陈宝存：房产中介为何声名狼藉？

    面对租不起，面对一线城市本轮房租的暴涨，我们终于拿起了又一杆大棒，愤怒的挥向了黑中介。不单单是百姓，主管部门也把本轮房租的上涨，基本归于中介的操纵，中介的炒作。7月初，由住房和城乡建设部安排，其下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束，并于7月上旬形成了初步调研报告并上交给了住建部。这份报告对“北上广深”四城市的房租上涨情况及原因进行了分析。报告指出，四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道的那么严重。以北京为例，3-6月份同比上涨幅度超过了18%，但是每月环比上涨幅度不到2%。

　　对于房租上涨的原因，报告认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。

    对此说法，我曾经进行过具体分析，不同意中介退涨房租的说法。特别是北京市，集中改造50个城中村，逼出如唐家岭这类城乡结合部的蚁居人群和拆迁户，对于房租的短期暴涨更是推动力。比如唐家岭拆迁，大约5万租客走向市场租赁。无数的事实，也说明只要是集中拆迁改造的城市，房租暴涨都不同程度存在。那么，主政部门对于房产中介的少数做二房东的现象归于黑中介，实在站不住脚。

    那么有没有中介炒作的因素吗？肯定是存在的。四月之后，确实存在一些中介公司意识到租赁市场的预期，重点涉足租赁代理业务，低价收取业主的出租房源，并向客户索要空置期，待租金高位出租的做法。更有个别企业不择手段的采用囤积区域房源超高租金的手段，以其达到高额利润的目的。但是，为什么他们可以成功的获取暴利，根源还是租售供需的失衡。

    在某网络进行的关于租金上涨的因素调查中，对于看待房租上涨的原因，大约44%的网友认为最近房租上涨的主要原因是：“新政后，中介机构炒作，哄抬租金”；其中54.1%的二房东、51.3%的过渡租客和63.1%的长租客同意这一原因，但大多数房东却认为最近租金上涨是“租金的正常上涨，长期相对滞后的租金的适时上涨”占45.8%。

    这在网络民意中，已数不多见的理性了。

    我们惯于把屎盆子扣在商家头上，就像把房价上涨的责任全部加于开发企业一样，正常的商业活动被一句“暴利”扼杀了。这在轻商主义的国度，一直是我们的优良传统。改革开放之后，中国的逐步市场化的过程，一直存在各种对市场的误解。我们最初流行的“皮包”公司，把中间服务商基本打压下去，国人不认为中间服务商是要收费的。

    我在搞旅游的15年间，经常和朋友开玩笑。很多朋友对于实体经济有好感，对于中间服务赚取正常服务费，一直冠以黑皮包的说法，我回答他们，我们不需要皮包。我们的皮包只装钱用，公司只有人，没皮包，我们只能算“嘴皮子”公司。这种调侃实属无奈。

    中介服务赚取差价一直在制度上就被抑制。原因当然还是传统观念作祟。按市场原则，中间商赚取利润恰恰是企业存在的利益所在，何错之有？和开发商一样，囤积货源，原因是货源紧缺，是你供应出问题了。为什么供应出问题？市场的原因，在我们更应该看作是频频举起的调控之手造成的。房价上涨在8年调控中成为常态，当然主要因素在于土地价值的提升，但是，土地价值提升之快，更应该是自03年开始的严控信贷和土地的政策副作用。供需问题不但没有解决，反而一直在加剧。这是市场和调控之手的共同问题，只是我们的舆论，一股脑的推给开发商。近期有进步，又推给了地方土地财政。实际这都是错误的理解，真实的原因是高涨的需求面对紧缩的供应。

    即使是我们共同认可房租暴涨{bfb}的是中介推动的，但是黑中介为什么能推动房租的上涨？当然只能是房源的紧缺，解决了这个问题，看他黑中介还有什么机会呢？

    我一直坚持六个因素造成房租短期内的涨幅加快，是多项因素的叠加影响。

    其一：房价09年到10年一季度的涨幅超高，引起持有成本的提高，物业税与房产税的传言，造成业主对政策预期的恐慌，加房租以抵消持有成本。由于一年一签租约，而房产税政策悬疑，业主只好在新租约签订之时，选择把持有成本加大，转嫁租房客。

    其二：本届大学生毕业进入北京、以及留在北京的需求增多。这是市场上租房房源紧缺的主要方面。
    第三：大规模的城市改造是有两到三年过渡期的。在城市改造成为保障房建设与商品房建设的主要途径的当前，集约节约用地只能让土地整理转向城区，而不是郊区化。

    第四：二套房首付的提高，特别是二套房住建部和北京市的认房不认贷政策，挤出来分户需求，也加剧了住房改善的难度，把婚房、学区房挤到租赁市场也是情理之中的事。
    第五：投资住房的全面抑制是非市场的政策，实际给租赁方一个错误的心理预期：可租赁房源将越来越少。这也是租赁房惜租的根本原因。
    第六：部分中介从业人员为了成交而选择无序竞争。

    实际只要解决了市场问题，任何一方试图操纵市场都是不可能的。

    简单思维，推卸责任的思维有一次造成了中介的声名狼藉。但是，把责任推给市场，推给开发商，推给房屋中介，推给地方政府的土地财政是十分不理智的，也不会解决市场问题。希望主政部门看清这一点，以市场调节解决问题，而不是频频举起调控之手。政府的公信力应该建立在市场完善之上。

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