纯粹的HOUSE 纯粹的U庭院——招商·依山郡产品设计解析

招商地产集20多年国际蛇口运营的专业经验，精心打造招商·依山郡。项目特别聘请了香港许李严进行规划设计，澳大利亚怡境师担纲景观设计，以其简洁现代的建筑形式和尺度宜人的园林景观，被业界誉为“奥体板块首席国际住区”，是新一代“城市山居”的典范之作。

2006年4月29日，招商·依山郡项目正式公开发售，首批推出的147套房，从发售当天至五一黄金周期间销售已达123套，销售率达84%，入市价格开创了当地市场新高，刷新了龙城住宅价格记录。

2006年5月27日，招商·依山郡推出了第二批154套单位，目前楼盘均价已超过7500元/平方米。

招商·依山郡的产品为什么能够受到客户的不断追捧？本篇报告就为您解析招商·依山郡的产品设计奥秘。

一、项目概况

招商·依山郡位于深圳市龙岗中心城西区，临近龙岗中心城规划中的深圳奥体新城，依山而建、依林而居，并充分享受奥体新城和中心城双重城市配套。

招商·依山郡总建筑面积28万平方米，分三期开发。其中一期12栋，占地4万平方米，楼间距18米，为多层花园洋房，共305套；二期为8栋11层小高层；三期为7栋18层高层。二、三期楼间距为50米。

招商·依山郡项目的社区配套有泳池、会所、但昭仪钢琴艺术中心、幼儿园和部份商铺。

二、背景分析

1、龙岗中心城的发展状况

（1）功能定位

根据深圳市有关政府单位制定的《龙岗中心组团规划》方案，龙岗中心组团的功能定位是：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。

（2）发展规模

到2020年，龙岗中心组团的人口规模控制在77万人。用地规模规划为90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。

（3）交通配套

地铁3号线起点位于深圳市图书馆，往东经罗湖区商业区，沿布吉路、深惠公路（205国道）行进，终点位于龙岗街道龙兴街站。关内段线路长7公里，关外段长25公里。三号线将龙岗纳入“{yj}30分钟”的城市半径，是实现城市经济和文化无缝联结的开始，是龙岗的中心化越来越近。

（4）其他配套

原深圳高交会馆，迁至龙岗改名为龙岗会展中心。会展中心将集文化、体育、展览等功能于一身，增设一个有1000多个停车位的停车场，同时建立货柜车卸货区等配套设施。与龙岗天安数码新城相呼应，形成龙城西区两翼。

2、奥体新城对龙岗发展的促进作用

（1）奥体新城概况

深圳奥体新城位于龙城西区，占地13.4平方公里，为市一级的奥体中心，规划建设成为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能社区，是服务于整个深圳市的奥林匹克新城，也是深圳市全民健身活动的基地。

（2）奥体新城促进龙岗成长

奥体新城的落户对龙岗有着长远的意义，龙岗西区将会出现极大的发展机遇。即将启动的奥林匹克中心、龙岗体育公园将与龙岗国际自行车赛场一起，形成极具广阔发展前景的龙岗体育产业带，使该区在未来成为东部深圳的重心所在，是以中央商务区、高尚住宅区为主的高标准现代综合性商务社区。

（3）奥体新城的成长价值

建成后的奥体新城将全面提升龙岗区的城市档次，快速推动着龙岗国际化的步伐，有效增强深圳北部地区对东莞、惠州的辐射能力，能够带动起整个城市的地产经济。

三、项目定位

1、目标客户群定位

招商·依山郡的目标客户定位为面向都市成功人士，主要分为三类：

{dy}类是关内的客户，这是作为深圳品牌房企的亚军，对于购房人流的拉动作用。

第二类是落户到龙岗的大型工业企业的购房者。

第三类是龙岗行政事业单位的公务员。

2、产品定位

招商·依山郡作为招商走出蛇口的重要标志，在城市的战略布局上显得尤为重要。招商·依山郡项目肩负着建立招商地产在龙岗中心城区的品牌领导地位重任，实现品牌随同产品由西向东的跨越。

因此，结合项目周边和自身的资源，决定把招商·依山郡定位为龙岗地区的xx产品。

四、产品设计

1、规划设计

（1）总体规划

招商·依山郡的整体规划是先规划道路和景观，尽可能保留地块原生的坡地地形和植物地貌，再在道路和景观中高出来的完整的地块上布置住宅组团。所有的建筑都以低密度的姿态融入青山的原生地貌中，因此都有着尽可能敞开的观景角度和视野。宽达21米的楼间距又让南北布局的依山洋房将自然的气度延伸到了室内，而伸出来的房屋平台又成了绿林的一部分。

（2）规划原则

①满足居住功能的规划

招商·依山郡将生活空间、商业空间、休闲空间等功能区有机结合在社区之中，丰富的功能{zd0}限度地满足了住户的各种需求，表现出丰富的人性亲和与创新价值。

②可持续发展的规划

招商·依山郡关注垂直绿化、遮阳，讲求自然通风与采光。同时在绿化、水文、景观、空气、日照、通风、噪音、无污染、气候、绿色住宅、能源、垃圾等方面采用节约能源的设计方案，体现了生态社区的真正内涵。

（3）规划特色——U型布局

招商·依山郡传承民族围合理念，社区建筑群呈U型排列，建筑布局不仅考虑通风采光要求，还充分注意到人性化的功能分区，动与静的和谐、虚与实的融洽，高低层次、远近尺度等，都力求在审美与便捷中找到{zj0}平衡点。

2、建筑设计

（1）建筑风格

招商·依山郡采用简约明快的建筑风格，外立面设计灵活。项目建筑局部采用架空设计，半赠送的地下室及车库、大尺度玻璃窗户，屋顶有专为营造空中别墅预留的私家花园，中间两层则为宽景洋房，局部减轻体量加强动感，籍以打破视觉空间的笨重滞涩。

（2）建筑单体

在项目的一楼为半地下室，在楼梯的南侧为花园，北侧为车库，在进入楼梯的同时要上行两个台阶，此处设计有约1.2米的格栏式单元门，且距离楼梯门洞约三米，步入单元门有种进入私家花园的感觉。

在地下室上一楼的楼梯是直通式的，没有中转小平台，除此之外上面的楼梯都为“之”字型设计，并带有中转平台。

（3）建筑细节

①深圳xx配备老少扶手楼梯

招商·依山郡的楼梯扶手采用钢结构，在与楼梯间地面的接触中是用螺丝加焊结固定，在与地板相结合处的三角架稍厚。

楼梯的扶手采用人性化的上、下双层设计，大人使用上层、小孩使用下层扶手。

②与外墙色彩统一的空调位设计

招商·依山郡在部分阳台或者放置空调的地方设计有与砖红色外墙颜色一致的百合窗，且所有的窗子均采用黑色塑钢平推窗设计。

③2006至今深圳外墙最厚的项目

招商·依山郡的外墙涂料采用浅色的厚浆质感涂料，局部主体墙厚度达到26公分，虽然稍微降低了使用面积，但是增强了节能效果。

3、户型设计

（1）类型丰富

招商·依山郡户型含盖面较广，一期的主力户型为三房两厅两卫和复式五房两厅三卫。户型区间面积为87平方米至277平方米，其中有两房两厅两卫、三房两厅两卫、四房二厅两卫等。

（2）设计合理

招商·依山郡95%以上户型采用一梯二户设计，带飘house的是一梯三户，户型南北透通，动静区分明显，干湿区界线明确。在一层中，餐厅与入户花园相连，部份贯穿式阳台可连接客厅和主卧。

（3）复式设计

在复式户型中，中空复式大客厅、入户花园、客厅、宽景阳台相通，复式的首层设计有一间父母房与一间客房，厨房面积较大，在厨房一侧设计有工人房与工人房洗手间。二层设计有家庭厅，朝南的带洗手间、衣帽间的主人房、两间次卧、一个公共洗手间、阳光书房和观景阳台。

（4）细节处理

①首层送多功能地下室

在招商·依山郡户型中，首层都带有赠送的多功能地下室，地下室采光很好，而且层高达2.8米，面积约为60平方米，可将其组合成收藏间、影音室、酒窖、酒吧、健身房等多种功能间。

②顶层送空中私家花园

招商·依山郡顶层复式户型赠送的空中私家花园将生态庭院概念移至到空中，建立起一个既适合家庭成员户外活动，又适合绿色植物自然生长的空中生态庭院。

③阳台设计有设备隔断区间

招商·依山郡项目中的部分户型的北阳台中设计有设备隔断层，有一侧墙遮挡风雨和阳光，但又不是xx封闭的。这种设计是为了放置室外燃气热水器、洗衣机，方便住家的设备检修和控制，增强安全性。

④洗浴区设计效率{zg}

招商·依山郡项目公卫实现了沐浴入侧等隐私性空间与一般性洗漱空间的分隔，可以实现两人同时使用卫生间，提高了使用效率。

⑤入户门的四个合页设计

招商·依山郡项目入户门处的门与框的结合处采用了四个合页，如此密的合页不仅可以增强门的活动性，更加强了门的牢固性。

4、园林设计

（1）园林总体设计

招商·依山郡遵循自然生态法则，以主入口水景大道为中心，依地势变化竖向排列，将小区分割为由南至北、由低至高的隔音林带、中央水系、原生态相思带、山脉等四大风景轴线。整体园林景观由景观绿化带、自然形态绿化园林带、次景观连廊组成。层次分明的植被、原生林、水系、建筑水乳交融，体现了现代国际化人居的尊贵空间。

（2）园林设计特色

①与城市无缝接轨

招商·依山郡实现东南面绿化屏障，北离龙盛大道38米，南至龙平西路58米，绿化树与花园洋房四层高相当，是社区两道xx的景观屏障。同时市政绿化改造互相补充，高低错落，形态、叶色、花色等搭配协调，有效降低污染，也取得了优美的景观构图。

②与自然和谐相融

招商·依山郡将原有相思林保存并优化，与绿色植被有机结融合，强调了绿色植物对改善环境质量的生态作用，创造出与自然环境协调共生，形成园区{zj1}有生命气息的景观视觉走廊。

③主题丰富尺度相宜

招商·依山郡于社区分布着大大小小的多个景观节点，形成错落有致的层次感。水景形态、休闲娱乐形态、运动形态、原生院落形态、儿童教育形态……，园林兼顾休闲、运动等多重功能，强调观赏性与参与性，使社区人境交融。

5、配套设施

（1）会所

招商·依山郡会所设有阅览、品茶、儿童天地、泳池更衣、冲凉以及餐饮等用房，此外，会所还设有两个篮球场、健身房等。

（2）教育

招商·依山郡接轨国际教育配套。小区内有18班小学和12班幼儿园，同时小区还把招商会的人文资源，把童子军、青年动力营、老年大学、图书馆、但昭义钢琴中心等蛇口国际人文社区模式全方位复制。

（3）商业

招商·依山郡设置有6800平方米的商业休闲长廊，满足业主的日常生活所需。

（4）保安

招商·依山郡设置有警务室，实施立体智能化服务体系。

①三重可视对讲系统

住户有客人到访时，通过门卫对讲系统确认来访者身份后进入小区。到访者通过单元门口机与业主对话获得确认后，业主通过门口摄像机确认到访者身份后开门。

②小区门禁及一卡通系统

小区采用招商会“万事通”卡，做到“一卡通、一次xx、互联互通”。

③紧急报警系统

园区内设置有10个户外紧急按钮点，紧急时刻按钮操作可立即联络中控室。

④周界安防系统

小区周界设闭路监控系统。闭路监控系统保证录下七天的录像，可靠性较高，分辨率高。

招商·依山郡利用每一块土地价值，用庭院集合洋房的形式，形成现代别墅品质住区。项目三层以上的HOUSE讲究的是有天有地有庭院，同时庭院之间刻意地保持着距离，同时拥有前庭、入户花园、后院三重院落生态。招商·依山郡以纯粹的HOUSE，纯粹的U庭院，实现生活质量和xxxx的对接。

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