受中央楼市新政影响，近期国内部分城市房地产市场持续低迷，无论是购房者还是开发商均陷入观望状态，商品房成交量降至冰点，而成交价格亦现松动迹象。本次活动旨在对我国房地产行业调控新政出台的解读以及后市走势的前瞻，并探究未来发展的整体走向。
时间：2010年5月27日下午14：00—17：00
地点：世纪国建酒店二层第二中型会议室
主题：“新政下 观楼‘势’”2010中国房地产高峰论坛
暨首批中国高级房地产策划师国家职业资格证书颁发仪式
以下是直播实录：
【主持人】：尊敬的顾云昌主席，各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！欢迎大家莅临“新政下 观楼势”2010中国房地产高峰论坛暨中国高级房地产策划师国家职业资格证书颁奖仪式现场！欢迎大家的到来！
我是大会主持人，中国房地产策划师联谊会执行秘书长娄立平。本次颁证仪式是由中国房地产策划师联谊会主办，中房智业、中国房地产职业教育网、房教中国网联合承办的。
今天是非比寻常的日子，因为从今天起，我们将正式告别全国房地产业内没有高级房地产策划师的历史，今天将诞生国内首批国家高级房地产策划师，非常高兴能和大家共同见证这历史性的时刻。从2005年3月31日国家人力资源和社会保障部颁布房地产策划师这个职业并将其列入国家职业大典以来，在全国各地，中国房地产策师联谊会已经培养了将近一万名的初、中级房地产策划专业人才。但由于国家认证标准对高级策划师各项要求甚高，为保证国家职业资格认证的xx性和高品质，直到今年1月，国家人力资源和社会保障部才正式批准推出高级房地产策划师职业资格认证，至今经过我们培训的人数不过数百余人。所以说在座的各位，在房地产行业中，你们都是万里挑一的行业精英。
下面请允许我介绍一下今天到场的各位嘉宾：
中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席顾云昌先生；
中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放先生；
中国房地产业协会宣传培训与地方协会联络部主任王惠敏先生；
中国房地产策划师联谊会温兆晔先生；
中国房地产策划师联谊会副主席、深圳市庄合热泵空调有限公司董事长巢民强先生；
另外今天莅临现场的还有38位首批国家高级房地产策划师的代表，以及来自搜狐网、中国经营报、中国建设报、中国房地产报、21世纪经济报道、北京青年报、京华时报、北京电视台等20余家首都新闻媒体的朋友们，欢迎你们的到来！也特别感谢搜狐网正在给我们论坛仪式进行的现场直播，谢谢你们！
首先有请中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席顾云昌先生致开幕辞，掌声有请！
【顾云昌】：各位朋友、特别是我们中国高级房地产策划师的朋友，大家下午好！
最近我们国家开了一个重要会议，政治局的每一位常委都到会了，这是中央人才会议，党中央国务院召开的。我们进行现代化建设，需要各方面的人才，不要理解成人才就是领导，是各方面的。那么房地产作为中国的国民经济的重要支柱产业，或者有人说是中国的经济命脉这样的产业，更需要人才，更何况我们国家正处在工业化、城镇化快速发展过程当中。房地产将在很长一段时间里面成为国民经济的重要支柱产业，尤其是现在，房地产业成为全社会最xx的、最热点的一个问题，也是成为我们国家宏观调控当中焦点的一个问题，每天都有很多媒体在报道房地产，非常xx，在这样的时候，我们开今天这样的房地产论坛会，特别是对我们高级房地产策划师职业资格证书的颁发，我觉得有它的重要意义。
对中国房地产来说，我们是一个年轻的行业，是一个重要的年轻的行业，有人说中国的房地产得了一个癌症，我是不大同意这种说法的我认为中国房地产业正经历成长当中的烦恼，我们在成长发展当中肯定有很多的烦恼，房地产这么巨大、快速发展的产业肯定会有许多困难、许多问题，这些困难、问题的解决，当然首先要靠我们中国政府，通过宏观调控解决市场的冷热问题，需要我们国家深化对住房制度改革，深化对金融、货币制度的改革，深化对财税制度的改革，深化对土地制度的改革，解决我们成长中的烦恼，使房地产保持健康平稳发展的态势。也希望通过我们行业人士的努力，我们开发商的努力，我们中介管理人员的努力，通过我们策划师的努力，总之需要我们业内人士的努力，把我们的市场发展好、规范好。当然也需要我们社会各界对房地产的xx，来使这个行业保持健康发展的态势。
所以，讲到这里我想我们的策划师的位置、地位是很重要的，因为用我的理解，我们的房地产策划师一般意义上理解就是对项目的策划、对楼盘的策划，实际上一个真正符合高级策划师职称的，而且还要给国家的政策调控提出建议，是共同把市场的发展态势策划好，当然这种态势是有市场经济发展的规律，我们如何顺应规律把我们的政策、措施策划好。我们应该用我们的智慧、用我们的经验向有关方面提出我们的建议，如何把我们的市场发展好。
当然，我们的本质恐怕更多的是为我们房地产开发企业进行很好的策划，进行很好的市场定位，很好的项目策划和产品的定位。那么也就是说既有对政策方面的策划建议，更有对我们企业发展策划的建议，当然更多的是对我们具体项目的策划建议，把项目策划好，市场建议好，保持这样一种发展的态势。今天我们是高级房地产策划师，刚才主持人说了，从此我们国家不仅有了房地产策划师，而且有了高级房地产策划师，使我们行业的专业、行业的素质不断的提高，所以这是一件很好的事情。
我相信各位都是有时间经验的，而且都通过了考试合格，拿到这个证书，就意味着自己有这样的责任，而且有这样的资格、有这样的荣誉，而且我们肩负着重任，要促进中国房地产市场，中国房地产业，特别是我们的项目、我们的企业通过我们的策划保持良好发展态势的任务和责任。
所以在这里我衷心的祝贺大家，也希望大家能够在今后的工作当中不辜负高级策划师这个荣誉，为中国的房地产业健康发展，为我们项目的低碳经济、绿色建筑、百年住宅，把我们的项目策划好，为中国的房地产业发展、把中国住宅的品质做得更好，做出我们更多的贡献。
{zh1}在这里祝贺大家，希望大家在未来把我们的责任、把我们的任务完成得更好，不辜负我们高级房地产策划师的荣誉，谢谢大家！
【主持人】：谢谢顾云昌会长对我们的期待，一会儿顾会长还有政策解读，更精彩的发言在后面。
下面有请中国房地产业协会宣传培训与地方协会联络部主任王惠敏先生致词！
【王惠敏】：谢谢，首先谢谢组委会的邀请，让我一下子认识许多新朋友。在这里非常衷心的祝贺大家获得了首批中国高级房地产策划师的荣誉证书，应该说这是划时代的，其实短短的瞬间，给我们房地产行业的历史可能会留下一笔很有色彩的光芒，所以说表示祝贺，如果让我致词的话，说真的我还真不敢太说什么，因为有两位我非常敬重的老领导、老朋友，一位就是顾会长，一位就是孙总，都是多年的老领导、老朋友了。
我想说的{dy}个观点就是今天在座的其实是精英云集，为什么说大家是精英？我真的不是客气，我对人才的理解，其实策划师在房地产行业来说，从全社会的概念来说，这种人才是复合型的人才，比较综合，其实人才有两种，一种是专业技术类的，一种是带着社会范畴比较综合、复合型的，其实我们房地产策划师的人才是复合型的，这种人才是符合国家人才战略所提出来的，这种人才是真正的精英，作为专业技术类的人才，一般都是一个点，或者是一条线上的人才，可是作为房地产策划师这样的人才比较复合、比较综合，是一个整体团队里面的核心，而不是一个整体团队某一块的核心，所以我觉得从人才这个观点来说这一块是{dy}的。
第二房地产策划师从精英的层面来说，关键是他的效应和价值上的角度来说，他能给企业、具体的项目，通过策划师的贡献，能给我们带来真实的更好的效益，包括社会效益和经济效益，可能是扩大影响、提高品质、品牌，同时带来丰厚的效益，从这个角度也是精英的一种表现形式。
还有一种表现形式，我们的房地产策划师不是务虚的，更多的人是扎在具体的事务当中，是接触市场、接触企业、接触项目最深层面的人，所以从这三个角度来看，说大家是精英，一点不是客气，这是我想跟大家交流的。
眼下这个楼市的新政也好、什么也好，包括以前政策好也不好，或者政策有变化也好，我觉得好的项目才{zj1}市场竞争力。尤其在形势有变化或者形势对整体行业发展有影响、有波动的时候，我们的价值就更能显现出来，长期看{zj1}品质、{zj1}策划的项目抗风险的能力更强，所以在这样的形势下，我们的策划师无论是对我们的行业还是对某一个项目，其实是对整个社会来说是能做出很深远影响的，因为{zd0}的浪费我觉得是产品本质地下，这是{zd0}的浪费，盖了十年要拆了，盖了二十年要拆了，我们现实当中你随便看一看哪个城市，包括北京、上海、广州这样的城市，超过30年的住宅几乎就不能看了，为什么？不是哪个人为的，但是这跟经济快速发展有关系，但是这是{zd0}的浪费，一波一波的拆，如果经过我们的努力、经过我们的头脑，把它打造出精品，这是对全社会作出的贡献。
所以，我觉得策划师的价值，无论是长期的短期的还是现实的，这个价值非常高，星期天我在桂林，我们有十几家专业地产传媒的老总聚会，其中就提到了一个问题，在这种形势下，网络媒体、社会主流媒体、电视媒体都在抢占市场，专业杂志想做好非常难，后来就提出了一个观点的力量，就是有了新的观点、新的策划氛围，可能力量才会更大，提出来大家都应该在现有的形势下，怎么来翻新自己的观点，xx行业的发展，其实对我们策划师也存在这样的问题，策划师关键是观点的力量、观点的魅力。祝大家在拿到高级房地产策划师的证以后，能够xx我们国家房地产发展的前沿，我们愿意为大家呼一呼。谢谢！
【主持人】：下面请中国房地产策划师联谊会秘书长温兆晔先生致词！
【温兆晔】：各位领导、各位学员大家下午好！
今天非常非常特别的日子，我跟各位高级房地产策划师一样有着激动的心情，为什么呢？我不是房地产界的人，我是做教育的，今天给大家的致词里面，我给大家讲一个房地产策划师职业资格背后的故事，我是做教育互联网出身，在2005年我们跟中国国家人才网合作做中国大学生就业频道，当时台湾有一个网站来找我们，因为我们搜学网上有全中国最全的高校录取数据，不管哪个高效、在哪个省，录了多少人，{zg}分多少、{zd1}分多少，我们都有，这个台湾的网站找我们查询数据，查一下大陆的高校在四年前的招生计划，我们立即调开数据库查，我们一看全国只有两个学校开设了两个房地产专业，而且都是师范类的院校，当时我很吃惊，当时是2004年，中国的房地产已经风声水起了，我在想一个问题，这么重要的一个行业，这么重要的人才从哪里来，我们当时就反思一个问题，当时网站的副总裁也觉得百思不得其解，我们后来一了解，房地产界的很多中流砥柱、很多高层都是半道出家，因为高等教育的体制我们用民间的力量是没有办法改变的，当时国家在大力提倡职业教育，我们利用我们的资源和我们的一些想法，向国家劳动部，现在叫人力资源和社会保障部，在2004年底申报了这个职业，当时获批。于是在2006年的6月份，正式向社会颁布国家是房地产策划师国家职业标准，紧接着在2007年11月份，我们国家培训教材正式出版，也就是2007年11月，我们首届房地产的培训才刚刚开始拉开帷幕，到现在为止，我们整个的培训时间还不到三年，但是我们培养了房地产策划师各个等级已经近三万人了，刚才主持人说了，我们中级职称以上的房地产策划师将近一万人，这个规模在中国职业资格和职业教育界可以说是一个奇迹，
在这三年里面，我们也做了很多事情，首先2008年12月15号，在北京大学我们举办了首届中国房地产策划师年会，与会人员达到了600人的规模，当时整个房地产也在调控，当地在年底，我们认为能来200人就不错了，当时包括顾主席、潘石屹各个房地产的大腕儿都来了，齐聚北大，同时我们成立了中国房地产策划师联谊会；第二年09年12月12号，我们在上海的 ( )举办了第二届年会；第三届年会已经定下来在深圳。今天我就跟大家简单把房地产策划师的发展历程给大家做一个简短的汇报，高级房地产策划师首批还不到一百人，通过国家认证的不到一百人，这对中国房地产策划师联谊会，对我们每一位首届学员来讲都是具有历史意义的，所以我跟大家一样激动，从申报这个职业，获得国家标准，出版培训教材、举办年会，在各地举办沙龙，目前我们的规模，西南在西安，华南在深圳，华东在上海、在南京，我们培训的点也越来越多，但是高级房地产策划师都集聚在北京，今天借助这样一个好日子，我首先代表中国房地产策划师联谊会对我们首批获得国家认证的高级房地产策划师学员表示由衷的祝贺。同时我们中国房地产策划师联谊会培训只是我们服务的开始，更多的是我们以后的给大家搭建交流、合作、沟通的平台，每年的年会、各地的沙龙，包括给大家搭建合作平台的活动，我们会做得更多、更实，希望我们在会后多沟通，同时也希望我们做作的各位高级房地产策划师给予我们中国房地产策划师平台更多的支持，也同时希望我们高级房地产策划师能给我们中级乃至中级以下的学员更多的帮助，特别是我们大学生初级入门的学员给予一种就业上的支持，我谢谢大家！
【主持人】：谢谢温兆晔秘书长的致词！下面的会议内容是激动人心的一刻，我们有请中国房地产策划师联谊会主席顾云昌先生，给中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放特别授予国家高级房地产策划师职业资格证书，以表彰孙克放秘书长在房地产策划行业、住宅产业研究、低碳地产等领域作出的{zy1}贡献，掌声有请！
现在真正到了见证历史的时刻了，那就是我们的高级证书颁发仪式，请到场的学院全体起立，到台上来领取证书。
有请颁证嘉宾顾云昌主席、孙克放秘书长、王惠敏部长、温兆晔秘书长、巢民强副主席。
（颁证仪式）
【主持人】：下面有请中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长、高级房地产策划师孙克放先生给我们做报告！
【孙克放】：首先感谢我们秘书长给我们颁发了这个证书，我也很激动，我都退休了才拿一个证书，在座的各位都是60后的，有一位女士分跟我一样高，像我们这一代人，我们头脑已经不够了，所以我们策划师是干什么的，策划师就是在价值上进行创新的人，因此不断的学习、不断的丰富自己，而且不是单纯的在某一个行业里面丰富，而是在很广阔的领域里面丰富自己的思维是最重要的。所以今天让我讲的是跟我们思维很有关系的问题，我们在我们的房地产策划里面，怎么样进行低碳方面的策划，我觉得原来在十几年前，我们做策划师的时候，我们策划师很多在技术方面不是特别的懂，但是我们今天看如果我们策划师在技术方面缺乏足够丰富的知识或者阅历，我们很难做好策划工作。因此，除了商业策划以外，还有一个技术策划，技术策划里面有一个重要的内容，就是你对低碳了解多少，你对绿色建筑了解多少，现在变成一个策划的利器了。
刚才顾会长讲到，每次他讲形势、政策的时候，他都忘不了说关于如何建房子的问题，是因为这关系到千家万户的事情，你说这房子价格高、价格低是一回事情，但是房子{zh1}要回归到功能理性上讲还是怎么住得好、怎么住得舒适、怎么住在里面能节约，能给老百姓带来非常实惠的生活方式，所以，讲几个问题：
{dy}，绿色的问题是国家行动，低碳的问题是国家的行动。大家知道哥本哈根会议上，中国宣布了减排量的问题，到2020年我们要降低40—45%，这是世界上提得{zg}的国家，美国只提了19%，这是中国对于世界的承诺，也就是说当时不管你哥本哈根会议签署不签署这个协议，中国的承诺现在已经承诺下去了，所以最近国务院下了一个文件，现在把低碳作为国家行动出现的，每个单位、每个企业、包括在座的每位同志，都有义务来承担这个，这是一个历史使命，更何况我们开发公司，从事着房地产行业是低碳领域里面最重要的一个行当。温家宝在提到绿色建筑以低碳为特征的体系里面，一共说了三个体系，{dy}个就是交通体系，第二个就是建筑体系，第三个就是工业体系。为什么要把建筑提得这么高呢？因为建筑在减排的整个过程里面占的比例非常大，我们住宅的全生命周期研究如何减排的问题，怎么样降低二氧化碳的排放问题。所以全生命周期，我们经常研究房子怎么住的问题，我们还要想到房子的建筑材料在制造过程里面排了多少二氧化碳，我们在运输的过程里排了多少二氧化碳，我们在使用的过程里面还在排放。
因此，现在整个的低碳排放，防止温室效应的过程是一个系统过程，用我们现在的话说就是在全生命周期里面要考虑低碳减排的问题。有人说了，绿色建筑跟低碳建筑有什么区别呢？绿色建筑涵盖了所有低碳的概念，低碳在绿色建筑里面占到70%的比重，所以我们今天讲低碳的时候，我们也是在讲绿色。这里面有的项目里面，如果量化的情况下，可能要占到整个绿色建筑的70%左右。所以研究低碳的问题，也是在研究绿色的问题。
第二，低碳的使用效应对老百姓的影响可能更大。
今天我们讲低碳，一定是牵扯到我们每个人，你说有绿色问题，我们可以不讲绿色，但是低碳问题你不能不讲，联合国发布了低碳计算器，就是衡量你在一生的行动里面如何降低二氧化碳的排放问题，非常细，比如咱们今天看见的你少坐汽车，减了多少，你现在省了一千度电，你省了多少，低碳足迹说得非常清楚，还有碳交易等等一系列有关碳的知识大家都要学习学习，中心的内容我觉得最重要的就是中国要把它作为一件大事来看，所以我们国务院5月4号发布的重要文件里面提到了几句话，我记得不是很清楚，但是我觉得有三个东西提到了，力度要加大，措施要有力，效果要真实。现在衡量各国政府政绩的不光是GDP，有一个就是衡量你的二氧化碳减排量。
作为策划师来说，我觉得我们在低碳方面要有责任，你要研究低碳的内容包括什么，这就是我要讲的第二个问题。最近我们首次在国内发了一个东西，叫做低碳住宅产业化的技术框架，我们把所有建筑从它的生产建造开始，分出了八项，有时间大家可以在我们的网站上，尤其在网上是全文发布的，这八项里面包括：低碳用能、低碳设计、低碳用材、低碳排放、低碳运营、低碳营造、低碳构造，就是房子用什么东西包起来，种一些树木，用植物减排二氧化碳。这八个后面我们还有标准，大家可以看，以后大家如果搞策划的时候，说减排了多少多少吨水，可以从我们的表上换算成二氧化碳。
{zh1}还有一个绿色低碳之星，有具体的标准，我们今天不讲了。
最重要的是我们要了解前面讲的这八项，这是构造低碳建筑体系的重要标志，就是我们在哪个方面能做，哪个方面做得更好，这个文章在我们这个表里面讲得非常清楚。我们这八大系统不是一个研究系统，不是为了研究才做的，我们这八大系统是为了应用做的，我们策划师要熟悉这些低碳技术，便于我们给房地产公司进行策划的时候，便于我们做项目策划的时候，提出这种要求。否则人家开发公司的领导都懂这样的技术，我们不懂，我们碰到过这样的事情，开发公司的领导对低碳的事情了解得很清楚，问我们策划师倒答不出来，所以我希望我们在这方面多武装一点。
前两天我们在委内瑞拉查瑞斯给他们做国家咨询，委内瑞拉什么都有，要黄金有黄金，有石油有始有，还有热带雨林，但是这个国家不稳定，他们就提出来这个东西让中国帮他们策划，他现在管中国人叫兄弟，对xxx很崇拜，经常喊xxx万岁，人家都知道搞这个事情，所以我们今天看我们的国家，想走在世界前列去，想节约40—45%的碳排放量，不容易，这是世界上提出来{zg}的，所以我觉得咱们在这方面一定要当个事情来做。
第三，我们要做得更具体。
我们在这个领域里面，这八大块我们做哪块呢？我们现在要研究两个事情，{dy}在住宅领域里面，要推动被动式住宅，你们一定要研究，被动式住宅的概念就是靠住宅本身来节能、降低能耗，降低能耗就是降低二氧化碳的排放量，少用这种碳原料，比如煤、石油，现在已经涨到两万多了，这种被动式住宅，就是房子靠自己本身节能，比如我举一个例子，我们北京市规定30%的时候，墙贴3公分的苯板，我们节能50%的时候，现在贴到8公分，我们要提出75%的时候，是不是把所有的贴的3公分、5公分的铲下来重贴呢？不可能，中国没有这样的实力去干这样的事情，你看德国上来就是20公分，不用搞什么计算，北京的墙上来就规定都要贴20公分，先把墙弄住了，把窗户做成双层玻璃的，封闭好，地下都得包上，还有窗户不能落地，窗户落地有什么用？所以在北京采暖的地区都应该在窗户下面做暖气片，我们研究了一下被动式住宅，我们用这种方式就可以节约大量的能源，大量的能源节约下来以后，有人说你这个还xx，我们尽量减少主动能源，你冷了，你烧暖气，你用的是煤，要么就是天然气，这是碳原料，要么用空调，空调也是用电，被动式住宅很少用主动能源，它主要是用太阳能、风能，太阳能又分为两种，有用水的，还有用光伏电池的。在高层建筑里面，解决中国的被动式住宅是一个方向性的问题，我希望大家去研究它，策划师要把这个东西研究好了，一个是我们有责任，第二是给房地产公司带来很大的经济效益。
另外我们大家还要研究日本的SI结构，S就是框架型、支撑体；I，就是里面的填充体，所有的隔墙、管线都是从天窗进去的，这个东西代表长寿住宅的标志，它可以使我们的建筑在全生命周期里面发生变化，比如墙可以拆除，人口多的时候，房子分割得非常多，到老年的时候这个房子可以变得非常简单，隔墙可移动，等等等等的问题实际上牵扯到我们以后讲的工业化的问题，这个问题我也希望我们去研究，今天没有时间讲。在低碳的框架下面我们要做一些实事，在低碳框架下面除了一定要研究被动住宅以外，还要研究SI体系，我们今天有12项技术是我们必须研究的，不管你做低碳还是做绿色，还是做生态，有12项技术大家要研究，今天我不一一讲了。
这些领域里面的东西作为策划师是必备的，今天的策划师跟以前的策划师{zd0}的不同是你除了商业策划以外，你以后懂得技术策划，我们要让房地产公司在商业的亮点和技术亮点上同时产生效益，你这个策划师就是有水平的。
{zh1}，讲一下关于策划师是一个不断更新、不断丰富的人生过程。
你既然从事这个行业，你就必须要懂很多方面的综合知识，像我们顾会长，是我们原来的老司长，他每次说话都是很新，也在学习，这是我们的榜样，真是这样的。他很刻苦，因为这个东西比如说你分析分析数据，你不得先分析分析，像我今年都61了，我也很刻苦，我不是吹牛，要不然我也落伍，你说你搞设计搞这么多年，你只要两年停下来不看图纸，你马上被淘汰，你们策划师策划都是比我们复杂得多，你会碰到商业建筑、综合体，还有区域规划，区域规划xx是超出了一般人的建筑领域，比如我们给委内瑞拉弄的方案，从金融到财政到经济到住宅，八大方面都要说一遍，所以说我觉得策划师是一个非常有挑战性的职业，这种职业让一个人可以不断的追求、不断的进步，既然你从事这个职业，你就得研究一些新东西，不断的按照新的形势追求新的目标。
所以，我特别希望大家多读一点书，多分析一些实例，国内国外的我们都要懂，我觉得这个职业挺好的一个职业，有人说了，有的老板说了，我搞房地产我离不开这个职业了，说老实话你做完策划师以后你不会干别的了，因为这个工作具有挑战性，所以我特别希望我们在座的策划师，尤其拿到我们证书的这些高级策划师，能够形成领军人物，在后期的策划领域取得更大的成绩，谢谢大家！
【主持人】：下面有请优秀的高级房地产策划师代表中化方兴地产投资发展部的部长，张会阳先生代表学员发表感言！谢谢！
【张会阳】：我是一名高级经理，尊敬的顾云昌会长、温兆晔秘书长，各位嘉宾、各位媒体朋友、各位同学，大家下午好！
首先感谢联谊会给我这样一个倍感荣幸的机会能够上台跟大家一起分享高级房地产策划师的学习心得，让我可以表达对拿到这个宝贵证书的喜悦。
记得几个月前我和在座的学员一起怀着同样一个目标从五湖四海相聚到北京，大家一起学习、一起听课、一起交流，一起完成{zh1}的高级策划师专业理论考试，转眼之间，我们又再一次相聚，共同收获努力的果实，心里面感到非常的兴奋。一个好的口碑的楼盘一定得有品质的保证，一个好的职业房地产策划师也应该是必须有丰富的知识，广阔的视野，创新的思维来保证，我刚刚做房地产策划行业的时候，经常跟同行交流的时候，大家经常会羡慕公司其他的部门，比如成本部、财务部的很多同事，拿着刚刚考取的注册会计师资格证、或者是注册估价师资格证，拿着这些证书跑到公司的人力资源部要求加薪或者要求职位的提升，非常让人羡慕。但是作为房地产的营销策划师，尤其像我也是属于半道上手的人，想向别人证明自己是专业的房地产策划师的时候，手边总是少一些很过硬的东西，所以现在房地产策划师尤其是高级房地产策划师职业认证体系的建立，我觉得是非常的及时。
刚才我提到我是半道做房地产策划师职业的，之前很多的概念一直是朦朦胧胧，缺少过硬的体系，尤其去年的时候，参加高级职业策划师考试培训的时候，我才发现我理解了很多的概念，都是跟实际正确的含义是有差异的，所以有这样一次机会对我个人的职业生涯而言非常的及时，包括我和在座的各位我们一起聊天的时候，感觉到收获的不仅仅是理论的知识，我们房地产联谊会定期做一些论坛，比如参观一些行业里面的xxxx的典型楼盘，都让我们有特别深刻感性的认识。还有一个特别让我欣慰的就是我们大家一起学习交流过程中结下的深厚友谊，我在方兴地产投资部工作，我们部门负责土地拓展、项目投资的部门，我们公司目前在跟踪两个项目，都是我的学员朋友前期跟我介绍和接洽的，所以这个让我感觉到真是收获很大，不管是来自理论还是实际的工作操作及都有很大的帮助。所以我特别希望咱们房地产联谊会成为房地产策划师成长的一站式平台，有理论、有经验的交流，有实际的操作，还有信息的分享。
当然，{zh1}还是我们一起加加压，因为我觉得房地产是资金密集型、资本密集型的行业，我们身处其中是非常幸运，但是这个行业对xx人才的吸引力也是非常的强，就拿我们公司来讲，现在新进的普通员工的职业履历是几年前没法想象的，所以每个人都应该有这样的压力，只有我们不断的提升、不断的学习，才能够百尺竿头、更进一步，确保自己不会落后，所以我想拿到这个证书只是一个起点，我以后还会积极的通过这个平台获取知识，让自己成长，谢谢大家！
【主持人】：谢谢会阳，我们会按照学员的要求，给大家服好务，让大家在这个平台上共同成长。
下面有请中国房地产策划师联谊会副主席、深圳庄合热泵空调有限公司董事长巢民强发表“绿色——房地产业的新引擎”的演讲！
【巢民强】：尊敬的顾主席、温秘书长、各位同学、各位策划师朋友们，大家下午好！
首先我非常感谢中国房地产策划师联谊会这个平台给我这个机会，跟大家结识，我想我通过跟大家结识的过程里面，也想通过今天下午我跟大家的分享，能给大家在今后的房地产策划工作有一些帮助。更希望大家今后能够在绿色概念下面进行房地产策划，能够给我们的国家带来更大的福祉，也给自己创造更大的财富，谢谢大家！
那么，现在绿色已经成为我们房地产的一个新的发动机，所以我今天讲的题目是绿色是我们房地产的新引擎，今天下午我们讨论三个问题，{dy}个绿色房地产的意义，第二个问题绿色房地产的秘门，刚才孙部长已经讲了绿色怎么样来做，我们今天从技术层面来讲一下，绿色、低碳的概念比较大，我们怎么样从房地产的角度找到一个切入点；第三个问题就是绿色房地产的钥匙，要做成一个绿色房地产有很多门道，但是开哪一个门用那一把钥匙可以做到事半功倍，我今天下午愿意跟大家就这三个问题发表我的意见。
{dy}，绿色房地产的意义。
1、维护世界和平
大家是不是觉得这个太大？一点不夸张，因为我们人类的历史，可追寻的口口相传的历史两万多年，到近代所有人类的战争史都是因为争夺资源引起的，特洛伊战争也是争夺资源，是争夺女人，女人也是资源，{dy}次世界大战、第二次世界大战都是新兴帝国和老霸主之间要争夺资源。现在中国和美国都是世界上能源消耗{zd0}的两个国家，美国的汽油和燃气的消耗量已经超过50—60%，中国在明年就要超过60%了，如果中国的城市化进程再发展30年，如果不节能、不低碳，必定就要打仗，为什么我们要派xx到索马里护航？因为我们要熟悉马六甲，为什么我们要跟缅甸搞好关系？我们要把油从哪里运过来，我们在巴西买油田干什么？所有的原因就是资源。
社会的能耗主要是两个方面：建筑和交通。实际上建筑的能耗占接近60%，汽车能耗、工业能耗反而不大，汽车的节能改变了方向，今后是电动汽车，尽量不烧油、不烧气，所以比亚迪汽车为什么从去年开始它的销量在中国汽车市场是{dy}，是因为全世界今后汽车的方向是电动汽车，那么我们现在建筑里面采暖、制冷、有大量的建筑在用烧气、烧油的也很多，既然汽车都不要用油、用电，我们的建筑里面为什么要用油、气、煤呢？
所以{dy}个意义通过节能减少不必要的浪费，人类可以做到和平崛起，不要为了资源再发生悲剧，这是{dy}点，是对我们现实的意义。
2、维护人类生存的环境
这一点我想大家都理解，我就不多说了，因为现在气侯变化、环境污染这些问题都比较复杂，在这么一个大前提下面，有一种已经得到确认，就是第四次产业革命的浪潮已经来了，就是绿色革命，总结过去的产业革命有三种力量结合在一起的，就会产生产业革命。
{dy}种从需求来讲，现在节能环保已经从道德的要求变成了全球性的刚性的制度要求，不是我们为了人类从道德上面的需求，已经是一个实实在在的需求，而且是从制度层面的，哥本哈根会议虽然失败了，但是这个事情是一定要做的，中国的承诺、美国的承诺是必须要实现的。
第二是从技术层面，现在清洁能源、再生能源萃取利用的技术、零排放的技术、污染处理、能耗的均衡控制，还有能量回收这些技术都已经进入到实用的阶段，现在在技术上面一点问题也没有了，另外EMC商业模式也已经基本成熟了，所以从技术层面已经没有问题。
第三是节能减排和生态修复已经得到了联合国到各国政府的大力支持，联合国有一个政策，就是凡属用新能源和地缘热泵项目的，通过碳交易市场和其他措施可以得到补贴，这个补贴近来部、财政部是在新增费用里面补贴到70%，各个省的政策也有，像北京每平米是35—60块钱，上海、辽宁也有。
现在可以展望，房地产的前景就是顺绿者昌、逆绿者亡。现在这个势头已经出现了，很多的楼盘打的是零排放，绿色建筑都在讲这个东西，你要把楼卖出去，不讲这个已经有缺失了，所以我们要顺势而为。
二、绿色房地产的秘门
我们刚才讲了绿色房地产从哪里入收，我们先看绿色房地产的原则要求：
1、必须系统的进行生态工程的规划设计施工及运营富户。
2、使用节能环保和无害人类健康的建筑材料。
3、应用零排放、低能耗技术和清洁再生能源。
现在做绿色地产有一个框架，就是四洁一包体系，就是节能、节地、节水、节材料一、环保，其中最重要的重点就是节能，由能源供给系统、建筑构造系统、建筑设备系统、运行管理系统四大部分组成。
能源供给系统里面，上面的都是主动性的能源，下面是可再生的，有太阳能、风能、生物质能、地热能、垃圾发电等等。太阳能、风能、地热这三种目前是比较流行的，实际上这里面太阳能和风能目前离开政府的补贴，市场就没有办法活下去，为什么？它的投入成本太高了，运行成本也不低，就是经济发展要用太阳能发电和风能发电，目前没有政府的支持是不行的，所以这个行业虽然现在发展比较好，是在政府的补贴下面进行的。
那么地热现在已经xx可以市场化，政府在补贴，但是补贴得比较少，但是没有政府的补贴，是可以在市场上生存下去的。
这部分可以做一个细致的比较，我们今天没有时间讲了。
节能减排的牛鼻子在哪儿？我们讲牵牛要牵牛鼻子，要抓住要害，在一个建筑里面，照明、空调、热水、家电、燃气，这是很多住宅的实测数据，其中空调的能耗是很大的，加上热水的能耗，在一个建筑物里面超过了60%，所以我们节能从哪里入手，它的秘门在哪里？是从中央空调和热水，你要抓住这个。照明现在有节能灯技术，已经没有问题了；各种家电也在用变频节能技术；自来水这一块也有节水问题，当然从建筑来说还有一个节能玻璃，就是通过双层、中空使用外墙隔热材料，比如里面的空调开得很大，但是你的玻璃是不节能的，是直接同外面接触的，你的窗户全部是铝合金的，冷的时候一下传进来，热的时候也一下传进来，你的建筑也是很耗能的，就不在我们今天讨论的范围里面。
但是我在节能领域里面已经干了六年，我搞工程建设搞了差不多28年，如果大家以后有兴趣我们可以去探讨，什么样的房子可以省钱、省电。
三、绿色房地产的钥匙
我们刚才讲了中央空调和热水是能耗最主要的部分，是牛鼻子，怎么解决这个问题？我们先讲钥匙在哪里。
太阳能在哪里？大家想想太阳能肯定是从太阳收过来的，一般的顺向思维方式就是用太阳能发电、太阳能热水器，今天我跟大家讲了以后，大家要建立一个概念，太阳的热辐射通过大气云层在里面，人类的各种技术能够吸收是19%，那么有47%，不同的地方有不同的测试，像南方地区超过51%，像北方是40%几，实际有接近一半是被我们的地球吸收了，吸收以后储存起来了，还有30%左右是在大气云层里面散掉了，所以我们的太阳能是在我们的脚下。
这个是地壳分层的情况，最上面一层是山水，在山水下面有土壤，20米开始到400米有一个恒温层，这个恒温层的温度上面是18度，下面是14度，每一百米降一度，不受气侯环境的影响，永远是这样的，它会不会变？可能会变，但是如果一变就会出大问题，大家知道有一个电影《2012》，看过的请举手，很多人看不懂，我是研究学这个的，2012讲的是什么呢？就说地壳的周围跟太阳的热辐射把恒温层破坏了，地壳的热量上来了，地球四分五裂，到处爆炸、火山爆发，讲的就是这个道理，所以这就是我们的地球构造情况，{yt}在地下的太阳能够我们人类永远都用不完，所以在20—400米的恒温层就是我们取之不尽、用之不竭的宝库。这个宝库用来做我们的中央空调，做我们的热水，可以解决我们的采暖、制冷和热水问题，而且还是零排放，但是这里面是有技术、有规则的，不是乱搞的，乱搞肯定不行的，要出问题的。但是我们的自来水、我们的污水、地下水、地表水、江河湖泊的温度全部是受恒温层的控制的，就是20—400米的恒温层，这个恒温层的能量就叫浅层地热能。有一个深层地热能就是我们平常讲的温泉，就是可遇不可求，像浅层地能是任何地方都有的，每一寸土地下面都有。
从90多年以前，有人发明了一种机器叫地能热泵，相当于我们水泵的原理一样，输送的不是水，而是能量，通过压缩机的工作，把低温度的温度，就是14—18度的温度进行聚合实现了采暖、制冷，但是这个技术为什么没有发展起来？在八十年代美国和欧洲就很流行，之前主要是计算机控制技术跟不上，到八十年代后期在欧美已经非常流行。它有什么好处呢？
{dy}，高效节能，比常规中央空调省电50—70%，如果有峰谷电价的话，用这套技术晚上工作，峰底的时候做工，峰谷的时候放出去，可以节约20%的费用。
第二，一机多用，采暖、制冷、热水三联供，下级提供免费热水，冬季相当于锅炉运行费用的15—20%。
第三，安全环保，冷媒无任何有毒有害物质排放。
第四，使用寿命长，可以使用20年以上，不像现在的空调十年左右就要换了，所以二次建设的费用可以节省。
从目前的技术来说，地能热泵系统是当今最实用的新能源替代产品，普通的中央空调和地能热泵的比较，费用是非常少的，这里面有一个多联机的产品，是日本引进到中国的，多联机在我们国家建设部规划里面超过五匹的多联机在使用范围里面有小于20平米的房子是禁止使用的，在欧洲是禁止使用的，在日本是要带一个泄漏警报器的，日本现在卖几十匹、几百匹的都在卖，这个将来是要出大问题的，比如这个冷媒管到了各个房间里面，时间久久了，肯定泄漏，当冷媒比较大的时候，在某一个点泄漏到某一个空间的时候，在里面的人会窒息死亡，有这样的问题。
每一万平米的地源热泵，在一个采暖季节能够起多少作用呢？可以少烧56万吨标准煤，可以减排烟气75亿标准立方米，减排颗粒物2.5万吨，减排二氧化硫1.34万吨，这是跟煤进行比较的。
这是国外地能中央空调应用情况，目前用的{zh0}的在北欧、美国。
热泵利用浅层地热能的原理，我们有垂直埋管系统、水平埋管系统、螺旋埋管系统三种形式，这三种形式要根据场地的情况、地质量的情况来决定使用。
这是地下水的利用，这边抽出去，那边回灌；这是地表水的运用，吸收水体里面的能量。
这是污水的，这里面利用热熔岩，就是有一些地质的情况，在地下有一些岩石本身是热的，你如果通过勘察知道下面有热熔岩，这是一笔很好的财富，你通过勘察知道这是财富，它没有温泉那么好，但是它的价值也是很好的，你可以把它充分利用起来。就是通过往里面灌水，产生蒸汽。
这是再生水的利用方式，还有自来水的利用，自来水的利用不是把自来水拿来做空调，就是用它里面的能量，因为自来水也是一个恒温系统。
这是复合地能，有些地方场地所限，没有办法使用其他的能源，就可以使用这个。
这是以空气为主的。
这是地能和空气各占一半的。
这个就是我们做房地产的都清楚了，这里面一个是地源热泵系统能够解决我们的空调、热水、地暖，这个图一目了然。
我们再看应用实例，在房地产开发企业里面，有一个企业原来很没有名气的，现在做得名气很大，就专门做这种概念为主体的楼盘，就是南京的朗诗，朗诗地产在房地产开发商里面是做到行业{lx1}的。
这是青岛千禧花园，还有城投置地的，这是我们在上海做的。
这是华侨城纯水湾别墅，这也是我们做的。
这是深圳东部因特拉根大酒店，这是一个山顶的酒店，工程做得很漂亮。
这是程度上青城，是500套别墅，是我们下面一个工程公司在施工。
这是大鼎置业的，也是成都的公司。
那么在这里我想再给大家介绍在房地产这一块，在节能领域这一块有一个新的商业模式正在流行，就是合同文件管理，英文缩写叫EMC，在欧洲叫ESO，就是开发商不投钱，由EMC公司来投资，这里面开发商是一个环节，然后节能技术供应商是一个环节，然后是银行，由银行提供信贷，还有政府的补贴，这四个环节连起来，现在在国外是非常成功的，但是在中国搞了三年，不是很成功，主要的原因就是做的时候很好，一旦后期发现运营公司很赚钱，开发商就有点不舒服，所以后面都是诚信问题扯皮，并不是说技术上面有什么问题。
我们现在提出来一个新的模式，我们也是研究了两年多，对EMC市场得出一个方式，就是利益如何分享？{dy}不要去评估以前是什么状态，因为往往扯皮都是避开基准线的问题，房地产开发商节省地能中央空调机热水系统的全部投资；省却地能中央空调机热水系统建设管理及运行维护的全部管理成本和风险；确保地能中央空调及热水系统功能目标由专家实现；通过低碳概念提高销售价格和销售速度；运行期结束免费获得EMC公司移交的地能中央空调及热水系统及其后续利益。
EMC公司通过开发商在售楼时收回初始投资；在运营期通过向住户收取采暖、制冷费和和热水费获取长期的收益。
这是我们公司的介绍，目前我们是{wy}一家从产品制造到设计安装、到售后服务xxx，是国内外{wy}一家做的，有些做产品，有些做设计，有些做安装，我们是xxx做下来的，这是非常辛苦的，但是这是一个方向。
这是涡旋式机组；这是螺杆机组，成片的住宅高层可以用这样的大型机组。
我们现在已经进入了高铁时代，我们画了一个高铁的列车给大家看，进入到绿色革命，一定会带来财富新的变局，财富新的分配，目前来看做太阳能发电、绿色中央空调、绿色房地产、污水处理等等，都将是今后新的财富增长点，所以希望我们各位策划师朋友，能够登上这个列车。
{zh1}谢谢大家！
【主持人】：随着国务院新“国四条”、新“国十条”等系列组合拳的出台，我国楼市未来走向被打上重重问号。在即将过去的五月，北京、上海、深圳等一线城市和大部分二线城市房地产市场持续低迷，无论是购房者还是开发商均陷入观望状态，商品房成交量降至冰点。中国的房地产市场在2010年到底会呈现什么样的姿态，在新政下又会朝哪个方向发展？接下来有请中国房地产策划师联谊会主席顾云昌先生做精彩演讲——“新政下 观楼‘势’”。
【顾云昌】：刚才我们高级策划师讲了一句话，我记住了，就是我们拿到高级房地产策划师的证书还是有用的，我相信是有用的，但是要给这个证书增光添彩就需要不断的学习，中国正处在一个创新型的国家形势下面，而创新需要学习，我理解当今国家在世界上的竞争能力是一个创新能力，而创新能力需要有学习型的社会，才能够有创新能力，作为我们各位来说也是一样，不断的学习才能不断的创新，中国房地产需要创新，中国房地产现在应该有三好：{dy}要有一个好市场；第二要有一批好房子；第三要有一批好的企业。就是营造好市场、建造好房子、培育好企业，是我们共同的目标。
关于学习问题，刚才我们孙克放孙总表扬了我一下，应该说我这么大年纪还在学习，我深怕跟不上这个发展的潮流，跟了中国房地产30年的发展潮流了，今天如果掉下来很可惜，所以还在学习，当然我每天学习的东西可能没有任志强那么多，他说他每天看六万字，我可能每天只能看三万字，所以我希望大家共勉，不断的学习。特别是对房地产的发展，怎么学习也感觉不够，我天天在思考、时时在思考，刚才记者在问我，我许多问题回答不出来，比如说房价会不会降？会降多少？我说我不知道，我甚至开玩笑说只有神仙才知道，你说中国股市{zd1}点在哪里，我们准备去抄底去，不知道，股评专家天天在评，谁评准了？不知道，对于楼市也是这样。
请大家注意，这次新政出台的文件是关于房价的文件，一共有12个字，坚决遏制、部分城市、过快上涨。那么我们的目的能不能达到？我想不达到也得达到，遏制房价过快上涨，但是我们全社会媒体都在宣传，好像没说房价降，只是遏制过快上涨，但是我想房价的松动是必然的，总理说要把房价在他任期内保持一个合理的价位，什么是合理的价位？我想我们在座的每一个人你们都有合理的价位，但是恐怕都不一样，在不同的城市不一样，不同的地段不一样，不同的楼盘不一样，策划的头一个楼盘，叫你策划营销，肯定你的开盘价，30个人可能30种价格，这就是一种市场行为，尽管我们政府有很大的调控能力，但是商品化的价格是由市场来决定的。
那么，到底如何来看待当前的市场形势？我想各位都很清楚，为什么国务院要出台人们认为是有史以来最强硬的调控政策，甚至说史上最严厉的调控政策，原因是部分城市房价上涨过快，原因是我们总理刚刚说要使房价保持在合理的价位，话音刚出北京就拍出了三块xx，二手房的价格就开始上涨，你是总理你会怎么样？我是总理我肯定也会发火，你北京市在干什么？所以北京说我们要修改我们的土地拍卖方法，对央企要有交待，现在央企都在加快退出。但是我私下在想，退出的是小的，航空母舰还在海里面，但是姿态要有，要不然怎么想总理交待啊？国土部门就表态了，我们一定要把土地市场调控好，好像没听建设部说什么，但是建设部压力很大，尽管xx跟建设部关系好象不大，但是建设部在4月2号的时候就召开会议，我去参加了，请了五、六位专家，因为当前房地产市场调控到了最艰难的时段，这是部长说的话，我们非常理解，因为部长在两会上说，未来20年房价上涨的压力很大，但是政府调控的决心更大，能不能调控下来？能不能稳定啊？部长就说了，总理都说了，不行也行啊！那怎么调法呢？我也提了很多的建议，我说房价上涨过快的地方可以采取对第三套房不xx，现在政策也是这样定的，当然是不是我的话还是部长早就想好了我不知道，但是我想要调控房价，归根到底要调控楼市的供求关系，是什么原因导致中国楼价、房价不断的涨？越调控越涨，因为我们的供求关系始终处在紧张状态，始终处在供不应求的状态，要使房价稳定下来，把过快上涨的势头遏制住，要调整供求关系，增加供应、减少需求，或者是一边增加供应，一边减少需求。我们发展在04年以后的几次调控当中，主要采取了遏制需求，增加供应方面没有做更多的文章，所以我们建议要在增加供应商做文章。
但是，各位想想，增加供应是有时间过程的，今年拿出土地来两年以后才能形成供应量，现在房价下不来怎么办？所以就要把需求遏制下来，但是有两种需求，一种是自住性需求，一种是投资性需求，你不能把自住性需求压下来，要压就要压投资性需求，尤其是投机性需求，房价上涨过快的城市主要是投机性需求比重太高，炒房团、买房投机的愈演愈烈，这是导致部分城市房价上涨过快的重要原因。所以我们的调控政策原因讲得很清楚，差别化的信贷，通过强有力的行政手段来控制、遏制炒楼需求、炒房需求。
那么，如何控制呢？就是利用我们的金融杠杆，因为我们发现炒楼需求也好、自住需求也好，这个需求能够形成购买力，是有两方面的原因组成的，{dy}买者的支付能力，第二银行的杠杆率。买家的支付能力你不可能去把他怎么样，因为他有钱，那么看来炒房需求很大一批人是通过银行的杠杆撬动的，所以这次遏制需求的主要做法是去杠杆化，或者降低杠杆化，一套房90平米以下保持优惠的大杠杆力，90平米以上对不起，杠杆力要减弱。第二套房进一步减弱杠杆力，第三套房进一步减弱甚至不用杠杆，通过这样的形式，降低银行的杠杆力来遏制投资需求，我看主要这个作用是立竿见影的，今天宣布，明天就开始了，第三套房子在北京已经不xx了。
还有一种就是行政的办法，比如北京市规定一户只能买一套新房，外地人到北京买房，你没有一年以上纳税的证明，我不给你xx。如果海南也是像北京这样，海南的房地产就完了，因为海南主要是靠外地的人到海南买房。所以这次主要的做法就是去杠杆化，实际上我把它理解成有压有保，压放在前面，我们是有压有保，压的就是杠杆力，通过银行xx的杠杆减少，去杠杆化。保呢？是保障性房子要保。
最近大家看到了一个信息，建设部长和各省市自治区领导签约，保障性住房必须完成多少，比如今年廉租房、经济适用房、限价房、公住房要完成多少，通过签约、行政的手段来保障，因为保障性的房子在前两年完成得不理想，过去若干年我们保障的比例很低，造成了很多地方的中低收入家庭买不起、租不起市场价格的房子，所以全社会的意见很大，就是这个原因。通过保障性、下达计划、要求地方政府层层签约，完成今年的保障性住房，既能够满足中低收入家庭的住房需求，给大家一个预期，你看签约了，你放心吧，肯定会解决，不会没人管的，这样就是有保有压，是这次调控当中的主要做法。
第二句话叫做大、切好蛋糕。
这个蛋糕既要做大，又要切好，中国的楼市调控04年就一直在调控，我们是收紧两根，收紧银根跟地根，我们希望90平米以下的房子保持多一点，但是始终调控不理想，什么原因？在我看来，蛋糕不仅要切好，还要做大，没有做大的基础下，怎么切蛋糕也切不好，这次我们是既做大蛋糕，又切好蛋糕，或者说既要切好蛋糕，更要做大蛋糕，这是我们这次调控非常xx的一个问题。请各位注意下面的数字，国土部宣布在2010年全国城镇的住宅用地供应量达到18.5万公顷，是什么概念呢？是去年土地实际供应量的2.4倍，去年是7.6万公顷，是过去若干年平均供应量的3.4倍，每年就是5.4万公顷，到今年供应是18.5万公顷，如果这个供应量可以落实下来，我们的蛋糕确实做大了，现在两倍、三倍的蛋糕做大了，这就是调控的{zd0}作用。
在做大蛋糕的基础上，我们看到保障性住房供应量也翻番，城中村改造，过去没有指标的，现在增加了指标，中低价位的土地供应量将超户去年一年全部住宅的供应量，如果真正是这样，我想我们这个供求关系会有很大的调整，供应量大大增加，如果今年拿出来土地，明年不一定完成，把明年、后年的预期给出来了，以后房子还会大量供应，你投机房价也不会提得很快，就是说做大蛋糕、切好蛋糕。
所以我们这次调控，{dy}是有压有保，第二是做大蛋糕，切好蛋糕。这是我理解的这次调控的一些总的思路和总的做法。
那么，在这样的前提下面，我们发现到现在为止正好是40天，4月17号新的国十条到现在5月27号正好40天，这40天变化很大，市场做出了迅速的反映，影响说调控的效果显现了，或者叫非常明显，前一段时间还在说捂盘惜售了，现在卖都卖不掉了，还怎么惜售？开发商的预期变化了，买房者的预期也变化了，所以这次调控起到了立竿见影的效果。现在这个阶段正处在观望和观察的阶段，市场在观望，作为开发商是房屋市场的卖家、土地市场的买家，作为我们广大的二手房的业主也是买家，作为许多买房者也是买家，买卖双方都在观察，到底下一步会怎么样，刚才谈到交易量明显下滑，这是必然的。特别是我们社会上宣传房价要松动，要降，现在有两波人希望房价要降，原来就是买房没买着，希望降价买得起的人，第二次希望抄底的人，2009年初的时候没有抄到底的人，那么会不会降价？在不同的城市、在不同的区域，不同的楼盘，不同的开发商，对价格的理解是不一样的。所以会出现不同的情况，有人预测30%，有人预测15%，我认为他们都是预测，都是他们的想象和希望，我理解国务院制定的政策，对房地产市场的调控应该是有两个目标：{dy}个目标是稳定房价，第二个目标稳定增长。当然这是两难的问题，一般人说房价长得快，房价08年下跌很多，整个销售面积下降了20%，投资下降了，开竣工的收入下降了，产业链下降，就业人口下降了，所以要找到一个结合点，房价不要涨得过快，请大家注意，我反复强调过快上涨，我理解国务院对房地产调控一直在过程当中，那天聂黑会长说十年九次调控，但是没有哪一个文件说要打压房地产，不存在打压问题，也不存在打压房价的问题，房价怎么打压？也不存在打压房价上涨的问题，对不对？当然我们要打压的是房价上涨过快，过快我们要打压。
那么，房地产市场是国民经济和社会发展的一面镜子，价格上涨快不快、稳定不稳定，反映在房地产市场上，实际上它背后是宏观经济和各种发展的因素造成的，为什么中国的房价会上涨过快？刚才说了供不应求，为什么需求会那么旺盛？为什么那么多投资需求、投机需求到这个市场上来？哪儿来这么多的钱？对不对？我不得不讲中国经济在这几年发展当中始终存在流动性过剩的问题，尤其在2009年我们全世界各国政府都在搞经济刺激的时候，中国政府出手快、出拳重，我们增发了多少xx，我们的M2广义货币发行量，增加的速度远远GDP的增长速度，这些多xxxx最终会反映在宏观经济的各个方面，这个钱流到哪里哪里涨价，现在楼市的钱出来了，发现绿豆涨价了、毛巾涨价了，有人还在炒辣椒，这就是或者现象，不是什么房价上涨过快，而是货币越来越不值钱的结果，所以通货膨胀的预期给人这样的启示。实际去年以来我们的财富阶层正在打一场资产保卫战，我们为了房子楼市上涨过快，我们采取了措施要把资金不要流到楼市里来，要把你挤出去，但是挤出去的钱干什么去呢？这是一个问题，宏观经济方面出现了问题，货币发放增长过快，必然导致资产价格上涨。我们看莫斯科的价格、孟买的价格，他们的楼市价格比中国上涨还高，莫斯科的楼价，官方统计是四千多美元一平米，是不是比我们还贵？我看到这个消息我想到一首歌莫斯科郊外的晚上，那个晚上多美好，心上人在身边坐着，多美好！现在很多人都在唱这个歌，一般人都买不起房子，只好到六环以外买一套小别墅，在那里渡过莫斯科郊外的晚上，那么这个晚上说明了莫斯科的房价很快，所以因为全世界都在增发货币，所以必然导致全世界的资产上涨，这不是中国独有的现象，所以我们要看到上涨背后的原因是刺激宏观经济带来的后遗症，怎么办？要想办法收缩流动性，如果流动性继续增加，今天楼市的泡沫被挤出去了，明天其他领域的泡沫就会出来了。
那么我们现在还是要积极的财政政策不变，中央反复强调我们经济恢复还不稳固，现在从次债到欧债对中国的经济又会造成巨大的影响，我们如果放弃了刺激政策，马上提高利率，也会影响中国的经济，所以我们现在非常慎重，所以总理有一句话说要防止各种政策的叠加效应，现在中国的经济正处在两难，如果收缩太快，会产生经济下滑，二次探底，有人说欧洲二次探底是必然的，当然全世界会不会二次探底不知道，当然中国经济现在还是好转的，我们不希望有二次探底。如果继续放松，那么通货膨胀，特别是资产价格膨胀还会继续存在，所以这个问题是两难的问题要把握好。
那么，中国的楼市又是国民经济的重要支柱产业，甚至是一个命脉的产业，所以对楼市的调控把握上非常非常重要，既要防止我们放松以后的强力反弹，又要防止我们强有力的调控以后，对我们房地产的过渡下挫，大起大落对经济带来的影响。我们房地产人士恐怕也要看到这一点。
所以，现在市场正在观望期，政府在观测，政策出来以后以观后效，现在谁都没有把握，说肯定怎么样，我认为不会，现在初见成效，应该说现在过快上涨势头已经下来了，能不能保持，会不会出现强有力的反弹，要防止强有力的反弹，也要防止严重的下挫，这就是我们面临的任务。
我想我最近在分析这个事情，我的想法供大家参考，我认为如果我们能够把中央宏观调控、房地产调控的政策好好落实，那么像前几年出现的强力的反弹可能性会大大下降，按照现在这个样子下去强力反弹的可能性会下降，理由有两条：
{dy}，我们的供应量加大了。我刚才说之所以我们07年上升很快，08年采取了宏观调控，把需求压了一下，09年反弹了，房价涨得很快，其中一个原因就是我们当时把投机需求过旺需求压下去了，但是供应量没有增加，特别是北京上海没有过多的供应量，一反弹起来就很快，如果全国的土地供应量能够按照土地部门的供应量实施，加大土地供应量，很快转换成正在建设的住房，我们供应的环境变化了，也不会产生强烈的房价上涨，因为供应是相对增加的，所以要看我们的土地计划能不能真正完成，这是一个关键。
第二，我们过去要把我们的投资需求挤出去，我们是收紧二套房政策，过去的收紧的力度不如这次大，但是收紧以后，我们整个宏观经济层面变化了，需要放松二套房政策的时候，不是适度放松，而是过度放松，在08年底的时候，我们的央行执行的是xx放松的政策，我碰到一个朋友，他去年找我，他年初在上海买了十套房子，因为上海的房子已经到了低谷，2月份买的时候，7、8月份的时候已经涨了很多，他买了十套房，几百万一套，十套房七千万，20%的首付款就是一千四百万，统统是按照一套房的政策xx，所以杠杆力很大，这次调控以后，我们中国的经济不是09年的经济形势，不可能杠杆放得那么快，这是从投机需求的角度来说，不可能有强力的反弹。更重要的一点请大家注意，最近国务院出台了36条，是鼓励引导民间资本进入非禁止领域和行业的文件，鼓励民间资本进入许多行业发展，这次36条更加强劲，如果我们这36条能够更加认真的落实，对房地产市场又是一个解放，因为民间资本前一段时期很大一部分进入楼市，因为民间资本没有更多的投资渠道，很多领域不开放，但是没有实际开放出来，正像我们全国的工商联主席说的，希望民间资本这次大家能够积极往里面挤，挤到刚才国务院说的六大行业里面，使民间资本有更多的发展余地、更多的发展渠道，而不是像现在这样，{zh0}的渠道就是炒楼，因为没有更多的渠道，如果这个政策可以落实下来，能够把民间的游资、热钱引导到实际需要的地方、行业和人手里，比如我们每个开发商都是缺钱的，一个好的开发商肯定是用社会的钱、银行的钱、股市的钱、民间的钱壮大自己，他始终缺钱的，但是我们现在融资渠道很单一，而且社会上的游资很多，财富阶层的钱很多，有些企业产能过剩，钱没地方去，存银行负利，买股票怕套老，买古董怕上当，所以{zh1}都来买楼，如果36条出台以后，把民间资本吸引到我们需要的地方去，会减少炒楼的资本，这样需求方面就可以调控。
总而言之，现在应该处在比较好的环境当中，如果真正能够认真把土地供应量放大，增加供应，能够把36条贯彻好，杠杆力控制好，楼市的供求关系将会相对平稳，不会像过去那样处在非常紧张的供不应求的状态之中。那么，反弹的可能性就大大下降，所以我对反弹这方面的忧虑目前看来我们有信心做好。
那么，会不会有另外一个极端呢？房地产交易量严重下降，现在说交易量下降30%，投资下降30%，甚至更多，这个会怎么样？我觉得咱们不能掉以轻心，如果一旦我们的交易量严重下挫，出现大起大落，投资出现大规模的下滑，会导致开发商拿地的积极性大幅度下降，即使有大规模的土地供应，他也不会拿地了，现在的房子卖不掉，还拿地干吗？如果开发商投资的积极性下降，我们的建材业、钢铁业、水泥业、家电业、家居业都会受到影响，这些行业如果萎缩了，我们的GDP又会怎么样？这些行业萎缩了，我们大量的农民工干什么？你看澳大利亚矿石主们很敏感，一看中国的房地产楼市，马上会想到中国下一步对我们铁矿石的需求下降，会导致铁矿石价格下降，他几个环节都想到了。因为你看我们4月份，施工面积、新开工面积和竣工面积，这个当月的数量比3月份就有明显的下降，下降了20—30%。5月份恐怕环比还会下降，所以这是一个非常敏感、非常庞大，刚才有人说是资金密集型的，所以房地产不能开玩笑的，是国民经济重要的支柱产业，联系的产业太多了，特别是我想讲到一点，如果我们的土地卖不出去了，价格很低了，地方政府的土地出让金收入就大降了，去年各地政府收入了1.59万亿土地出让金，所有卖出去的汽车才1.4万亿，我们的土地收入金收入1.59万亿，所以房地产不是闹着玩的，必须要慎重对待，既不能房价上涨过快，又不能增长速度大幅度下降，要防止大起大落。
当然，我想也是这样，如果房地产一旦出现严重的下滑，地方政府到中央政府都会想办法的，我觉得我们的政策是长期的还是短期的？我说肯定是短期的，长期是永远不变的，调控政策是总在变化的，去年还是刺激，今年就反过来了，中央讲了灵活性和针对性，要变化的，随着经济形势的变化而变化，特别请大家注意，房价上涨过快的城市当中，三个举措都提了，说了两个暂停，一个临时，{dy}个暂停就是房价上涨过快的城市可以暂停对第三套房进行xx；第二外地人到这里买房有一年以上的纳税证明，没有的暂停xx；第三规定在一个城市最多买房子的套数是多少，北京说只能买一套，第二套不能买。如果说一旦出现了市场的严重问题，会停止“暂停”的，我是这样想的。
所以我们的目标很清楚，既要稳定房价，又要稳定增长，在这两个当中找到平衡点，这样才符合国家利益。当然这里面有很多朋友希望房价降得快一点，才能买得起，这一点我提出我的观点，我想我们的收入差距现在已经在拉大，对不同收入的家庭采取不同的住房供应政策，这个政策现在越来越清楚了，现在分为四个层面：{dy}层面是{zd1}层面，中低收入家庭有廉租房、经济适用房供应，廉租房是租的，经济适用房是卖的；中低收入家庭有限价房和公住房；中小套型、中低价位是面向中等收入的商品房，这三类房子土地供应量要达到供应量的70%，不同收入家庭都有不同的商品供应，不同收入家庭应该对号入座，我是属于哪里的我去买哪里的房子。所以我建议各个城市统计发布数据的时候，应该分门别类，中低收入家庭的房子涨了多少，低的怎么样、高的怎么样，分门别类，减少社会矛盾，不要一下子说涨了20%，我只买得起经济适用房，我只管经济适用房涨了多少，其他的跟我没关系。我们说夏天穿的衬衫，一般人穿的是一百两百的，老板穿的是一千两千的，农民工兄弟穿的是几十块钱的，各种收入的人买不同的衬衫，当然这里有一点，我要强调一下，我最近一直在媒体宣传，我们要高度xx城市新生代的住房问题，是哪些人呢？大学毕业生，刚就业不久的大学生，这是城市新生代，大多数是80后，但是我们在过去若干年中，我们对80后的大学生xx得不够，为什么？因为他们的收入往往超过低保，超过保障房的水平，没资格申请保障房，但是买商品房又买不起，恰恰我们的市场把他边缘化了，保障房把他挤出去了，而我们80后的朋友们都是社会上最有生命力、最有活力、最有憧憬的，他们是网络主体，他们是有话语权的主体，我们恰恰这方面xx不够。
那么，现在看来，为什么建设部要发展公共租赁房，我想恐怕问题就在这里，他们属于“夹心层”，我在两年就已经xx“夹心层”了，我们的问题就是“夹心层”的问题没有搞清楚，如果他们的住房问题能够得到很好的体现，能够xx他们，给他们供应相对应的产品，矛盾就小得多，舆论的压力也小多了。那么当然现在我们提出来北京、上海的公共租赁房，都有针对“夹心层”，还可以采取更多的形式，比如江西赣州我去了一次，他们市委书记很有想法，他们最近建了一万套大学生就业公寓，专门给大学生用。80后还有一群人，就是80后的农民工，现在在城市里面也是劳动力的主体，这些农民工年轻朋友和父辈不一样，他现在是不会回去的，他对农村已经不熟悉了，但是他的住房条件远远不如我们有户籍人口的，他们挤在一起，一个人平均五平方米都不到，城市居民已经28、29平米了，我们城市化当中把他们纳入进去了，但是他们没有真正城市化，住房条件没有城市化，尽管他们在农村有一套房子，但是空在那里。所以这也是一个问题，这方面我们没有更多的财力、更多的精力xx，但是下一步这肯定是一个突出的矛盾。所以城市新生代主要是80后的大学生，当然这些大学生有的在北京还没有户籍，是北漂。当然还有一个80后新生代，就是我们的公务员，但是他们比较特别，因为在政府部门工作，他的上级、他的同事房改房都有了，住得不错，他大学刚毕业，房改房没有权利享受，他拿的工资不够支付买房的钱，但是他很重要，他是在{dy}线，是公务员的主力，很多工作是他们在做，如果市场在波动，会影响政府执政的效力，所以我们应该xx他们，但是有的地方关心的出了问题了，有的地方他不应该享受保障房给他们享受保障房了，给他们搞了一个什么公寓，说你违规了，但是如果不解决也有问题，所以新公务员的问题也是问题，所以我刚才讲的赣州这个地方我很欣赏，他们市委书记搞了三种房子，一种是新式公寓，是面向农民工的，第二种是大学生创意公寓，第三是新公务员的公寓，我们一下子解决不了居者有其屋，但是要实现住有所居，先租着也行，当然赣州是赣州，毕竟那里房价比较便宜，北京上海就难了，全中国人有钱人都想到北京来，前一个时期有人跟我说，路线很清楚，农民有了钱就到镇里买房，镇上的居民有了钱到县里买房，县里的居民有了钱到市里买房，市里有了钱到省会买房，{zh1}有了钱到北京、上海甚至到国外买房，所以我想我们居住条件的改变、城市化的过程当中，也是这样的过程使我们的GDP不断的增长，越往高的城市，消费能力越强，对GDP的贡献越大，也是符合这样的道理。
所以正像我刚才说的那样，我们能够有压有保，把保障性的问题解决好，应该说社会就和谐得多，所以我曾经建议，我们现在全社会高度xx房价，对房价非常敏感，有关房价问题敏感得不能再敏感了，谁说了一句话都可以标题化，某某研究所的一个助理研究员讲的话，可能从研究的角度提出来物业税应该怎么怎么样，结果炒成官方的语言，官方不得不在第二天说这个不实，其实物业税这样的问题，七年前就提出来了，最近总理也提出来了，但是大家也会按捺不住，到底怎么样了？所以我建议我们的媒体要高度xx房地产市场，是xx房价还是xx保障房？我建议更多xx保障房，如果把这些保障的问题、政策性的问题、中低收入家庭的住房问题得到比较好的解决，有很好的思路、很好的预期，我想我们的房价问题也会稳定下来。
{zh1}我想讲我们的出路在哪里，我们的出路在两个方面，中国的楼市要健康发展，必须明确的或者走出扎扎实实走出这样两个出路：
{dy}，给中低收入家庭、低收入家庭解决住房的出路。现在应该说思路越来越清楚了，各种类型、不同城市，要落实下来，要实施，管理的问题也太多了，但是路子已经指出来了，看我们下一步怎么走的问题，我们今天解决不了，总有{yt}能使我们住有所居的目标实现。
第二，中高收入、高收入家庭的财富出路，我们现在贫富差距很大，中国有钱的人钱太多，没钱的人是太多，有钱人的钱怎么办？出路在哪里？中央提出来增加财产性收入，过去更多是来自于炒楼，现在看来不能这样走，要给它指出来，现在36条指出来，还有金融创新问题，能够把社会当中的财富、住房问题解决，这两条路找到了，我们的楼市健康恐怕就有了保证，即使将来房地产市场有冷有热，宏观经济有热、有冷，但是我们能够经得起更多的风浪，否则的话很脆弱，要么往上涨，要么往下跌，我想这是我们努力的方向。
这是我学习的体会，供大家参考，谢谢大家！
【主持人】：感谢顾云昌主席的精彩演讲。顾主席对楼市的现状和今后的发展趋势做了深入的解读，我想对于我们在座的每一位在今后的工作当中都有很强的指导意义，再一次感谢顾主席！我们今天的高峰论坛和颁证仪式到这里就圆满结束了，谢谢大家的到来。
嘉宾合影
