西安“空手道” 曲江模式撬动千亿“蛋糕”

缔造“曲江模式”

    段先念调任曲江新区管委会主任之前，段为集团总经理，麾下拥有紫薇地产等四家地产公司“做曲江的开发比纯粹做房地产更有意思，”但曲江新区管委会的账上几乎没钱。2003年春节前夕，段先念找到他的地产商朋友们，“30万一亩地给你，我们好发奖金过年。”对方摇摇头说：“20万一亩还可以考虑。”曲江新区的大片土地不值钱，但这块曾经做过汉唐两代皇家园林的地方埋藏着丰富文化资源和故事，困顿的段先念终于悟出了门道。段先念开始讲起了故事，他讲的{dy}个故事是大雁塔。他的团队通过传媒宣讲：大雁塔是玄奘法师为供奉从印度取回的梵文经典、佛像、舍利而建，这些珍宝极可能埋藏在大雁塔底下。为吸引眼球，段先念决定在大雁塔前兴建一个大广场，广场上建起号称亚洲{zd0}的音乐喷泉。但他只有500万元，巨额投资从何而来？“在广场两侧会有2万多平方米的仿唐商业铺面，”段和他的团队接着宣传，在产品还在图纸上时，就卖出一万平方米的商铺。2003年12月31日，大雁塔北广场开放当天涌进10万人，而2万多平方米的仿唐商业铺面也已xx。更令人惊奇的是，在广场开放前三天，段先念紧急召集属下开会，宣布曲江新区的土地每亩在原有基础上一律加价50万元。只用了500万元的投入，玩“空手道”换来了5个亿的城市建设项目。曲江新区的地价也“十分争气”地节节飙升。据公开资料，曲江新区的土地2003年还只是30万元到50万元一亩，而到2009年，{zd1}出让价格是300万元一亩，{zg}的600万元一亩。6年间，增值了10多倍。

段先念也因此一战成名。

    此后，段先念通过曲江新区融资平台，用一些土地储备项目从陕西分行xx，还用地产商垫资等手段筹资，启动了总投资13亿元的大唐芙蓉园和耗资20亿元的大唐不夜城项目。不久，耗资巨大的唐城墙遗址公园、曲江池遗址公园、寒窑遗址公园也相继开建。接近曲江新区管委会的一位不愿具名的人士说，段先念缔造的“曲江模式”，就是政府不拿一分钱去建文化项目，玩“空手道”。具体说来，即通过影视、演艺、旅游等各种文化产业“讲故事，炒概念”，实现区内土地的增值，通过出让土地获得资金，然后建主题公园，再带动地产升值，再继续“讲故事”。至于，前文中提到的“大明宫”故事的“被”讲述，地产商们将其视为段先念导演的又一个超级地产神话。在大明宫遗址公园的建设中，被潜在利益吸引的众多地产商纷纷垫资进场。据悉，丹凤门便是[3.52 -0.28%]总公司垫资修建的该公司垫资数十亿元参加开发。

尴尬盈利能力

    2007年8月11日，曲江新区与深圳华侨城同时获批首批“{gjj}文化产业示范区”但一直以来，曲江新区始终甩不开打着文化的幌子搞房地产开发的质疑。一位曲江新区管委会的人士私下承认，“曲江模式”虽然名义上是在运作文化产业，但核心的资产还是土地。资料显示，曲江投资2002年的总资产为600万元，而到2009年底，其资产总额达163.59亿元。2009年实现收入20.8亿元，利润总额1.32亿元。段先念的“曲江模式”制造了土地增值暴利，但是体现在曲江投资方面，却呈现出总资产超速增长、净利润增长缓慢的尴尬。有分析者指出了关键所在：大部分“讲故事”的项目开发投入大、盈利能力并不乐观。但这并不妨碍“曲江模式”被倚重。陕西省、西安市政府已经明确：“要以曲江模式为蓝本，以曲江文化产业板块为核心，整合省市优势资源，促进陕西文化产业实现跨越式发展。”2009年6月，注册资本22亿元的陕西文化产业投资控股有限公司成立，曲江文投集团出资11.4亿元，持股51%。公司宣布，依托曲江团队，复制曲江模式。陕西文投和曲江团队立即成了省内各级地方政府的座上宾。4月21日，由曲江新区和西安市临潼区拟共同投资930亿元打造的西安临潼国家旅游休闲度假区正式开建。之后，投资30亿元的西安楼观中国道文化展示区建设开始进入实施阶段。另据介绍，陕西文投和曲江投资正在运作，将在延安打造红色文化旅游基地，在陕西的10个地级城市建设市民文化广场。

土地已经变成了xx

    种种举措表明，“以文化之名炒热地产，开发商和地方政府共同获益”的曲江模式并不乐观。地方政府、地产商和曲江团队各方共赢的格局已存隐忧，“因为在房地产新政里，以土地收益推动城市发展和完成产业布局的模式将面临极大挑战。”一位房地产开发商分析说，段先念在曲江的成功，是因为曲江紧邻西安市区，有炒作房地产的市场基础。如果是在离城很远的地方，买房的人少，文化地产的增值链条就很难实现，巨额前期投入就可能打水漂。据透露，目前曲江平台资产负债率64%，风险尚可控，但已经到了较高区域范围。“在国家对地方融资平台信贷突然收紧的现实下，融资平台的债务风险就会暴露，对于正大举融资和全力投资的曲江来说应需谨慎财政风险。再则,开发商和地方政府在城市规划区内城市国有土地使用权出让土地每亩30万元、而分到农民手中才4万多元、原靠种石榴的果农一年下来收入2万多元，将来来他们靠什么收入来维持生计, 难怪有人说，土地已经变成了xx。当越来越多的地产投资商失去理性，土地成为越来越多的地产投资商专享的xx品，土地暴露的问题已不再是一个单纯的经济问题，而是演变成了一个事关和谐与稳定的社会问题。按照一般的市场规律，任何商品的价格均不能xx脱离本身的价值，价格总是围绕价值上下波动，因而，对于当前土地的各种不正常现象，应该引起足够的重视。城市规划行政主管部门有权对城市国有土地使用权出让、转让过程是否符合城市规划进行监督检查。