首先，我们在这之中是要搞清楚买房者与开发商签订的合同性质。这就要清楚罗茜和房产公司签订的是商品房“预约合同”还是“预售合同”？ “预售合同”其实就是商品房预售时双方签定的一个买卖合同。就是买卖关系的一个确认。 “预订合同”指的是双方为了能够订立正式合同而先行成立的。主要是为了在商品房预售时签定预售合同的合同。
电影中，罗茜自称自己是通过很复杂的内部关系所交的5万元预付款，即定金。由此可见，此合同应该是预订合同。 其次，需要明确的是双方是否签订了书面的合同。当然，这里我们根据剧情来看也是可以猜出来双方是有形成书面格式的。 再从消费者购买商品房而言基本是以日常生活居住为目的的。即便该房子是购买者用来保有升值或是出租，抑或是转售等，以房子最终的用途而言仍是以居住为目的，在影片之中，我们暂且抛开影片的情节构述，不管罗茜买房的目的是居住还是投资炒房，我们给房子的定性都是以居住作为目的的。
那么预订合同中的预付款，罗茜能否要回呢？这里我个人认为罗茜的5万元是xx可以要回的。只要罗茜有证据证明楼房周围环境恶化，就可以就此解除合同，要求退回5万元预付款。而通过电影中开发商所言我们可以明确知道开发商是明知房屋周边环境很恶劣。由此，罗茜是可以凭借其男友给与她的那些证明房屋周边环境恶劣的资料证明开发商作为合同的一双当事人对对方构成了欺诈，而此时她是在不知真实情况的状态下签订的合同则可以推知此时罗茜的意思表示是不真实的。此合同是存在严重瑕疵的，罗茜作为受害一方是可以启动撤销权申请撤销合同，因此合同无效。那么开发商返还5万元的行为是毋庸置疑的。
在这，我们如果假设罗茜与开发商签订的确是一个预售合同，那么预售合同我们又该如何定性呢？如果是预售合同，那么罗茜能否从开发商手中要回自己的5万元呢？当然这也是予以肯定的。预售合同是涉及买卖，那么开发商必须有预售许可证等证件。由于目前房屋预售买卖中存在着种种问题，我国的法律制度对此作出了很严格的规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条{dy}款：商品房预售，应当符合下列条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证； （3）按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资25％以上。 并已经确定施工进度和竣工交付日期； （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
同时还要求开发商预售中需“五证齐全”，即： 建设用地规划许可证（由规划局颁发，要求住宅用地） 建设工程规划许可证（由规划局颁发，涉及楼房规划） 建设工程开工证（即“施工证”由城乡建设委员会颁发，没有则视为违章建筑） 国有土地使用证（由国土局颁发，涉及出让还是划拨） 商品房预售许可证（由房管局颁发，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同无效，如在被起诉前取得该许可证，可认定合同有效）
PS补充知识点——商品房预售合同的特点： A．客体为在建的在未来约定时期内竣工的商品房（也就是说客体是将来物，且合同履行期长，风险高）； B．预售合同须预告登记（《物权法》）。 PS:预告登记的效力基于登记对抗要件主义，《物权法》20条规定：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效应。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。另外还规定：当事人以商品房预售合同未按规定办理预告登记为由，请求确定无效的，不予支持，当事人另有约定的除外。
由上可见，法律是明文规定商品房预售必须有预售许可证，而通常在楼房开盘之前是不能进行商品房交易的，而剧中罗茜在楼房开盘之前订立合同，此时开发商尚未取得预售许可证，因此其作为合同一方的主体，是不具有资格的。此时罗茜是可以要求认定合同因主体不适格而归于无效。
而再者，罗茜得知后来楼房周围将要建垃圾场、化工厂，架高压线，居住环境将严重恶化，这明显是开发商故意隐瞒真实的楼房信息，误导消费者，开发商给予了罗茜错误的信息以导致她作出错误的判断。预售合同可以撤销，罗茜在证据充分的情况下不但可以要求开发商退回5万元预付款，还可以主张撤消合同，开发商承担缔约过失责任，应该赔偿损失来弥补其信赖利益。
在电影中，我们反过来看罗茜和潘志强的关系，因为罗茜要不回5万元而与潘志强两人私下达成的协议，即是只要罗茜把自己那套楼房转手给别人，潘志强就退回她的5万元预付款。这样一个基于欺诈基础上的合同我们暂且不去理会合同是有效还是无效的；或者说它违背了社会公益和善良风俗；这些评价我们都不予以考虑。而就这个协议我们权当其有效而言，潘志强这样一个过气明星给开发公司代言并作为其销售总监，他的行为是对于开发商的职务的代理行为，系属于“表见代理”，因此，潘志强是不用承担责任，其行为所导致的法律后果应归由开发商自行承担。
然而电影是不可能这样就说完一个故事，这就是电影的一个基点：即是源于现实又脱离现实。
|
