升级重庆:一个城市的东西南北


9月20日,国务院正式批准实施<重庆市城乡总体规划(2007-2020年)>(下简称<总规>)。目前,全市规划部门正紧锣密鼓地制定进一步的详细的规划。

      重庆市前后经历了五次规划修编,上一轮城市总体规划成型于1996年。经过十多年的发展,原规划已不能适应重庆新的形势,迫切需要修编。本轮规划修编体现了重庆发挥中心城市辐射作用,探索大城市带大农村,保护生态,提升城市功能,改善人居环境等各方面的需要。

      根据新<总规>,重庆的城镇规模将面临大幅扩张,它对于房地产行业,亦将产生深远的影响。

      大都市计划

      在2007年版<总规>中,重庆的城市定位有了巨大改变,<总规>确定"重庆是我国重要的中心城市,国家历史文化名城,长江上游地区的经济中心,国家重要的现代制造业基地、综合交通枢纽、城乡统筹的特大型城市。"

      而国务院在1998年版重庆<总规>的批复中,重庆的城市定位为"西南地区和长江上游重要的中心城市,全国重要的工业基地、交通枢纽和贸易口岸"。

      "这是一个大都市计划,以前重庆的定位是一个工业城市,现在应该是一个都市型社会。我们把它叫做'一个城市时代的到来',<总规>大大提升了重庆城市综合服务功能。"重庆规划设计院一位专家称。

      近年来,重庆城镇化步伐不断加快。数据显示,到去年,重庆城镇化率已经从1996年的29.5%上升到了46.7%,增速比全国平均水平高3.8个百分点。目前,重庆的城镇化率在西部地区排第二位。

      同时,主城区面临扩容的压力。重庆主城区多丘陵的山地,人口规模已超过500万,集中居于中梁山和铜锣山之间的旧城区,区域内城镇人口密度高达每平方公里14000人,人均城镇建设用地仅71平方米。

      在上一轮规划中,主城区范围规划为1600多平方公里,新<总规>中,主城区范围为2737平方公里。这意味着主城区范围将扩大1100平方公里左右。分析人士指出,<总体规划>的通过,将使重庆新获大面积的建设用地指标。

      按照<总规>,规划的新重庆,至2020年,总人口为3100万人,城镇人口2160万人,城镇化水平达到70%左右,形成1个特大城市、6个大城市、25个中等城市和小城市、495个左右小城镇的城镇体系。

      其中都市区在空间上分为主城区和郊区两个部分。到2020年,主城区范围为2737平方公里,中心城区是主城建设的主要区域和旧城所在地,范围为1062平方公里,郊区范围为2736平方公里。

      规划延续重庆特有的"多中心组团式"空间结构特征,在原来"三片、四中心"的基础上,布局"五片、六中心、十六组团"。

      主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成,其中东、西片区,是新设的两个新区,也是主城区今后拓展的主要方向。

      其中,中部片区中梁山以东、铜锣山以西,长江和嘉陵江环抱的区域,主要为现状建成区。

      北部片区,为城市近期的重点拓展区域。位于嘉陵江以北,中梁山和铜锣山之间的区域,主要承接旧城区疏解的人口、部分公共服务和交通功能,建设良好的城市人居环境。南部片区,位于嘉陵江以北,中梁山和铜锣山之间的区域,着重保护好城市景观和生态环境,体现山、水、绿城市特色。

      西部片区,位于缙云山与中梁山之间,包含西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区,同时统筹考虑江津主城区和双福地区的发展。 东部片区,则位于铜锣山与明月山之间的区域,片区将建设茶园城市副中心,吸引和集聚人口与产业,重点提升城市功能,是联系重庆市域东部城镇的重要地区,都市区工业拓展的重点区域之一。

      根据<总规>,"未来重庆的城市格局与北京、上海这样以主城为核心、新城为副中心的格局xx不同,由于处于同一个行政架构之下,其格局也不同于长三角和珠三角这样的城市群,它更像东京或者巴黎一样的城市连绵带,城市之间是一个网络化的结构。"上述规划设计院专家称。

      <总规>对房地产行业带来利好。重庆市常务副市长黄奇帆在10月召开的中国非公经济论坛上称,今后重庆将成为容纳2200多万城市人口的地区,一般每人是30平方米的建筑面积。如果到2200万人的话,就需要6.6亿平方米。

      黄奇帆在这个论坛上还表示,"目前,重庆全部城市人口的住宅面积是2.6亿平方米,所以我们还要建4亿平方米,一年建2000万,可以建20年,今后5年有1.2亿平方米的房屋,需4000亿元的投资,这将是一个商机。"

      同时,更多建设用地指标将向市场推出。10月9日,重庆市副市长余远牧在该市举办的<总规>新闻发布会上表示,重庆中心城区规划至2010年城镇建设用地总用地为401平方公里,人均城市建设用地为77.1平方米,至2020年城市建设总用地为520平方公里,人均城市建设用地为81.89平方米。

      产业转型

      另一个房地产发展的空间,是产业布局的重新规划所带来的。

      重庆市副市长余远牧一上述新闻发布会上,就未来重庆产业布局,介绍称,将构筑以高新技术产业和现代制造业为龙头,现代服务业为依托,现代农业为基础的产业体系。大力发展知识密集、技术密集、高效益、低消耗、少污染、具有竞争优势的产业,形成符合城市功能要求、体现资源比较优势的产业结构。

      同时,以城市的需求为导向,面向城市服务,充分利用城市资本、人才和技术,大力发展现代化水平较高的花卉苗木、蔬菜种植业、养殖业和休闲观光体验农业,促使传统农业向都市农业转型。

      工业产业方面,将走新型工业化道路,以现代制造业、高新技术产业为主体,以都市型工业为补充,优化改造传统工业,限制、转移高消耗、重污染工业,积极发展循环经济,调整优化工业布局,培育具有竞争优势的产业集群,推动工业战略性升级,促进工业经济持续、快速、协调、健康发展。

      余远牧表示,产业具体布局上,主城区,内环线以内打造金融、商贸中心和高技术产业基地,提升产业内在质量,东部产业区以茶园为核心重点发展装备制造、消费类电子、会展业,南部产业区以巴南鱼洞为核心重点发展汽摩及零部件产业、食品工业、机械制造业,北部产业区将建成都市区的核心增长极,西部产业区重点发展集成电路、铝加工、仪器仪表等。

      而在外围,涪陵将建成重要的工业基地,江津将建成重要的现代制造业基地、能源基地和物流基地,合川将建成重要的能源基地,永川将建成长江经济带和成渝经济带的重要支点,长寿将建成主城区重化工和冶金产业转移的主要承接地,成为我国西部地区重要的石油、天然气化工基地。

      重庆市社科院企业所所长王秀模表示,产业重新布局,并非是将企业从离居民区近的地方搬到较远的地方那么简单,而是要考虑到产业发展空间、相互协调、产需要素等各方面因素。

      "按照这些原则,本次规划确定了内环以内为工业调整区。一是实行工业企业转型;二是实行异地搬迁。原有的工业用地通过置换等方式将用于居住用地。到2010年,重庆将完成338户老工业企业的迁建技改。"王秀模称,"这也意味着,更多的土地将被置换出来。使房地产开发面临更大的格局。"

      同时,房产界人士也指出,产业的重庆布局,将使地产业态发生变化,开发商除了开发商品房,做商业地产,工业地产也将映入他们的眼帘。