陈宝存：“面粉贵过面包”责任在卖面的，不要怪面包铺

    与时寒冰牛刀齐名的黄祖斌，在昨天的微博中说了这样一番话：“房地产在前几年之所以为暴利行业，根本原因是在土地协议出让的时代，房企通过协议出让的方式取得了大量的廉价土地。在囤地或在房地产项目建设的过程中，房价持续大涨，自然有暴利。但从这两年的一些xx来看，其地价超出周边在售楼盘价。大多数企业买下的虽不是xx，但地价已大幅上涨，成本大幅提高。

    囤地一方面是房企利润{zd0}化的必然选择。另一方面，在土地储备耗尽不能得到土地，或不能以合理价格得到理想的土地，房企经营就要中止。囤地也是房企不得已的选择。前几年反复强调囤地两年无偿没收土地的政策根本形同虚设，但在今年有严格执行的迹象。这样就增加了房企取得土地的不确定性。”

    对黄祖斌以前的言论我是坚决反对的，但是上述观点我认为是十分合理的，是来自于{dy}线的真知灼见。认清了土地源头的问题，认清了企业经营面临着无法继续的危机，那么拿地是天经地义的，即使是天价地。“面粉贵过面包”这句话本身就是不合理的。正确的表述是“现在的面粉价都超过了以前的面包价格”。这应该来自于面包铺也即房企的抱怨，反而成为面包铺的责任。

    房企面对着供应短缺的局面，高价拿到天价地，为了推卸房价上涨的责任，舆论与政府认为是房企上市速度太慢，所以一直在逼迫房企尽快供应市场，而不论实际是因为土地供应，也就是面粉太少的现实，一切的举措当然无法见效了。

    一直见诸报道的是土地在开发企业手里囤积多少多少的报道，这是混淆视听的表现。在1月13日的新闻发布会上，有记者向国土部副部长贠小苏问及土地闲置的问题，贠小苏说，截至去年年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩(20万公顷)的土地，保证今后两三年开发用地没有问题。

　　但是副部长又说：土地闲置大体有两类原因：一类是企业自身原因造成的，在一万公顷中占46%左右；另一类是政府原因、政府有关部门工作原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发，在一万公顷中占54%。

　　“对于已供土地，我们将限定开竣工时间，有效促进及时按规定开发，以确保人民群众居住需要。另外，我们还要严格依法打击各类违法用地和囤积土地、倒卖土地等行为。”贠小苏说。

    还有更多的原因：很多城市在土地收储艰难的局面下，采取毛地供应，特别是目前土地供应转而挖潜旧城改造，造成了很多供应短期内无法实现。主要原因在于旧城改造拆迁问题的艰难。

    层出不穷的拆迁纠纷与大量的钉子户现象，致使很多项目按计划的拆迁实施受阻，甚至严重者，7、8年拆不完一个项目。而随着天价土地拍卖信息带来的拆迁安置老标准的无法实施，土地囤积也就囤积在了最初拆迁阶段。

    极端的例子：石家庄08年有数据显示，报建量达到4500万平米，原因是城中村改造采用招标制进行一级开发，为规避土地拍卖方式，集中对所有旧城改造以及达73个村之多的城中村改造项目一起推出。而以07年新房170万平的销量，确实够开发企业做26.4年的。

    北京也如是，04年8.31大限之前正在进行一级开发的土地就达1万公顷。直到目前实际拆迁完成的供应到底是多少确实是个谜。原因是04年以前原有协议出让的条件早已发生变化，农民和城市的被拆迁户绝不是吃素的。

    这样由于企业自身原因造成商品房无法上市供应的，应该占比多少，副部长没有公布数据。有一个例子：北京宏坤理想城，立项于02年，08年开盘，恰恰是因为04年8.31该协议出让为招拍挂土地出让造成的大大延后开发。责任在谁？不言自明。

    真正造成囤地的{zd0}根源在于土地招拍挂制度的严格推行。简单的一刀切的调控，面对的是市场供应极度短缺，也自然出现07年房价地价暴涨的结果。

    唐山土地供应与全国市场一样的节奏，04年8.31大限之后，05、06年连续两年没有一块土地上市，而全国的情况虽然没有出现光头，但是与前相比，05、06年的土地供应也很多只完成年初计划的50%不到，原因也在于拆迁征地条件发生很大变化。这是地价高速暴涨的主要根源。

    而09年的暴涨，原因在于自07年9。27房贷新政导致的观望，影响了开发企业拿地的热情。持续达18个月的观望，导致房企在市场情况极具逆转的情况下，库存土地面粉没有了，恐慌性购买土地导致地价暴涨。

    从源头上加大供应，而不是这样那样的堵塞政策，才是楼市供应危局的{zj0}解决之道。

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