和模式的选择才是竞争的重头所在。
　　但实际情况是，土地和资金是当下房地产企业必不可少的两大法宝。各房地产企业明里暗里想尽方法拿地、变着模样上市，为的就是争夺“活命仙丹”——土地和资金。
　　土地是财富之母。在实行多年的土地招拍挂制度下，地价无论抬到多高，总有地产企业能够承受。xx一轮轮刷新，任你中央喊破喉咙要遏制地价过快上涨，地产商誓死不改拿地主义。
　　在房价过快上涨势头难遏之际，国家毅然拿出信贷“杀手锏”。国家政策转风向，资金链眼看要吃紧，让房地产企业整日惶惶不安。
　　由此，大多数房地产企业传统的商业模式清晰可见。动用人脉及各种关系，拿到土地，获取资金，开发项目，卖房获利。房地产企业的开发模式，也被业内概括为“连锁店式”和“百货公司式”。
　　房地产业传统的商业模式对政策和环境的高度依赖，使企业随时都可能陷入危机。这种粗放式的发展，使得整个行业链条漏洞百出。最终，一切不完善都体现在住房产品上，由消费者买单。
　　而具有前瞻眼力的房地产开发企业已经在寻求新的商业模式，挖掘开发资源。在“80后”新秀中，一直被父亲关照的杨惠妍带着“卖白菜”的碧桂园走向了xx项目。仓促继位的李兆会掷巨资投入资本市场，再造家族企业模式。
　　大部分“80后”新秀都有着良好的教育背景，是伴着社会变革而成长的一代。“80后”这一代生来就有着奋斗理念和变革精神，良好的教育和创新精神，使得这一代人拥有更广阔的眼界和更敢于突破的胆量。在英国某城市，就有来自中国的两父子，通过收购项目运作别墅开发，并把别墅区域周围的超市收购后整合打包，超市盈利后顺利卖出。
　　老牌的房地产企业只有不断发掘新的发展模式，跟随上新一代的眼光和发展思路，才能保持“长青不老”。
　　万通几年前就已经把眼光由国内转向国际，在美国曼哈顿开发中国商务中心。冯仑一力推进“美国模式”，力争将企业从全能地产开发商向专业地产投资商转变。
　　国内近年推行的低碳环保建筑和万科所探求的住宅产业化，也是汲取国际房地产业发展精髓，完善房地产业链条的有益探索。
　　
　　撬动产品变革
　　
　　当一档名为《超级女声》的选秀节目火透大江南北时，“王石爱看超女”犹如一条房地产界的娱乐新闻被业内广泛传播。
　　王石说“现在十几岁、二十几岁的青年男女就是我们未来的消费者，如果你忽略他们，未来会被淘汰。”老子说，“曲则全，枉则直”。讲究的是顺势而动，随机而变。识时务者才为俊杰。
　　房地产界的俊杰王石曾坦言，在看超女时获得多次启发，甚至改变已定的广告策略。
　　“80后”正成为消费主体是不可改变的事实，“80后”将成为社会主导的一代也是不可改变的事实。顺应他们的需求就是顺应时代。
　　现在一线城市力推小户型、精装修，为的是满足“80后”一代首次置业的需求。打开网站，到处有小编推荐的“80后购房宝典”。而各房地产企业也在联合咨询机构不断调研“80后”的住房喜好。
　　“80后”是“独生”的一代，倡导自由、民主和空间，但又喜欢同龄人的相聚。犹如儿时大院、胡同里的一群小孩喜欢聚在一起过家家。“80后”对生活质量的要求更高，因此更加注重小区的配套设施和周边环境。
　　因为“80后”这种成长背景和心理，海尔地产某楼盘推出新概念“小户大家”。小区营造了私密的个人空间，也塑造了舒适的公共空间，让年轻人可以聚在一起发展共同的兴趣。
　　因着“80后”追求个性和创新，多个项目在楼盘外观和园内景观上进行了独特设计，户型设计和室内装修更是追求贴近“80后”心理。
　　如果哪天你看到浴室在阳台的户型，请不要惊讶，那是专门设计给“80后”的。
　　在广东省靠近海湾的某个楼盘，专门推出了针对“80后”的小户型。在户型中没有隔断，给了“80后”自由的空间。社区内及周边设施齐全，有饭店、咖啡馆。使“80后”在小区内可以享受多种生活，吃饭购物不再麻烦。为了满足“80后”鲜明的个性要求，这个小区的小户型中有了更多样的色彩。
　　很多“80后”辛苦{yt}后，回家的“美好时光”就是对着屏幕打游戏。为了使“80后”的闲暇时光更舒适过瘾，这个户型甚至还有“游戏墙”和SPA区的设计，“80后”回到家就可以“为所欲为”。
　　未来社会的发展和变革将在“80后”的主导下完成。房地产企业在“80后”的引导下变革商业模式和产品特点，是不争的事实。
　　现在，企业{lx}们已经注意到时势将随“80后”而动，而企业将随时势而动。主动变以应万变，是企业生存、强大之道。

案例

我要我的小区
　　
　　■中国房地产报  周村/文
　　
　　当20世纪80年代出生的最初一批年轻人走上社会时，一部为他们而打造的电视剧《奋斗》迅速走红。陆涛的小窝，米莱的两居室，是当时一众年轻人的梦中之家。
　　而在《奋斗》走红之前，用以拍《奋斗》的炫特区就已经是当时的明星楼盘。作为{dy}批精装修的小户型楼盘，吸引了太多年轻人的注意。楼盘独特的外观色彩，小区内简洁新颖的设计，处处宣告着，这是属于年轻一代的社区。
　　购买此楼盘的王女士告诉记者，当她{dy}次来到这个小区时，发现自己身边走动的全是同龄人，打扮入时，充满朝气。王女士对这个小区的好感由此而生。
　　走进这个小区的人家你会发现，没有中年人居所的华丽和刻板。几乎每家都是“陆涛”式和“米莱”式，简单的家具，明亮的色彩，舒适的空间。
　　在小区旁有大超市和一个较具规模的菜市场，道路两旁布满了各种饭店，小区内每户人家都有厚厚一摞外卖单。“80后”现在还有一大部分人不喜欢每天做饭，浪费时间又麻烦。所以，对小区周边设施要求较高。生活方便是首要条件。
　　小区24小时供应热水，让年轻人既省心又舒适。小区内的健身会所，更满足了年轻人丰富的业余生活。
　　这样的小区，让年轻人不爱都难。
　　但不尽如人意的事情也曾有发生，{dy}家物业公司因为疏于管理，小区内景观荒废，不再有小河流水人家的意境。因服务不到位，也给年轻的业主们带来了很多生活上的不便。
　　年轻人知道自己想要什么，这样的物业怎能容忍？
　　整个小区的年轻人联合起来，强烈抗议物业公司，要求他们撤离小区。经过一番拉锯战，坚强的年轻一代用凝聚力终于赶走了不称职的物业公司。
　　之后，小区年轻人发挥了民主的个性，由全小区业主xx选出自己喜欢的物业公司。终于，他们找来了自己信任的物业管理公司。新的物业果然不负众望，进驻小区后积极改善小区公共空间的环境，提供贴心服务。对于业主的“呼唤”做到有求必应，从管理到维修，面面俱到。甚至王女士家出现了蚂蚁，物业的维修师傅都扛着工具，在厨房与蚂蚁过招斗争。
　　小区内又开始了小河流水，小区内各家时尚小铺又挂出个性招牌。年轻人回到小区看到小铺橱窗挂着的适合这一年龄段的时尚衣物和个性居家饰品，就知道回到了属于自己的空间。
　　“80后”生来就是知道奋斗的一代，因之需要奋斗，所以知道自己想要什么。“80后”需要属于自己的空间。

面对面

邓宇明：忽视“80后”，必然被淘汰

　　■中国房地产报  记者  周村  北京报道
　　
　　“80后”是个性鲜明的一代。他们，有不同于过去两代人的成长背景，接受过良好的教育培养。即将成为企业主导和消费主体的他们，将会带来商业模式和产品设计的一系列变革。
　　中国房地产报：现在以“60后”、”70后”为{lx}的房地产企业，商业模式有何特点？
　　邓宇明：对房地产行业来说，“60后”、“70后”领导的房地产企业运用的是传统的商业模式，比较注重商业关系、社会关系、社会网络及人脉。一直以来，房地产业的两大主要因素是土地和资金。土地掌握在政府手中，资金主要靠金融部门来协调。
　　我国的住房需求一直很旺盛，又存在供应不足的问题。对于房地产商来说，房子并不愁卖。所以，传统的商业模式是通过社会资源获取土地资源及资金为主导，业态上主要是住宅和写字楼等产品为主。房地产的开发和销售是和资本运作结合在一起的。可以说从事房地产开发的企业既是开发商又是投资商。
　　从地域上来说，大部分企业有自己起家的区域，虽然在国内有所发展，但并没有走出国门，视野有限。以上是传统商业模式的特点。
　　中国房地产报：“80后”正在渐渐成为社会主力，在企业中也逐渐成为中高层领导，在未来更会成为新一代的商业{lx}，“80后”成为商界主导后，商业模式会发生怎样的变革？
　　邓宇明：我接触的很多客户中有很多“80后”已经进入企业中高层。这些企业从传统的商业模式开始了转变。企业通过更多种融资方式和渠道获取资金。比如，REITs、私募基金以及海外融资、多次融资的方式。
　　在业态上，开发的产品也不单单是住宅和写字楼，“80后”会更多地关注挖掘新市场和新需求，更愿意去了解客户，扩大房地产企业持有运营范畴。更关注新的业态，愿意去尝试新的产品形式，比如体育公园、动感主题乐园等新的业态开发模式。在新的楼盘内会包含高科技影视城，开发先进的低碳绿色建筑，设计建造海上别墅。
　　在营销方式上会更多地利用互联网进行销售，有更多创新。
　　在未来，“80后”会引导部分房地产企业尝试国外先进模式，从既是投资商又是开发商的身份转变为投资商，这是我看到的趋势。
　　未来企业的主导力量都是“80后”，他们更能理解年轻一代主流客户的消费心理，推出的产品更能被年轻一代接受，客户主要倾向于年轻的甚至国际化的客户。
　　“80后”是有闯劲的一代，所以在地域上，未来由“80后”领导的房地产企业更可能走向国外。“80后”一代并不仅仅是为了生存，像“60后”、“70后”是打江山的一代，但“80后”是为了更好地实现自我价值，实现自己的想法。在地域上，“80后”不会再局限于某个区域或一个国家，而是会走向国外。现在已经有富二代在美国尝试运作项目，很成功。
　　中国房地产报：房地产企业未来的客户主体为“80后”一代，在产品上，针对“80后”，应做怎样的设计和改革？
　　邓明宇：“80后”追求个性时尚，更要求舒适安逸。在户型上，“80后”现在比较推崇小户型。我们做过调查，面积在60~90平方米，价格在20~30万元的精装修房，周边生活配套完善，小区环境好，要生活方便，这是“80后”想要的住房。
　　“80后”对生活配套和物业管理要求很高，看重小区内部环境。“80后”喜欢自由，无拘无束，包括对物业环境的塑造，要求更人性化、开放化。较之原来的小区环境的塑造和景观设计都提出了更高的要求。
　　“80后”的需求决定了中国未来房地产产品的走向。未来的房地产开发商如果忽视这个趋势或者认识不足就会丧失市场份额，必然会被淘汰。

链接

“80后”消费守则

　　1.买单的标准是喜欢
　　2.钱不是省出来的
　　3.互联网比太阳还光辉，比公正还必需
　　4.手机、网络、mp3一个都不能少
　　5.淘宝网是生活必需品
　　6.微博上没有出现的事情就没有发生过
　　7.没有PSP的人是可耻的
　　8.喜欢淘小店
　　9.简单的设计就好
　　10.长期喝一个牌子的饮料
　　11.用这月的钱还上月的债
　　12.半夜两点在网上买东西
　　13.包里的信用卡应超过3张　　
　　14. KTV每周一次
　　15.骂宜家，更要去宜家
　　16.麦当劳和肯德基是{zpy}的食品
　　17.热衷研究星座
　　18.去西藏那是万恶的“70后”的恶俗
　　19.买房子之前消费无需计划
　　20.买房子之后没钱拿来计划
　　21. “蹭”父母是合理的
　　22. 合租不同居
　　23. 当房奴不如当车主
　　24. 蜗居是可耻的，不蜗居是不可能的
　　25. 没有飘窗的房子是不适合人类居住的
　　26. 社区要有健身中心
　　27. 小区周围要有五种以上口  味的餐馆
　　28. 社区绿地上要有狗狗在跑
　　29. 绿地上跑着的狗狗一定要  有金毛
　　30. 没有秋千的小区是不值得  买的
　　31. 宽带总是拥挤的小区是不  值得买的
　　32. 买房子要看社区美女指数
　　33. 房子的小区大门到地铁站  的距离在800米以内
　　（中国房地产报 陈青蓝  整理）