繁荣写字楼市场的战略思考

张仁天/文

针对2009年的房价过度上涨，2010年以来中央政府开始了新一轮的房地产市场调控，出台了更严厉的有保有压的政策措施，剑指住宅市场，相比以往尤显精准。各地方政府和银行金融机构在执行上也相续跟进。这次的调控效果显现较快，房地产住宅市场观望情绪迅速集结，并逐步加重，开发商降价销售也开始风生水起。

当住宅市场高风险压力突显、大量资金急切寻求新的投资渠道之时，处在政策边缘的非住宅地产，特别是写字楼物业成为资本的新目标。多方消息显示，一些品牌开发商开始审时度势，纷纷转向非住宅地产，特别是写字楼的开发。一些个体投资客、企业投资客，甚至私募基金、金融保险等资本，也开始持币关注写字楼市场。据业内人士估计，从投资客到开发商，新政后至少有数千亿资金计划或已经进入写字楼市场。尽管此消息的真实性有待确证，但从资本的内在流动逻辑看，这一趋势还是可信的。

但是，写字楼市场的繁荣并不是说来就来的，还需要市场各个环节的协同运行相互匹配才可能真正形成。今年以来写字楼市场的火热主要表现在销售上，出现了一些整售的大单，但租赁市场相对来说依然平稳。只有租赁和出售同时走热，良性循环，才是写字楼市场繁荣时代的真正到来。因此，对于写字楼市场的繁荣，我们需要从整体上进行思考。

思考之一：繁荣写字楼市场的意义。

一定程度上，写字楼市场的繁荣程度，是一个国家和城市经济繁荣状况的晴雨表。经济发展时期，写字楼的规模、数量、价格呈明显的上升趋势。写字楼市场的发展水平，也体现了一个城市与外地交流的数量和档次。城市规模在扩大、经济总量在增长，外来企业和xx人才的不断增多，造就xx写字楼的大量涌现，写字楼的市场需求也必然走强。

另一方面，写字楼是人的重要生存空间，是人的工作场所，是创造财富和价值的基本生产要素。随着专业化和社会化程度的提高，写字楼办公已成为办公的主流方式，住宅办公、厂房办公将逐步退居次要地位。

可以说，写字楼市场的繁荣，对于提高人们的办公质量，促进经济的发展和环境的改善，具有重要的现实意义，是值得大力提倡和发展的一种房地产市场。而且，写字楼市场的繁荣，可以化解投资者对住宅市场的过分依赖，使投资价值得到更好的发挥，而又能避免房地产泡沫的产生和民怨的积累。

思考之二：写字楼投资的价值。

{dy}，在住宅遭遇严厉调控时，一向信贷严格的写字楼等商业地产的短板不再明显，“商住倒挂”现象有望改写，写字楼价值低估的局面有望改善，并将逐步成为房地产行业新的主要利润增长点。而且，从资金占用的角度来看，写字楼投资和住宅投资所占用的资金相当时，由于住宅是消费品，而写字楼是生产资料的组成部分，其潜力不可低估，写字楼的价值空间应该更大。

第二，尽管写字楼开发的风险远大于住宅开发的风险，但写字楼的市场前景更看好，市场收益相对稳定，一般认为回报率在8%-10%，必然催生更多有实力的房地产开发企业进入写字楼市场，也吸引更多有实力的企业投资者转向写字楼投资市场获取利益。

第三，写字楼物业具有自有资产与金融投资双重功用，既可以自用办公彰显企业的实力，必要时又可通过资产抵押获得xx资金，随时变现；还可以通过出租获得较高的租金回报。

思考之三：写字楼的产品打造。

相比住宅，写字楼一般为高层建筑，其功能性和技术性要求更高更复杂，其进入的门槛也相对更高，回报也更丰厚。这对于开发商的综合素质要求更高，可实现专业人做专业事的行业自我成长，避免住宅开发只要有钱就谁都敢搞开发而在品质上容易出问题的困境。对于写字楼开发商，完成写字楼项目选址、规划设计、开发建设、运营管理等各个环节的工作，需要较长时间才能得到回报，比起住宅来说难度更大。

因此，当前的首要问题是，在实践中完善写字楼的产品标准。规范什么样的写字楼是好的写字楼。探索什么样的地段、什么样的城市、什么样的城市发展阶段应该开发什么样的写字楼。以及城市写字楼的规模、数量、布局如何才能更好地满足城市发展要求，并完善写字楼的功能评价标准。同时教育写字楼客户怎样选择好的写字楼，促进开发商打造优秀的满足功能、舒适性、美观要求的写字楼。放眼全国，成熟的写字楼开发商屈指可数，甚至没有；富有写字楼开发运营经验的机构更少，提供的写字楼产品，其专业性和档次性与国际先进水平还有较大差距，急待提高。一些条件成熟的特大城市可以在这个方面先行一步，做一些试点，为中国写字楼的发展探索出一条新路。

思考之四：写字楼的商业模式探索。

写字楼市场的真正繁荣，一个重要瓶颈就是写字楼商业模式的成熟成型。这其中包括自持出租和出售的关系处理，写字楼开发资金的回笼期把握等。当前业内困惑{zd0}的是写字楼商业运营模式的单一化，运营管理水平相对较低，资金投入量大而回收期长。

在营销上，受制于国外传统写字楼营销理论影响，一般认为xx写字楼市场应以开发商持有自用与租赁为主，但这要求开发商的资金量相当充足，当然，也是开发企业实力的象征。但由于资金回收期太长，使整个市场无法真正活跃起来。实际上，并不是持有物业就能保证入驻企业的xx，从而获得高回报。xx品质的保证主要在于物业管理与服务的品质以及产品前期的规划设计与定位。xx不单是自我定位，更是市场选择的结果。很多项目的定位都是自认为xx，但一经市场检验，却并非如此，只能通过炒作实现xx。而如果在后期物业管理上存在问题，在前期策划中功能定位出现缺失，就难以达到预定的目标。事实上，如果写字楼市场以自持型为主，市场会因为缺少流动性而无法快速繁荣起来。流通创造价值，只有流通才能实现快速增值，创造繁荣。

而良好的流通性，要求销售和租赁并举，同时繁荣，这也将是未来写字楼市场的发展趋势。其中，xx全销售型写字楼，将是未来写字楼市场的主要发展方向，也是投资客的{zj0}选择。创造中国写字楼市场的奇迹，需要打造xx写字楼市场供需环境。只有更多的xx写字楼用于出售，才能xx写字楼市场，解决困扰开发商和投资者关于写字楼资本回收期较长的难题。数据分析表明，如果以租赁为主，一线城市xxxx率始终达不到令人满意的程度。假设每年回报率为15%，可能6-7年就能回收成本，但目前很难达到这个回报率，至少要经过8-10年甚至更长的时间才能盈利。而如果通过写字楼市场的培育，使写字楼销售常规化，就能解决写字楼开发的资金回笼周期长的问题。

并且，写字楼销售的常规化，对于写字楼流通的意义非同寻常。写字楼的投资前景与中国经济的发展前景密切相关，看好中国的经济前景就可以看好中国的写字楼市场。企业数量的增加、企业规模的壮大、企业经营的集聚效应，都会促使写字楼的价值增长。特别是优良企业诞生及外地优良企业的入驻、总部经济的繁荣等，使写字楼市场具有很大的成长性，不断繁荣。个人投资者可投资购买小面积写字楼、企业投资者可投资购买大中面积写字楼，自用、外租、转售相结合，是写字楼市场的重要交易方式。通过专业的写字楼中介服务机构，使写字楼的投资与管理相分离，xxxx的保证主要通过合约得以实现。通过专业的写字楼中介机构和写字楼物业管理机构发挥的重要作用，保证写字楼的流通和品质。通过投资客和中介机构的收购、改造、流转，实现写字楼市场的增值发展和良性循环。

思考之五：写字楼市场的供需分析。

在写字楼市场的供应方面，写字楼的类型、规模和标准的界定需要尽快形成共识，通过市场竞争，使非写字楼办公无立锥之地。写字楼的开发，要通过市场配置实现专业化办公环境，淘汰住宅办公，满足社会企事业单位对高品质办公环境的需求。一旦全社会形成写字楼办公的潮流和共识，这个市场将是一个很大的市场。一定意义上，只有将住宅与办公进行xx的区隔，这个市场才会成熟起来，社会经济发展就会更好更有秩序。

在写字楼市场的需求方面，个人投资客、企业投资客、投资基金、保险公司、大型企业等不同类型的投资客共同构成写字楼投资市场的需求方。一些外资投资者，如凯雷、普凯投资基金和花旗私人银行，目前也开始积极设立人民币基金，以获得潜在的投资机会，也将成为重要的需求方。对于实力型企业，可以投资写字楼自用，也可以转手写字楼。在企业发展遇到困难的情况下，可以转手写字楼到低档些的写字楼办公，待企业壮大后再次返回。因此，不同档次的写字楼对应不同的市场需求者。

总之，写字楼市场的繁荣，需要开发商、投资客、租赁客、代理商、物业管理等各方的共同参与。在此过程中，服务式办公室也运应而生，在流通中形成良性循环。这其中，专业的写字楼中介代理机构、写字楼管理公司和物业管理机构的专业运作尤显重要。

反思之六：写字楼市场的政策建议。

国家应组建全国性写字楼市场管理机构和企业自治协会。首先，处理好住宅、商业地产、写字楼等分类房地产市场的关系问题；其次，制定写字楼行业的发展目标、质量和功能的评定标准、价值评估体系、市场规范，区分不同级别的写字楼设计、建造、服务标准；第三，制定完善的写字楼中介服务机构的服务标准，包括租售代理机构、写字楼运营管理机构、写字楼物业管理机构等的服务标准。第四，逐步建立完善的写字楼市场体系。

完善的写字楼市场体系包括：

写字楼市场的发展目标：写字楼作为生产要素，对于繁荣市场经济具有良好的推动作用，要制定科学、合理、滚动式调整的弹性发展目标。

写字楼市场的价格机制：要避免出现住宅那样的非理性上涨，使企业的投资创业门槛太高，必须与经济发展水平、地段、配套等相适应。

写字楼的价值评估：要通过专业的中介机构进行科学化评估。

写字楼市场的交易规则：针对写字楼市场的销售、租赁、转让，制定详细的市场交易方案。

    写字楼市场的参与者：

1、写字楼投资商：写字楼项目开发的股东和前期资本投入者。

2、写字楼开发商：负责项目产品的开发建设者。

3、写字楼投资客：购买成熟的写字楼产品，通过产品价值增值而获利的客户。

4、写字楼自用客：购买写字楼用于自身企业办公的客户。

5、写字楼租赁客：租赁写字楼用于自身企业办公的客户。

6、写字楼物业顾问：前期建设阶段即参与项目的定位、规划设计和物业配置策划的知识型中介机构。

7、写字楼物业管理：写字楼投入运营过程中的负责物业的日常维护与管理的机构。

8、写字楼运营管理机构：主要为提供“服务式办公”的专业管理公司，服务式办公是指全装全配的一个办公室、办公楼层，或者整栋大楼，将单独的办公室或者楼层出租给其他公司使用，即租即用，无需花费时间装修和布置。服务式办公室也被称作服务型办公室、商务中心、办公商务中心、行政中心，在世界各大城市的商务区比较常见，为客户提供尽可能完整的办公服务体系，以服务性为主的全新办公出租方式，是办公室出租的{zgj}形式。

9、写字楼租售代理商：受业主或开发商委托，负责写字楼的出租或销售而获取佣金的中介机构。

只有以上写字楼市场参与者共同努力，才能使写字楼市场真正繁荣起来，使房地产行业成为经济增长的发动机，而不是全民痛恨的对象。