两会上，物业税开征风满楼。众委员力撑物业税为打压房地产投资投机的猛药。但物业税可能年内在商业地产率先试点实征，而目标是深圳、北京等城市的消息，却让业界觉得有板子打偏之嫌：为什么明明是因住宅房价高涨而引发的物业税，{zh1}却拿商业地产“开刀”。

　　唇亡齿寒，广州虽没有明显出现在物业税试点实征的城市里，但却与深圳、北京同为一线城市，一旦开征恐对今年广州蜂拥入市的220万平方米的商用物业产生很大影响。而号称“商住两用”的“伪住宅”也将受冲击。

　　物业税试点开征风头急

　　“物业税如果开征，我要再计算一下回报率，低于4%我就卖掉”，李先生指着其在白云区三元里20多平方米的，告诉记者，他5年前以100多万的总价买下了这个商铺，现在月租金在5000-8000元波动，回报率平均6%左右。

　　据中央财经大学税务学院副院长刘桓预测，北京商业地产物业税起征税率在0.5%-1%之间。李先生拿着计算机计算起来，如果商铺以150万估值来算（商铺每年增值），税率1%计算，李先生一年就应该多缴1.5万的物业税，相当每月要多交1250元。“我肯定想把税费加到租客身上了，但每月加租1000多元，现在生意又不是很好，租客能愿意吗”，李先生看看窗外，外面的雨正“噼里啪啦”。

　　物业税对投资者的威慑力是毋庸置疑的。地产营销专家陈真诚认为，只要开征物业税，不管税率多高，就会对市场心态、xxxx预期产生比较大的影响，这种影响甚至大于实际影响。

　　实际上，物业税开征对持有商业面积的开发商更是一个大考验。“受困于经济的低迷，2009年广州商铺的租金是下滑的，2010年依然有下跌的趋势”，广州大业投资有限公司副总经理程立志认为，现在广州商业地产开发商自持的比例不小，近几年自持物业更成为一个趋势。物业税开征加上租金下滑的趋势，将使得这些开发商的运营成本大增。这对广州原本需要扶持的商业地产来说，是一个重磅xx。

　　而让业内担忧的还有今年因亚运蜂拥而至的新增商业地产。据广州经贸部门统计，今年广州将有超过120万平方米的新增商铺开业，超过了广州前五年新建商业面积的总和。“招商难已经成为广州商业的难题”，房地产营销策划专家谢逸枫分析，在未来的三四年期间，这些超百万商业面积将进入养铺期。养铺期的商业地产租金回报一般比较低，如果再加上物业税，对持有这些物业的开发商或投资者来说将是很大的打击。

　　物业税影响关键在税基

　　物业税开征的具体影响大小，受访业内人士认为与争议很久的税率相比，税基（物业税计税依据或标准）是一个更重要关键因素。因为税率可以随经济情况浮动，但税基则是稳定的。

　　“商业地产物业税征税的税基是以现物业估值为基数，还是以现物业租值为基数，是个关键问题，影响到税额大小，继而影响到广州商业地产的发展”，程立志曾经在香港工作，据他介绍，香港物业税计税依据是租金收益（扣除修缮费用之后所得），税率则会随着每年的经济情况作出相应的调整。

　　如果税基以租金收益来计算的话，业主的税费将减少不少，而物业税的影响也就相对缩小。以上述李先生的商铺为例，如果以月平均6500元来计算的话，税率还是1%的话，那么一个月的物业税为65元，这比以物业估值来算节省1185元。

　　“到时业主就是租金实收，把物业税让给租客去承担”，粤沛地产副总经理黄春认为。

　　专业市场问题考验物业税开征

　　据了解，广州专业市场是广州商业最重头的商业部分，但这些专业市场的产权很复杂，除了后期开发商分卖产权给小业主和开发商自己持有物业产权进行经营的情况外，专业市场还残存着早期没有产权，甚至使用权都没有长期保证的搭棚建筑，另外还有租用农民集体用地，没有产权而有使用权的小产权专业市场。

　　“总不能把专业市场这些复杂的产权统一收税吧”，荔湾一专业市场负责人认为，广州专业市场特殊的产权问题将考验物业税分类型征税的能力。

　　焦点

　　商业：为什么受伤的是我？

　　专家：项庄舞剑，意在沛公

　　“为什么率先开征的是商业地产”，不少受访的专家对此表示疑惑，多年来，物业税是给房价高涨的住宅市场准备的一把利剑，是房价“苦民久矣”，何以{dy}刀却砍向商业地产？

　　商业信息明确易操作

　　项庄舞剑，意在沛公。暨南大学财税系教授高艳荣认为，由于住房信息登记不完备，统计的难度大，牵涉到各方面比较复杂，比较难入手，从住宅开征的话会引起很大的震荡，而且由于各方面阻力收到效果可能与预期不符。相比而言，商业由于一直都在营业登记，信息比较全，也比较透明，容易操作，可以较快收到预期效果，同时也可以给住宅市场传达信号，稳定预期来遏制投资投机。待到制度完善后再入手住宅市场，效果会比一开始进入住宅市场要好很多。另外，商业地产本身就是投资品，进行商业投资的人的经济能力比较强，承受物业税的能力也要强一些。

　　规避住宅直接开征的阻力

　　“物业税从商业开征，可能是一种折中的结果”，陈真诚分析，从商业地产率先试点开征，是为了避免在住宅直接开征产生的阻力。由于近几年住宅房价上涨很快，大量购买者是投资投机者或准投资性购买者，开征物业税，对住宅市场将产生比较大的影响。因此，物业税开征一直受到来自多方面的阻力，因而采取折中的办法。

　　淡化物业税的调控功能

　　陈真诚继续剖析，在目前房地产市场对物业税比较敏感时期，从商业地产开征，有强化物业税本身作为财税体制改革的内容，意淡化作为房地产调控手段。另外，由于是首次开征，带有试征的味道，可以积累经验。

　　“从商业地产开征也是为了抑制商业地产投资过剩的问题”，谢逸枫认为，近几年来，广州、北京、深圳、上海等大城市商业物业供过于求，空置率居高不下。物业税的开征将对商业地产的过剩投资产生挤出效应，从而让商业地产更健康发展。

　　影响

　　“伪住宅”投资客被试点

　　传闻吓退

　　由于住宅市场的火热，造成住宅与商业价格的倒挂，广州不少商业用地盖起了豪宅、公寓等伪住宅产品。据记者不xx统计，目前广州在售的本质为商业用地的伪住宅产品至少有15个以上。

　　在商业地产征收物业税的风声中，张立取消了购买越秀区一商住两用公寓的想法。日前，销售人员告诉他目前均价2万元/平方米，比开盘时2.3万元/平方米低了不少，他曾有所心动，但由于物业税在商业地产开征传得越来越真，他{zh1}还是放弃了。记者查阅该楼盘阳光家缘备案数据发现，从11月底开盘至今（3月8 日），该盘只销售了54套，销售率不到四分之一，比较惨淡。同处越秀区的另一伪住宅项目，10月20日至3月8日共销售93套，销售率仅为两成。

　　“商业地产征收物业税，这些伪住宅将首当其冲”，黄春认为，这些变性产品虽然年限缩水，但因所处大部分是中心位置，商住两用，倒也左右逢源，销售不错。如果商业地产率先开征物业税，这些伪住宅因是商业用地，物业税将成为投资者的附加成本，因而在售的伪住宅可能会遇到销售困难，以后这种“商住两用”产品估计会退出房地产市场。

　　商铺

　　郊区盘商业配套比例

　　可能缩小

　　竞争的加剧和空置率的上升显然在倒逼商铺的租金，物业税开征将加剧这种趋势。世邦魏理仕对2009年度广州、深圳房地产市场回顾发现，广州优质商铺的租金年内保持小幅波动，首层铺位的平均租金全年录得3.9%的降幅，但整体空置率较去年上升3.2个百分点，至11.5%.预计在今年亚运前广州将有太古汇、万菱汇等多个购物中心开业，商铺的空置率将出现一定程度的上升，而租金将因供应及竞争的增加而有所下降。

　　仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松则认为，对于市区中心地段的优质商铺来说，开征物业税的影响不会很大。但郊区商铺则没那么好运。由于开发商大建商业配套，但人气不足导致了大量的商铺空置。物业税开征将使投资者蒙受更大的成本压力，郊区楼盘的商业配套比例有可能因此而缩小。

　　新增100万供应

　　物业税试点雪上加霜

　　广州写字楼空置率过高已经不是什么秘密。据世邦魏理仕分析报告，截至2009年底，广州优质办公楼整体空置率升至15 .2%.而且租金也在下滑10.7%.

　　情况还在进一步变糟，今年接近100万平方米新增写字楼供应将对广州写字楼市场进一步产生压力。“物业税开征，租金升不上去，投资者或开发商只能‘独吞’了”，谢逸枫认为，物业税开征将使广州写字楼市场雪上加霜。

　　广州由于写字楼过剩而出现众多“商住两用”的伪住宅，现在伪住宅出路被堵住了，写字楼过剩导致投资者无法将物业税转嫁给租客，回报率降低将使开发商持有或销售都无法如意。