在《物权法》公布之前，我国没有出现过“物业服务”这个概念。1981年深圳成立一个企业叫“深圳物业管理公司”，就是现在的深圳物业集团，深圳国贸大厦的发展商，这个公司的成立把“物业管理”这个概念引入中国，同时也把专业公司提供的不动产管理服务带进了中国，当时就称作物业管理。到2003年国务院制定《物业管理条例》的时候，仍然把这种专业公司提供的不动产管理服务称之为物业管理。在《物业管理条例》里边使用的法律概念有：物业管理、物业管理区域、物业管理用房，还有物业服务企业、物业服务费用；《物业管理条例》第四章的名称就叫“物业管理与服务”。看起来“物业管理”与“物业服务”是两个东西，但是并没有作清楚的区分和界定。在《物业管理条例》中有一个条文叫“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，更是把“物业管理”和“物业服务”混在一起。
《物权法》中说业主有权利去管理自己的不动产，但没有提到“物业管理”这个概念。《物权法》里边有“物业服务用房”和“物业服务企业”这两个概念，所以《物权法》公布以后，大部分物业公司都把名称由“物业管理公司”改为“物业服务公司”，小区里边的“管理处”改为“服务处”。但是，究竟物业管理和物业服务有什么区别，是不是一回事？在法规上没有明确的定义，也没有看到有专人去研究。对这个问题我有一些看法跟大家来交流一下。
什么是物业管理？我的看法是，物业管理是业主管理自己不动产的民事活动，它的权利来源是建筑物区分所有权。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这个条文就是对区分所有权的描述，里边提到了三个权利：专有权、共有权和共同管理的权利。我有一个物业管理权利来源的“路线图”：物业管理来源于业主共同管理的权利，业主共同管理的权利来源于建筑物区分所有权，建筑物区分所有权是物权的一个部分，物权是排它的{jd1}的权利——所以，业主管理自己不动产，是行使物权的行为，也是一种排它的{jd1}的权利，任何人都不能妨碍和干涉。我们现在一说对物权的保护，往往是对业主房子的保护，但是对业主管理权利的保护和尊重是不够的。物业管理的主体只能是业主，物业管理的核心是业主自治。物业管理就是业主共同管理的权利。共同管理又有三种实现方式，一种是业主自行管理；第二种是委托物业企业管理；第三种是委托其他管理人管理。
什么是物业服务？《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他人管理。这里边就涉及到了物业服务企业所起的作用。物业服务企业实质上是专业的公司受业主的委托或雇佣，为业主的不动产进行管理和维护的一种有偿服务。物业服务和物业管理的关系，我认为物业服务是物业管理活动的一部分，业主可以自己干也可以委托别人干，委托别人来做就产生了物业服务。打一个比方，物业服务和物业管理的关系，就像保姆和女主人的关系，看起来做的活差不多，洗碗、拖地、洗衣服，但是女主人是有实体权利的，保姆没有，女主人说这个碗不喜欢了，我可以把它摔碎再买一个，保姆就不可以。虽然很多小区都是物业公司在干这干那，但是它的地位就是一个服务者，没有对业主不动产的支配权。
物业服务的内容是什么？这也是非常重要的基础性问题。现在很多纠纷，就涉及到是物业服务企业应该管的，还是业主委员会应当管的问题。《物权法》第八十二条规定，“物业服务企业或其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑及其附属设施，并接受业主的监督。”这个条文非常简练。而《物业管理条例》第二条说，“本条例所称的物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及其配套的设施、设备和相关场地进行维护、维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”可以看出，《物业管理条例》和《物权法》在物业服务内容上有两点不同，{dy}点是物业管理是不是必须通过物业服务企业，按照《物业管理条例》，它所称的物业管理是指业主通过选聘物业服务企业来实施的；但《物权法》没有这个说法。第二点在于有没有“维护相关秩序”的内容，《物业管理条例》里边突出强调了维护物业管理区域内的相关秩序的活动，《物权法》是没有的。到底哪个规定是对的？我觉得《物业管理条例》是从实际出发，现实当中确实存在小区的事情，业主需要物业公司来管的情况；但从法理上来讲，物业公司有没有这个权利？“维护相关秩序”是什么含义？财产本身是没有秩序的，秩序是指人的行为的一种次序，那么即使是业主的物业管理权利，其本质也只是对不动产的管理，能不能延伸到对人的行为的管理？这可能超过了对财产管理的范围。而且从《物权法》来看，也没有作这样的规定。小区里的相关秩序，包括乱倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，甚至侵犯人身和财产，这些事情实际上都属于公共秩序的范围。《物业管理条例》第四十七条也明确规定，“保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益”，可见法规也承认保安所做的事是维护“公共秩序”。公共秩序应当属于公法管制的内容，应当是行政机关的职责。要求物业服务企业维护公共秩序，它有什么资源和手段？《物业管理条例》规定，应当制止、报告和协助。就这三个措施，就是说，遇到违法行为先是制止，然后向有关机关报告并且协助有关机关来处理。这几条措施对物业企业维护公共秩序的职责来说，显然是不够的。这次{zg}院制定的司法解释，对“维护相关秩序”的职责持了肯定的态度，反映在第四条物业服务企业的诉讼权利当中。
小结一下这个问题，区分物业管理纠纷和物业服务纠纷是一个非常重要的基础性的问题，物业管理纠纷是业主实体权利的纠纷，它的本质是区分所有权的纠纷，属于物权争议，比如说有业主危害建筑物的安全、违章搭建、侵占共有部分以及业主的选举权和表决权的争议，这些纠纷没有规定在物业服务的解释里边，而是规定在区分所有权的解释里边。物业服务纠纷是物业服务企业或者是其他管理人作为一方，与业主之间因为履行物业服务合同而产生的一种债权纠纷，主要是合同效力、合同履行是不是符合约定这样一些纠纷。{zg}院的这个解释名称叫做《审理物业服务纠纷案件具体应用法律有关问题的解释》，而没有称之为物业管理纠纷，定位是非常准确的。从内容上来看，大量的物业纠纷也都是放在了区分所有权纠纷的解释里边，这是非常严谨的。但是有两点我觉得还是值得探讨的，一是在物业纠纷解释的第四条里，规定了物业企业的代位诉讼，这使物业企业不得不介入到物业管理的纠纷中去；二是把物业费的纠纷列入了物业纠纷解释当中，这个也是值得讨论的。如果说它是一个物业服务纠纷，就意味着是业主和物业企业之间的纠纷，但从实质上看，一个业主欠费，首先侵害的是全体业主的利益，等于说大家AA制，我们都出钱你凭什么不出钱？物业服务企业的酬金在物业费里边的比例，通常不超过10%，所以我认为它是业主实体权利的纠纷，也就是物业管理的纠纷。现在实务中主要的问题是混淆物业管理和物业服务，所以，严格区分物业管理和物业服务，可以使很多疑难问题迎刃而解。网络整理
