贾东顺与北京东方容和物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷上诉案 上诉人（原审被告）贾东顺，男，汉族，1953年6月6日出生，北京市交通运输公司退休职工，住北京市东城区交道口东大街4号楼11单元607号。 被上诉人（原审原告）北京东方容和物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区隆福寺前街1号。 法定代表人周志强，董事长。 委托代理人李酉，北京东方容和物业管理有限责任公司法律顾问。 委托代理人傅亦，北京东方容和物业管理有限责任公司客服部主管。 上诉人贾东顺因与被上诉人北京东方容和物业管理有限责任公司（以下简称东方容和公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2009）东民初字第07671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月25日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官武子文、郭菁参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 被上诉人东方容和公司在一审中起诉称：位于本市东城区交道口东大街4号楼11单元607号系贾东顺产权房屋。东方容和公司与贾东顺于2003年6月14日签订了《物业管理服务委托合同》。合同签订后，东方容和公司依约履行了合同义务，贾东顺亦交纳了2003年至2004年的物业费。但贾东顺自2004年7月1日起，在无正当理由的情况下拒绝交纳物业管理费。贾东顺的行为违反了合同约定，故东方容和公司要求贾东顺支付自2004年7月1日开始至2009年12月31日的物业管理费用6237元，并支付违约金1000元，诉讼费用由贾东顺承担。 上诉人贾东顺在一审中答辩称：我回迁房屋时与北京市东开物业管理中心签订了管理公约，约定房屋开发商北京市东城区住宅发展中心委托北京市东开物业管理中心进行物业管理。根据公约约定，开发商变更物业管理企业有其必要的条件。但东方容和公司管理小区没有进行公示，没有征得业主同意。故东方容和公司管理是不合法的。根据物业管理合同约定，东方容和公司应当积极协调业主与开发商的矛盾，但我所购房屋的开发商按照全款收取了我房屋阳台部分的购房款违反双方约定，该费用应当退还，或折抵物业费。此外，我房屋房门外移造成我与邻居生活不便。东方容和公司与开发商互相推诿，不解决问题，导致双方矛盾深化。东方容和公司在管理中没有公布资金账目，将临街门焊死，强行出租地下室。故我不同意东方容和公司的诉讼请求。 一审法院审理查明：位于本市东城区交道口东大街4号楼11单元607号房屋系贾东顺产权房屋，该房屋建筑面积76.27平方米。2003年6月14日，贾东顺与北京市东开物业管理中心（以下简称东开物业中心）签订了《交东小区物业管理服务委托合同书》。合同约定，东开物业中心为贾东顺提供物业服务，包括对贾东顺房屋所在小区的房屋公共部位进行维修与管理，对房屋公共设施及其运行进行维护和管理，对楼道和庭院进行卫生清扫、对公共秩序进行维护、对车辆进行管理。贾东顺按期交纳物业管理费用。其中物业管理服务费0.5元/建筑平方米?月；电梯费、水泵费按照京价（房）字[2000]第163号文件规定交纳；公共对讲系统维护费为2元/月?户。贾东顺应当于入住月份前交纳下一年的物业管理费用。如贾东顺未按照合同约定缴纳各项费用的，东方容和公司有权要求贾东顺补交并自逾期之日起按照总金额3‰收取违约金。合同签订后，贾东顺交纳了截止至2004年6月30日的物业管理费用。贾东顺自2004年7月1日起，未交纳物业管理费用。庭审中，贾东顺对于所欠东方容和公司物业管理费数额不持异议，但以抗辩理由不同意向东方容和公司交纳物业管理费。 北京市东开物业管理中心于2006年9月28日更名为北京市东开物业管理中心有限责任公司。2006年12月7日，北京市东开物业管理中心有限责任公司因与东方容和公司合并而被管理部门核准注销。 上述事实，有当事人陈述，交东小区物业管理服务委托合同书、核准注销通知书等证据在案为证。 一审法院判决认定：贾东顺与北京市东开物业管理中心签订的《交东小区物业管理服务委托合同书》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同履行中，北京市东开物业管理中心因与东方容和公司合并而被管理部门注销登记。依照法律规定，企业法人分立、合并，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。因此，北京市东开物业管理中心在《交东小区物业管理服务委托合同书》中的权利和义务依法由东方容和公司予以承继，东方容和公司提起本案诉讼，有法律和合同依据。现东方容和公司为贾东顺提供了物业管理服务，贾东顺应按约向东方容和公司交纳物业费。东方容和公司要求贾东顺补交所欠物业费的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于贾东顺提出的房屋开发商违约应当由东方容和公司承担责任的抗辩意见，缺乏相应的法律依据。故贾东顺不同意东方容和公司该项诉讼请求的辩解不能成立。但应指出，东方容和公司对贾东顺居住小区的物业管理服务确有一定的瑕疵，故对于东方容和公司要求贾东顺支付逾期支付物业费违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《》第的规定，判决：一、贾东顺于判决生效后七日内向东方容和公司支付二ＯＯ四年七月一日至二ＯＯ九年十二月三十一日的物业管理费用六千二百三十七元。二、驳回东方容和公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上诉人贾东顺不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：一、一审法院事实认定不清。我不是不交物业费，而是东方容和公司违约在先而导致物业费未及时交纳，根据双方达成的《物业管理服务委托合同书》规定，东方容和公司应积极协调业主与开发商的各种矛盾，这是东方容和公司应尽的义务，但东方容和公司并没有予以配合解决矛盾，致使我的问题从未解决。一审法院对此问题未进行调查，而是听从东方容和公司的一面之词，做出错误判决。 二、适用法律程序存在错误。一审法院在处理双方问题时存在程序错误，人民法院受理案件后，认为法律关系明确，事实清楚，在征得当事人的同意后应当进行调解。根据法律规定，此案属事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的民事案件。依法应进行诉前调解，而法院没有进行诉前调解却直接做出判决，故一审法院在处理此案中在程序上的错误。 三、东方容和公司主张的大部分物业费已过诉讼时效。从我回迁至现住小区之日，开发商存在多收取房屋价款的问题，东方容和公司存在将公用设施与房屋出租获取非法收益等问题，开发商与东方容和公司均默认将物业费予以充抵多收取的房屋价款。但现在东方容和公司主张的大部分物业费（即从2004年7月1日至2007年7月21日间的物业费3464.14元）早已过诉讼时效，一审法院依法不应支持。 四、东方容和公司在企业简介一栏中明确：“是由北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司和北京东方康泰国际贸易有限公司共同出资，是在原北京东开物业管理中心东方成业物业公司合并重组的”，这就说明东方容和物业公司和开发商有关系，是其子公司，既然东方容和物业公司继承了原东开物业的权利和义务，那么它就要对开发商和业主遗留下来的问题负责，一审判决说缺乏相应法律依据，是错误的。 五、在一审中我列举了东方容和公司管理中存在的种种问题，一审法院也认定东方容和公司对小区物业管理服务确有一定瑕疵，但东方容和公司对此并没有改正，而且许多问题是明显违反法律法规的，比如：关于A区4号楼9,10,11单元临街防火安全通道门被物业焊死，改造、出租为商用，这违反了消防安全法。一审中我当庭出示了照片和相应证据，一审法院向东方容和公司提出了质询，但在这一问题没有得到相应解决之前，一审法院没有做出任何明确解释就突然做出了判决，这是错误的。 一审法官当场质询东方容和公司的问题没有得到解释和有效解决，我提出的诸多证据能证明东方容和公司违约在先，但一审判决却认定“贾东顺提供的证据不足”这一结论是没有根据的。 六、对于一审判决我向东方容和公司支付的2004年7月—2009年12月的管理费用6237元，没有说明计算方式。既然认定物业管理存在一定瑕疵，这其中包括东方容和公司没有按期公布的账目和出租公用设施所取得的不合法收益，这些收益的处置应在得到合理解决后才可做出相应调解或判决。 综上所述,请求法院撤销北京市东城区人民法院(2009)东民初字第07671号判决中的{dy}项，依法改判。诉讼费用由东方容和公司承担。 被上诉人东方容和公司答辩称：一、涉诉小区的状况（含物业服务）经常接受市、区各方面视察，均受好评。而物业收费标准是区政府指令下的超低水平，我公司在维持高标准服务低标准收费的情况下，年年巨额亏损，但仍坚持在设备维护、物业管理上按照有关规范不打折扣的投入。 二、关于我公司主体问题，本案物业合同签订主体北京市东开物业管理中心与东方容和公司系吸收合并为一个法人主体，此事实已经区、市二级法院多次查明，并经众多生效判决认定。另外，我公司提交了登记档案的查询材料，请合议庭依法认定，或依职权进行调查核实。 三、诉讼时效问题，我公司作为物业服务公司，服务的业主超过万户，自入住涉案小区以来，我公司不仅年年对欠费业主进行上门或电话催要，而且每年均起诉数十户欠费业主，以起到警示催要作用，如果每年将欠费的业主全部起诉，作为单一服务主体，既是极大增加企业成本、社会诉讼成本，同时也不符合和谐原则，从以上认识及行为证明我公司不属怠于主张权利。 四、拆迁安置和房屋质量问题，有关拆迁安置、房屋质量的问题，并非物业公司负责的问题，我公司虽经协助协调但仍有部分业主认为没有达到满意效果，业主可以依法主张权利，但执意要求我公司解决不属于物业服务的问题，于法无据。 五、物业费收支公布，贾东顺对法规理解片面，所引公示规定针对的是“酬金制”物业收费形式，而作为执行指令性收费标准的，没有法律法规规定必须公示。事实情况是我公司因小区收支严重亏损，请示区主管部门的意见是可以不公示。 六、所谓消防通道问题，经主管部门同意，为加强安全性，原小区临街零散小门均在入住前由开发商封闭，消防通道并未封闭，且该行为得到多数业主赞同。 七、部分地下室问题，涉案小区系危改政策性工程，在区政府安排下，许多情况不同于常情，如分摊面积比例很低，不包含一些应包含部分，其中全部地下部分均未计入分摊面积，因此地下部分仍属东城区住宅发展中心的产权，而非居民业主共有部分，因此贾东顺对地下部分没有诉权。 综上所述，我公司不同意贾东顺的上诉意见。当然我公司的工作也不是尽善尽美的，广大国企员工都在不断改进服务。但是，对任何事物是非曲直的判断都不能脱离经济社会的客观实际。请求法院依法裁判，驳回贾东顺的上诉请求。既维护物业服务单位的合法权益，更重要的是维护广大业主的核心利益。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：对于案件是否法律关系明确、事实清楚、争议不大，是人民法院对证据材料进行审查后作出的判断，本案一审法院不进行诉前调解并不违反相关法律规定。关于诉讼时效问题，贾东顺在一审诉讼期间未提出此项抗辩，现在二审中提出，本院对此不予审理。原来的物业服务企业对业主和开发商之间存在的问题并无责任和权利进行处理，东方容和公司只是继承了原物业服务企业的权利义务，贾东顺关于“东方容和公司是开发商的子公司、需对开发商和业主遗留下来的问题负责”的说法，没有事实和法律依据。关于物业服务质量问题，一审法院基于东方容和公司的服务存在瑕疵，未支持东方容和公司关于违约金的诉讼请求，已体现了东方容和公司的责任。同时如果物业服务企业不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求其继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但贾东顺以此为理由拒绝支付物业费，没有法律依据。东方容和公司主张的物业费数额是按合同的约定收取，并无不当。贾东顺提出的出租公用设施取得不法收益等问题，这与本案不是同一法律关系，贾东顺可另行主张。故贾东顺的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。 综上，依照《》第{dy}款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审诉讼费二十五元，由贾东顺负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审诉讼费五十元，由贾东顺负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 |
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