1 院落土地使用权应否给予拆迁补偿??

??????? 中国消费者报 孙蔚

????????? 占地补偿难落实

?? 家住天津市河北区革新道汇光西里的徐女士最近为了讨回自己的合法权益可没少费心，甚至把工作都给辞了。徐女士对本报记者说：“事情的缘由还得从1999年我们家买房时说起。”

??? 1999年，徐女士买下了位于天津市河北区金钟河西街17号使用面积达349.7平方米的小院，其中三间平房建筑面积为145.31平方米，院落土地面积为204.4平方米。随后，她办理了买房的相关手续，拿到了天津市河北区土地规划处核发的北民字第361号《国有土地使用权证》和天津市房地产管理局核发的北字第050021610号《房屋所有权证》。

??? 2001年6月底，河北区建设管理委员为建景观工程在金狮立交桥下搞平房拆迁，负责该项目的天津市内环建设开发公司拆除了徐女士家29.51平方米的房屋，并按规定发放了拆迁补偿金。随后不久，徐女士接到通知，其204.4平方米的院落也要被征用，并在没有付拆迁补偿的情况下，由河北区园林园征用做了绿地。

??? 徐女士对本报记者说：“我买房时办了《国有土地使用权证》，上面清楚地标明既包括房子也包括院子，为什么拆我的房子得到补偿金，拆我的院子却不给我补偿？从此我就踏上了维权之路。”

?????????? 国有土地使用权不容忽视

??? 徐女士向记者出示了其《国有土地使用权证》，记者看到，上面清楚地标明，该土地使用权面积为349.7平方米，土地使用类型为出让，终止日期为2069年6月11日。其《房产证》上标明建筑面积145.31平方米。

?? 徐女士说：“大家都知道，买房子需要办房产证。而土地使用权很多人会忽视，但是我知道民用住宅享有70年的土地使用权，所以我就交足了连房子带院子共349.7平方米的土地出让金，才得到这本使用权证。”

??? 为了讨回自己的合法权益，徐女士研读了许多法律法规，她说：“《中华人民共和国土地管理法》第13条规定，依法登记的土地使用权和所有权受法律保护，任何单位或个人不得侵犯。《天津市土地管理条例》第37条第2款规定，因为公共利益或者旧城区改建需要调整用地，依法收回国有土地使用权的，由新的土地使用人对原土地使用人给予补偿。《中国人民共和国城市房地产管理法》第19条规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的赔偿。我坐落在河北区金钟河西街17号的349。7平方米的土地使用权，终止日期是2069年6月11日，因此天津市内环建设开发公司占用我204.4平方米的院子，应该对我进行补偿。”两年间，她曾多次找到河北区建委、天津市内环建设开发公司和河北区园林局，但都无任何结果。

??? 徐女士告诉记者，虽然周围的邻居都面临拆迁，但像她这种情况的只是个例，因为大多数平房业主都没有交纳土地使用金，没办理《国有土地使用权证》。“难道我的土地出让金白交了，难道我拿到的《国土证》没有用？”她甚是不解。

???????? 天津市内环建设开发公司称“这是特殊情况”

?? 接到徐女士投诉后，记者多次与天津市内环建设开发公司潘经理联系，但一直联络不上。该公司办公室一位先生接受了记者采访，他表示：“此事公司领导都已获悉，但徐女士的情况比较特殊，我们通常按规定会对拆迁房屋进行补偿，从来没遇到平房拆迁户有《国土证》的事。这种情况下土地补偿金怎么算，还需要进一步研究，现在我们正要求徐女士对她拥有使用权的土地进行地价评估，等评估结果出来后，我们再协商补偿问题。”

?? 据记者了解，旧城区土地由于长期积累下来许多问题，一直存在着单位分散，土地权属交错的局面，即除了国家直接控制土地使用权的土地之外，还存在大量私人房产，及已经办了土地出让登记手续的个人使用权用地等。但是现在相关部门在进行旧城改造时，对土地管理的程序缺乏了解，办理土地划拨或出让时，基本都延续计划经济时代的做法，既没有对非国家占有使用权的土地进行权属办更，也没有按照法律规定，组织开发商与原产权人协商补偿、安置方案，便简单地将土地直接划拨或出让，这种做法势必会引起原产权人与新房产开发人之间的纠纷。

??? 2? 律师柴景秀：忽视消费者国有土地使用权是侵权行为

? 天津元普律师事务所高级律师柴景秀在接受记者采访时说，从案件的性质来说，此案属于房屋拆迁纠纷，根据房地产法律的特性，房产是离不开地产的，房屋拆迁一定涉及土地使用问题。本案只对建筑面积29.51平方米给予补偿，而对土地使用面积349.7平方米其中共用分摊面积204.4平方米没有任何补偿并被强行占用，这是最明显的行政侵权行为。

??? 关于土地补偿标准问题，柴景秀律师进一步解释到，天津市土地管理局和天津市物价局，在1999年1月20日出台了"基准地价"，后在2001年12月31日又出台了于2002年1月1日起实行的新的"基准地价"，这说明是有标准可依的；另外也可以通过评估机构来作公开、公正评估方式来解决。

??? 《民法》专家江平：征收私人财产必须给予xx补偿

??? 中国政法大学资深教授、《民法》专家江平接受记者采访时旗帜鲜明地表示：“征收私人财产必须给予xx补偿。”他认为，征收与没收不同，没收是无偿的，征收则是有偿的。国际上有关投资保护的规定是，对征收应给予"充分、及时、有效"的补偿。而我国三个法律规定的是"相应的补偿"，土地管理法中规定的是"适当补偿"。"相应"、"适当"与"充分"差别很大，在实践中掌握的标准也可能极不相同，容易在群众中引起歧异。法律应该有统一的规定、统一的标准、统一的解释。不合理的补偿也是一种剥夺。靠剥夺私人财产来完成城市建设和实现经济发展是不可取的，法律应当规定对私人财产的征用给予xx的补偿。