在全国的省会城市中，长沙的商品房价格一直处于很低的水平，形成了奇特的“房价洼地”现象。以2009年7月的房价为例，长沙在全国省会城市排名中倒数第六，仅高于内蒙、吉林、青海、新疆、宁夏等省的省会或自治区的首府。（见表一）

表一、2009年7月中国城市房价排行榜

由表一可见，在全国50个城市的房价排行中，长沙只排到了第43位。

长沙并不是一个低收入城市，长沙城市居民的人均收入不仅高于西北城市，而且高于中部6省的所有城市。以今年1—9月的城市居民人均可支配收入为例，长沙市15243元，武汉市14071元，太原市11480元。令人不解的是，人均收入{zg}的长沙在中部6省省会城市中，其房价却是{zd1}的。

长沙这块“房价洼地”近来引起了各方xx。不少朋友要我预测长沙商品房的价格。说实话，预测房价是一件费力不讨好的事。君不见，近几年来，不论是专家学者，还是xx房产评论家和财经评论家，甚至于我国房地产业界的大腕，对于房价的预测（不论是看涨，抑或是看跌）都屡屡失算。

房价的变化似乎真有一只“看不见的手”在操纵，我不是预言家，更不是知道天机的“先知先觉”，在此，只能根据手头掌握的有限资料做一些分析。

我搜集了长沙2007年12月至2009年10月商品住宅成交价格的数据，现做成图表如下：

图一、长沙商品住宅成交均价曲线

由表二和图一可见，长沙房价确实不高，从2008年初直至2009年8月，商品住宅成交均价没超过4000元（需要说明的是，从2007年12月至2009年8月的房价数据是长沙市区5区和市辖4县的平均数，2009年9月和10月的商品住宅成交均价是市区5区的平均数）。同时，图一的长沙商品住宅成交均价曲线显示，今年1月以来，长沙房价总体呈上升趋势。那么，今后长沙的房价会如何变化呢？

首先，从长期看，房价呈上涨的趋势。由于房屋必须建筑在土地之上，而土地是不能再生或合成的，尤其是城市中用于建设商品房的土地是一种{jd1}稀缺的资源，只会随着城市化进程越来越少，越来越供不应求。这种供不应求决定了房价上涨的长期趋势。

但是受其它因素影响，这种长期趋势不是直线型的，而是波浪式的，有起有伏，也就是说，从一段一段的区间看，房价有涨有跌。

那么，今年年底以前和明年，长沙的房价会如何变化呢？

我们分别从商品房的供给和需求进行分析。

今年年底前和明年的商品房供给取决于去年的土地供应及成交情况。2008年长沙市区共成交宗地77宗，与2007年的90宗相比，减少13宗，如除去工业用地，则2008年房地产用地的成交宗数比2007年减少31宗，同比下降34.4%。2008年土地成交金额为625270.3万元，与2007年相比下降71.1%；由此可见，2008年长沙土地市场冷清，土地成交量大幅减少。

今年下半年和明年上半年的商品房供给直接取决于今年上半年商品房新开工面积。据统计，今年1－6月长沙市新开工面积累计529.09万平方米，比2008年上半年减少一半以上（51.2%）。具体情况见图二。

图二、长沙市新开工面积2009年上半年与2008年比较

由图二可见，今年上半年的新开工面积每月都比去年大幅度减少。

去年土地成交量的大幅减少和今年上半年新开工面积的大幅减少，决定了今年下半年商品房供不应求。

长沙市房屋产权管理局石长松局长提供了这样的数字：去年长沙市商品房的供销比是1.8∶1，现在则是0.7∶1。

根据雷•诺塞姆用S型曲线三阶段理论概括的城市化进程一般规律，目前长沙的城市化进程处于中期加速发展阶段（30%<城市化率<70%），长沙的城市化率由2000年的44.7%提高到了2008年的61.3%；市区人口由2000年的175.4万人增加到2008年的237.1万人，年均增长4%左右，按此概算，长沙市区2009年的户籍人口新增9.5万人左右。这还不包括大量在长沙市区经商或打工的外来人口。这些新增的户籍人口和外来人口加大了对商品房的需求。

至此，我们还只是从商品房的消费品属性角度研究对它的需求，更重要的是，商品房还具有投资品属性。长沙是省会城市，不论从房价的{jd1}值看，还是从其上涨幅度看，都会远高于省内其他城市。因此，从投资角度看，长沙市商品房的价格不只决定于长沙市区人口对商品房的需求，还决定于全省有钱人对长沙市商品房的投资需求。这又进一步放大了长沙市区商品房的需求量。

商品房的需求量大于供给量是目前促使长沙房价上升的重要因素，上涨的地价则是既影响当前又影响长远的决定性因素。

早在今年5月，长沙市国土资源局和财政局就联合发布了《xx长沙土地市场有关措施》的文件，文件明确，长沙市国土资源局将于今年四季度适时调整长沙市城区基准地价。虽然文件没有透露地价调整的详细计划，但在“长沙市中心区扩大已不止一倍”的情况下，原本以袁家岭为中心的一类土地范围将大幅放宽，同样，二类土地范围也将向现有的三类、四类土地区域覆盖。这一举措，无疑意味着长沙市城区土地等级将整体性抬高。土地等级抬高，则意味着地价的上涨。

本月终于传来了长沙市政府相关部门正酝酿上调基准地价的消息。基准地价是供土地使用权出让时测算出让金，并为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考。政府有关部门认为，从长沙一段时间土地成交的实际情况看，土地成交价的涨幅并不逊于房价涨幅。由于地价涨幅较大，当初规定的基准地价与市场实际情况有出入，基准地价亟需更新。有关人士解释说：“上调基准地价是政府出于市场调控的考虑——掌握与开发商对话时更大的主动权。地价成本加大会让一些开发商拿地更谨慎。”

然而，事与愿违，听说长沙市政府将上调基准地价，一些实力雄厚的国有企业和大型品牌房地产开发公司抢先圈地。

从2008年到今年上半年一直处于低迷状态的长沙土地交易市场，今年10月开始火爆，开福区一地块竞拍11轮后诞生了4.296亿元的“新xx”。前不久举行的“首届地产项目投资推介会”上，万科、上海绿地等xx开发商频频现身。

政府上调基准地价还有一种考虑，那就是上升的棚改拆迁成本也应该反映在地价上。这种考虑不无道理，但它会推动已经上涨的地价进一步上涨，并进一步推动房价上涨。

包含棚改拆迁内容的“南湖地块”就可能创下长沙土地单价的历年新高，位于长沙市天心区书院路的这块地，在长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让系统中的名称是[2009]网挂038号地块，根据挂牌公告，这块地的起始价为12.0388亿元。这个起拍价，已经远远高出了前不久以4.296亿元成为年度新xx的031号地。

不仅从总价看，而且从单价看，这块038号地，都会成为长沙真正的xx。它的总面积是122941.81平方米（合184.413亩），但出让面积只有80258.80平方米（合120.388亩）。按照120.388亩的出让面积计算，这块地的每亩单价达到1000万，已经远远超过了2007年厦门建发创下的778万元/亩的单价，成为长沙的单价xx。

这块地本月13日正式挂牌，25日竞拍结果将见分晓。1000万元/亩的单价是根据挂牌公告中的起拍价计算的，长沙市国土资源局在挂牌公告中强调：“本次国有建设用地使用权网上挂牌出让按达到起始价且价高者得的原则确定竞得人。”通过竞拍，如果成交价高于起拍价，这块地的单价还会更高。

按1000万元/亩计算，这块地的楼面地价在2500-3000元/平方米左右，加上建筑成本和各类税费，成本价可能达5000元/平方米以上，开发商届时需要售到7500元/平方米左右才能保证利润空间。而目前南湖片区在售楼盘均价在6000元/平方米左右。因此，地价的上涨势必推动长沙的房价进一步上涨。

从以上分析可见，今年年底前长沙房价继续上涨已成定局，明年仍将保持上涨态势。

尤其要指出的是，长沙处于与其城市地位极不相称的“房价洼地”，其房价有很大的上涨潜力。

以上是通过对长沙本地各相关因素进行分析得出的看法。但长沙是全国众多城市中的一个，它明年房价的变化趋势必将受到全国宏观经济环境和相关政策及全国房价走势的影响，假如明年全国房价下跌，长沙也难以逆势而上。

对全国房价的分析不是本文的内容，故只略述与明年长沙房价有关的宏观因素。

一、影响明年全国房价并进而影响长沙房价的首要因素是中央政府的政策。

有专家预计我国2009年全年出口负增长17%左右，明年有可能实现正增长。

今年政府出台的一系列刺激消费的政策收到了很好的效果，但明年即使这些政策保持不变，政策的经济效益也会逐步减弱。

今年在拉动经济复苏过程中，政府的4万亿投资发挥了重要作用，但如果没有民间的投资持续跟进，经济的全面复苏就难以持续。

民间投资中，房地产投资占了很大的比重。房地产与国民经济之间是高度关联的，房地产行业占中国GDP的6.6%，占中国投资的比重四分之一，房地产直接相关的产业达到60个。国家统计局综合司公布过一组研究数据：每100元的房地产投资将带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。总之，每100元的房地产投资大约会为其他行业创造215元的需求。

国务院发展研究中心的专家认为，今年三月份以后，房地产投资的大幅度增长，房地产市场形势的急剧好转，对三月份以后中国经济的回升发挥了重要作用。房地产业在2010年能否保持稳定发展，将会对2010年的中国经济产生直接的影响。

因此，中央政府的政策会保持连续性，不会有很大的改变。

二、适度宽松的货币政策不会改变。

今年由于实行宽松的货币政策，市场流动性充足。为了支持国民经济全面复苏，中国人民银行不会轻易改变适度宽松的货币政策，即使要回笼资金，也会采取数量型回笼的策略，而不会提高利率。本月19日，中国人民银行发行了550亿元3个月期央票，并开展了200亿元91天期正回购操作，至此本周央行净回笼资金930亿元。这是央行连续第六周净回笼资金，6周累计净回笼资金量达6630亿元。在数量型回笼仍然有效的情况下，央行不会采用利率政策。

三、银行的放贷规律决定了明年上半年融资环境依然宽松。

各大银行发放xx一般都是上半年松，下半年紧，由此导致明年上半年会有一个宽松的融资环境。

四、房地产企业“不差钱”。

适度宽松的货币政策，充足的市场流动性，宽松的融资环境，商品房畅销带来的大量预收款，使房地产企业货币资金充足，不会在2010年轻易降低房价。

五、通胀预期将使明年上半年的购房投资热难以降温。

今年接近年终之际，水、电、煤、气、油纷纷涨价，通胀预期越来越强烈，甚至有可能在明年出现一定程度的通货膨胀。这种对通货膨胀的预期导致今年的投资购房热会持续到明年上半年。

六、全国大部分有示范效应的城市商品房需求大于供给的状况明年上半年难以改变。

去年金融危机导致的土地市场冷清和开工量大幅减少是目前商品房有效供给不足的原因，从中长期看，供给呈加速回升态势，届时有可能改变供求格局；但短期内供不应求的局面无法改变，明年上半年房价上涨将继续维持。

综上所述，明年上半年全国房价将保持上涨态势，长沙更是如此。