历时4年,京城首例物业管理启动性经费诉讼案结果终于揭晓。海淀法院日前判定健翔园业委会胜诉,并判决物业公司返还部分资金。

　　健翔园物业案因是北京首宗此类案件而广受xx,此案始于2006年,健翔园小区在更换物业公司时,发现前物业公司并未移交小区300余万元的物业管理启动性经费,于是,小区业委会将前物业公司告上法庭。随后,该案经历了业主诉讼请求被驳回、上诉、二审判决发回重审等戏剧性历程。

  　 日前,海淀法院宣布重审判决,认为根据健翔物业公司提供的明细,物业管理启动性经费与物业费的使用上,有16万余元是重复的。所以判决该物业公司在15日内向业主支付重复使用的费用。但法院驳回了业主的其他诉讼请求。

　　海淀法院认为,物业启动费归业主所有,但健翔物业的权益也应得到保护,小区仍有部分业主欠费,对物业的支出合理性法院不做实质性审查。

　　健翔园业委会代理人任晨光对此判决结果并不满意。“将全体业主所有的启动费用于弥补部分业主所欠的物业费是不合理的,因为是两个不同的法律关系,且物业公司并没有放弃讨要物业费。业委会正研究是否上诉。”

　　健翔园业委会认为,根据北京市相关规定,物业管理启动性经费归全体业主所有,使用须经业主同意,并只能用于维修资金的使用范围。但物业公司所列明细并不都是按规定列入维修资金进行使用,也没有经过业主同意便支出。

　　记者昨日多次联系该物业公司相关负责人,但对方电话均无人接听或无法接通。但任晨光表示,作为京城首例物业管理启动性经费诉讼案,此案件{zd0}的意义在于定性。

此前,业内人士也表示,由本案牵涉出的北京市4000多个小区存在物管启动性经费未移交问题,因此估算若全数追讨所涉及的总资金高达300亿元。健翔园小区的案件起诉后,包括新天地等许多小区也纷纷将物业公司告上法庭。如果此案成为判例,将对整个北京物业管理市场带来巨大影响。

　　健翔园案件诉讼历程

　　■2005年 健翔园小区在更换物业公司时,发现该小区高达330余万元的物业管理启动性经费不知去向。

　　■2006年3月 小区业委会将前期物业——北京健翔物业公司告上法庭,要求归还物业启动费。

　　■2007年5月 海淀法院以缺乏法律依据一审驳回健翔园小区追讨物业启动费的诉讼请求。小区业委会向北京市一中院提起上诉。

　　■2008年1月 北京一中院对该案二审判决,以“发回重审”戏剧化收场。

　　■2009年12月 海淀法院开庭重审,历时4年的纠纷又回到原点。

案件点评

    本案是一起业主委员会诉请物业公司返还物业管理启动经费的民事案件。健翔园小区在更换物业公司时，发现该小区高达330余万元的物业管理启动性经费不知去向。其实分析该案的焦点不在于物业公司是否需要返还这笔款项，因为在有证据证明物业公司在使用物业费时有侵吞行为，表现在物业账目上就是“重复”行为，那么物业公司必须返还实际使用后剩余的物业启动费。大家疑惑的是物业费不是业主的钱吗？怎么是业主委员会来起诉物业公司呢？业主委员会与物业公司的法律关系是什么？带着上述问题，我们着重分析一下两个法律问题。

    （一）如何界定业主委员会的法律性质和诉讼地位？

    讨论业主委员会的法律性质，不能不先提到业主大会。根据《物业管理条例》，业主大会是一个物业管理区域全体业主的自治组织，决定关涉全体业主的重大公共事务，包括制定业主公约和选聘物业公司等。业主委员会被看成是业主大会的执行机构，负责召集业主大会会议及代表业主签订物业合同等。从现行的法律规定上来看，业主大会和业委会的法律性质并不是十分清楚。一个令业主们关心并疑惑的问题是：这两个机构到底是不是法人？

    一个业主大会或者业主委员会是不是法人必须得具体情况具体分析。满足了《民法通则》中法人成立条件的就是法人，未满足的就不是。由此，当业主们贡献出一部分财产（以费用或其他形式）给业主大会或者业委会所有时，该组织就可以成为一个法人（法人除了要有财产外，还须有名称、组织机构和场所）；当业主大会或者业主委员会没有独立的财产时，该组织就不具备法人资格。

    在明晰了业主委员会的法律性质后，对其诉讼地位便不难理解了。对于具备法人资格的业主委员会，它当然像其他法人一样成为诉讼主体。对于不具备法人资格的业主委员会，它同样可成为诉讼主体。根据《民事诉讼法》及有关司法解释，法人以外的“其他组织”照样可成为诉讼主体。事实上，最近实施的《浙江省物业管理条例》已经明确地将业主委员会规定为诉讼主体了。因而，我们认为物业启动费虽然是广大业主的钱，业主委员会作为业主大会的执行机构是有权以原告资格起诉物业公司的。

    （二）业主委员会与物业管理公司之间的法律关系？

    在实践中，过去我们大都将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系锁定在“委托”或“委托代理”上，其实这是望文生义引起的片面理解，对物业管理的健康发展会造成极大的危害。我们知道委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同的类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会发现委托合同与物业管理是有本质上的区别的。首先，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务。其次，物业管理的管理服务并不是xx按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同的范围、项目，遵循物业管理法律、法规，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经济活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。 再次，物业管理法律、法律规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人。 这就与《合同法》中规定的委托合同xx不同，业主委员会与物业管理公司之间是一种提供专业服务的服务提供法律关系。

综上所述，本案中的健翔园小区业主委员会起诉物业公司返还330万物业启动费的诉讼请求是不应该得到法院的全部支持的，因为基于二者的服务合同关系，物业启动费虽归业主所有，物业公司在使用物业费的过程中并不是xx没有履行其义务而全部侵吞物业费，所以其权益也应得到保护，再说本案的健翔园小区目前仍有部分业主拖欠物业费，因此法院对物业费使用明细不作实质审查而判决物业公司在账目明细上邮局可查的“重复”部分给予返还是于法有据，公平合理的。（北京市天坛律师事务所  严冰）

《法制文萃报》 2010-03-24 第14版《法桥·互动》