转战写字楼之交易环节

    方法论

    购买二手写字楼相对比较“危险”，尤其是遇到物业的产权是归公司所有的。通常公司又有多个股东和更加数不清的上下游客户，写字楼作为公司资产的一部分，在这些资金往来过程中，有时候更像一张大额货币，到底流通到哪个位置，说不定连其本来的业主都未必可知。相对来讲，一手写字楼交易比二手简单得多。但有一个问题一定要注意，就是写字楼的地块用途及容积率，这两个指标不允许突破和修改。一些开发商可能为了获得更大的利润回报，在建设过程中，并没有xx按照规划进行设计和施工，这样的房子，还是不碰为好。建议没有投资经验，又准备长期进行写字楼投资的人，还是可以从一手市场逐渐开始，熟悉整个交易及持有的环节，再进入二手市场。

    一定要查询使用期限

    商业物业的使用年限一般在40-50年之间，也有少量开发商可以通过特殊手段补足地价延长使用年限。购买二手写字楼尤其是楼龄较长的写字楼的时候{zh0}去国土房产部门仔细了解该物业的使用年限还剩下多久，罗湖一些建设较早的写字楼目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。有些写字楼看上去楼龄不长，但是写字楼的使用年限是由所在地块来决定的，并且从该土地交易时开始计算。有些写字楼，拿地较早，但是开发时间却很晚，房子看上去很新，但是使用年限说不定已经过去一半了，目前了解到的囤地时间最久的达到17年。

    产权不清晰的写字楼慎买

    产权是二手写字楼交易过程中隐患{zd0}的部分。如果产权属于公司，需查清该物业是否被抵押、质押或者为其他公司担保，即使没有上述债务问题，还需要了解该公司法人变更或股权变更过程中，会不会影响产权的归属和完整，在其中有没有关于该物业的约定。如果产权属于个人，该业主名下是否有公司，如果公司性质为无限责任公司，则法人的财产也将作为冲抵公司债务的财产出现。总之一个目标：查清该物业法律意义上的所有人，以及对该物业的产权拥有情况。如果有可能，可以请教律师，在签署买卖合同时，补充一些书面条款，抵抗一些未知的风险。

    应该尽快完成交易

    写字楼较之住宅，除了反价之外，更容易有其他变数发生。对于一个公司来说，经营困难、资金无法回笼、债务纠纷等等，都可以成为公司卖出物业的重要原因。但是一旦问题得以解决，就有可能收回不卖，反方向来看，一旦问题进一步恶化扩大，公司无法解决，该物业就有可能被法院查封，在写字楼的交易过程中，这些都并不罕见。如果交付了定金，再遇到法院查封物业，卖方公司频临破产，折腾起来耗时耗力。所以，如果一旦看准了，查清了，就尽快交易吧，对于写字楼来说，交易时间越长，需要承担的风险就越大。

    交易过程勿轻易垫资

    自从2007年出现中介携款出逃的情况，住宅交易的整个环节，资金监管已经建立了相对完善的制度，但是写字楼交易目前尚无系统的资金监管流程，并且由于资金量更大，交易时间更长，风险也更大。所以在整个交易环节，确保自己的资金安全是首要的。

    交易过程中，对于经验不够丰富的人来说，很容易产生一些预想不到的费用出来，比如卖方公司补税、赎楼、费用清理等，有些业主可能会要求买方垫付，但是一旦交易不成功，或者后期查询产权不清无法继续交易，已经垫付的费用便转化成难以理顺的风险，即使通过诉讼，也未必能够彻底解决。在交易过程中，有规范流程的就严格执行，没有规范流程的一定要留下书面证据，以备未来纠纷时诉讼之用。在交易过程中，如果出现可疑的不断垫付环节，建议迅速离场，不要过多纠缠在这套物业上。

    理财贴士

    二手写字楼交易费用一览

    1.如果以房产证原价过户，仅产生3%的契税、其他土地交易税6元/平方米印花税等少量费用。

    2.以成交价过户，除上述税费外，另有土地增值税，为增值部分的30%-60%；个人所得税，为增值部分的20%；营业税，差额的5.2%。

    采写：南都记者　卢韵如