国资背景双刃剑云南城投求解土地、资金难题


在真正持掌权仗之后,云南城投立马祭起收购大旗。

      12月6日,云南城投(600239.SH)公告称,选举许雷为公司董事长,并聘用其为公司总经理。与许雷一同进入董事会的还有来自大股东云南省城市建设投资有限公司(下称"城投公司")的另外四人。

      同日其公告称,全资子公司云南红河房地产开发公司(下称"红河地产")拟出资4000万元收购云南南亚汽车商城有限公司(下称"南亚汽车城")另外25%的股权。红河地产已持有南亚汽车城75%的股权。

      这和云南城投当初的经营思路基本吻合。

      城投公司在进入云南城投之时就承诺,将依托云南经济、文化特色,将以开发面向特定对象的文化商业地产、旅游商业地产和其他商业地产为主,同时将开发其他xx住宅等。

      商业地产为主

      云南城投的前身为红河光明,城投公司则是由云南省开发投资有限公司和云南建工集团总公司出资设立的大型国有企业,其注册资本金为11.388亿元。

      由于红河光明盈利前景不好,云南城投一直希望打通融资渠道,而红河光明以前的股东也有意退出。

      2007年4月17日,云南城投与红河光明及北京新光达成了初步收购意向;5月17日,云南城投与北京新光正式签署了收购协议,并于5月18日公告了公司收购重组红河光明的初步收购方案。

      6月8日,红河光明召开临时股东大会通过了关于重大资产重组、向特定对象发行股份暨关联交易的议案。

      10月22日,中国证监会核准城投置业向云南城投发行不超过7930万股普通股购买云南城投的相关资产。整个交易完成后,云南城投持股49.3%,成为{dy}大股东。

      随后,红河光明以前的资产除土地外都被置出上市公司,云南城投则将旗下的地产资源注入上市公司。

      云南城xx入的资产主要包括红河地产的全部股权;云南城投全资子公司云南城投置地有限公司(下称"城投置地")的全部股权;云南城投持有的云南城投大理置地有限公司(下称"大理置地")50%的股权。上述项目基本为商业地产。

      置入的资产还包括两块土地。

      一是云南城投所持有的位于大理古城西南片区的38904.88平方米土地使用权,评估价值为6675.92万元;以及云南城投所持有的位于昆明市官渡区小哨乡的109662.79平方米土地使用权,评估价值为5646.43万元。

      此外,云南城投还直接置入现金2亿元。

      而这些项目很多还在计划阶段,能否对云南城投产生直接影响还很难预计。许雷曾对媒体表示,置入上市公司的6个项目中有4个已取得土地使用权证和使用确认书,按照工程进度计划,将有2个项目在2007年即开始实现销售收入。云南城投董秘石渝平则称,不好对业绩进行估计,还是要看最终的数据。

      根据云南城投所做的赢利预测,在交易完成后,其财务数据将大为改观。云南城投2008、2009年的营业收入将达到5.37亿元、9.75亿元,归属于上市公司的利润为9109万元、1.34亿元。

      土地储备压力

      云南城投的目标是,争取在2012年以前发展成为总资产达60亿元、净资产达20亿元以上的当地知名的大型房地产企业集团。

      在开发商业地产的同时,云南城投还会开发一些xx住宅项目、低密度生态住宅。而无论开发商业地产还是住宅项目,土地储备将成为决定因素。

      土地储备上,注入上市公司的资产中,拥有已取得使用权证或将取得土地权证的土地面积为约113万平方米。

      不过,城投公司的国资背景可能将使云南城投在获取土地上更为便利。城投公司是云南省城市基础设施建设投资主体;政府城市建设领域的融资平台;政府城建投资项目的实施主体;政府经营城市的运营主体。

      其经营范围包括参与城市的旧城改造和房地产开发;城市交通(如轻轨、地铁等)投资建设;城市开发建设和基础设施其他项目的投资建设等。

      许雷曾明确表示,背靠集团拥有获取更多具有高商业价值土地的优越条件。石渝平也对记者表示,母公司一旦取得经营性地产资源,包括土地等,都将{dy}时间通知上市公司。

      国资背景可以帮助云南城投在当地更为便利的获得土地,也给其带来一些对外扩张的"制约"。

      在收购报告中,云南城投也坦陈,"房地产行业是资金密集型行业,具有投资资金大、周期长、回收期长的特点,随着多个项目的启动,面临的资金压力较大。"

      因此,云南城投在重组完成后将以云南经济最活跃和{zj1}发展潜力的区域为市场开发重点,未来3-5年的开发主要集中于昆明、大理、昭通等城市。