贾康

　　

　　我国开征物业税，将对稳定房地产市场、防止房价大升大落以及优化地方政府投资环境有积极作用

　　

　　从

　　国际经验对比来看，实施分税制的地方政府，其主要支柱财源也是不动产，但却有规范的房地产税。

　　该“土地财政”资金来源比较合理,即主要从不动产保有环节上取得。如果把这个制度推出去，地方政府有了稳定的支柱财源，就会专心致志地优化本地投资环境，改进提升公共服务质量，进而就能在这个过程中更好地转变职能，于是运行机制和效应也就大不相同。因此，应当正确认识这个问题,以期改变我国“土地财政”中资金筹集{wy}来自土地批租环节的方式,争取推动切实可行的改革方案。

　　不动产保有环节的税收应该属于地方税种，它会在一定程度上替代一直以来极易带有政府短期行为特征的“土地批租收入”。我们在经济学分析中，认为这是一种合理的替代。新税种开征以后，土地出让金仍然会存在，但它不会像现在这样，为地方政府所高度依赖。

　　“土地出让金”在经济性质上是一种“地租”，是政府凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房地产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者(国家)凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是合理匹配、并行不悖的，一个应入一般收支预算，另一个应入资本预算，不存在“不合理的重复征收”问题。

　　目前地方政府财政收入中来自土地不动产类的税收收入一般不超过百分之十几，新税开征后这个比率有可能逐步提升到30%以上，将成为地方税收体系里稳定的支柱财源。

　　近年来土地出让金的生成价位较高，一旦推出房地产税，其生成价位的确会因交易者预期的改变而相对较低，但这种差异并不能成为开征房地产税的硬障碍。在中国渐进改革已形成“路径依赖”的情况下，我们xx可以设计“老房地产税”与“新房地产税”有所不同的税务区别对待办法。

　　推出房地产税改革的主要目的是中长期的，比如使地方政府职能形成合理定位，深化分税分级财政改革，构建地方税体系和规范房地产税费以及推动土地集约使用、减少成品房空置率、促进收入再分配，等等。因此，我国开征物业税，将对稳定房地产市场、防止房价大升大落以及优化地方政府投资环境有积极作用。

　　我个人设想，如果物业税真的进入“实转”，最初阶段除全部覆盖营业性不动产之外，非营业性不动产方面应当首先考虑纳入征收范围的，可以是独立别墅和那些管理上很容易认定的xx豪华住宅。我建议，初期可不实际覆盖百姓自用的一般消费性住宅，但相关的信息应力求全面掌握，以便在条件成熟时对“第二套”以上的住房实征。

　　从长远看，物业税的征收对象应当包括所有营业性和非营业性住房，但在中国，也可设想对老百姓一定标准之下的“{dy}套”住房xx开征。我们要力求平稳地实现经济社会转轨，相关因素比较复杂，为平稳推进，可沿用我国改革的渐进方式。一开始把普通住宅与xx豪宅区别对待，看来是非常必要的。如何覆盖普通住房的方案，也肯定需要区别对待，可待以后从容探讨。

　　此项改革“牵一发而动全身”，高度敏感，方案设计上应注重“渐进”要领，要充分考虑到社会公众的心理反应，不求一步到位，力求尽快搭好和推出基本制度框架。基本制度框架的内容包括：首先这个税种要确立起来，然后要有每隔一段时间重评一次税基的机制和合理覆盖非经营性房地产的各项配套制度。

　　作者系财政部财政科学研究所所长