主讲人：姜新国（上海市开业指导专家、上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询顾问）

我的商铺我做主

　　我曾在2001年写过一篇文章《一铺养三代》，在行业中影响很大。为什么“一铺养三代”呢？因为商铺出租了以后，可以有租金收益，如果是自己经营，可以有商业利润。然而商业地产发展到今天，它还能“一铺养三代”吗？我现在观点是未必，好的商铺可以继续“一铺养三代”，但是，不好的商铺，可能就是“一铺套三代”，因为银行利息要还，但是，如果下家的租金又收不到的话，你就赔本了。所以，挑一个好的商铺十分重要。

　　由于商业地产大量开发以后，商业物业就会有很多，对投资者来说，这是个好事。因为原来商业地产很少的时候，风险全在我们这一边；现在商铺多了以后，我们就可以有选择了。同时，商业地产和其他的投资品种不一样，它有区域性。比如青浦是属于商业地产价值被低估的区域之一，它和我们未来的商业发展趋势有关，为什么说青浦的商业地产价值被低估呢？因为，青浦的生态环境很好，重工业少。所以，不少高尔夫、马场、游艇俱乐部、高级别墅等都先后看中这里，这就给商业发展创造一个很好的机会。奥特莱斯为什么在这里能成功？就是由于这些原因。

　　接下来，我们怎么样选择商铺呢？我有两条原则，一是“经营实心化”。买了商铺能经营起来，那才是有用的商铺；二是“资产优质化”。买了商铺后，就是你的资产。买了好的商铺，就会年年收到租金，这就是优质资产。

　　怎么样才能做到实心化经营呢？如果我们没有这些商业资源怎么办？我有个观点，叫做商机商铺，即“加盟和买铺结合起来”。比如青浦区商业资源比较少，而这里又有商铺，这样加盟要和商业店铺结合起来，就能做到商业经营实心化了。在这样一个市场的机遇点上，我们可以把外面的品牌引进来。第二步，如果经营能力稍微弱一点，就加盟这个品牌，然后雇几个人打工，自己做个小老板，考核一下员工的指标，做多少利润，就给开多少工资。这时候，买了商铺，有了商机，我们就是智慧型的劳动者。在投资、理财、创业这些思路上，做老板是一条思路，自己经营是一条思路，做房东也是一条思路，这个时候，我们的创业之路就宽广了。