牛刀：物业税压缩了港人投资内地房产的空间

昨天（ 5月26日下午4点半），本人受香港媒体人的邀请，借助香港{zd0}的电台香港无线的财经频道，向香港120万投资人解读内地城市即将开征的物业税，并详细阐述了物业税对港人投资内地房产的影响。由于没有拿到当时接受采访的录音，只是凭记忆，将我的观点择要整理如下，与香港投资人和广大网友一起分享。

各位香港市民：

大家下午好。

从2008年7月开始，我就不断地和港人就内地房地产发展趋势，作出过多次有益的探讨。记得去年9月，我在港台和港人沟通时，就曾提出过，如果内地各大城市住宅空置率过高，楼市炒风过盛，不排除中央政府将会对住宅征收持有税。事过半年多，中央政府作出决定，对不动产启动开征物业税，很快推进了这一决策。

对中央政府来说，启动开征物业税是慎之又慎的，6年前就开始提出，并且已经在10个城市进行了空转，现在推出的时机也比较成熟。这个税种的征收，对许多港人来讲是个很大的利空，但并不是说，内地各大城市的不动产从此就没有投资价值，只是要在不动产的多项产品中进行审慎的选择。

早在10多年前，港人就开始在内地购置物业。我可以毫不隐讳的说，在香港120万投资人中至少有100万人，在珠三角长三角华北甚至西南的许多城市，购置了大量的物业。香港人在深圳购置房产的比例{zg}月份达到了37%，平时也有22%至25%，就在中央政府2007年10月重申限制外籍人士购房时，港人在深圳购房比例仍然达到18%。港人在内地购房的规模和数量，远远超过台湾人，总数也超过全球华人在内地购房的总和。可以说，这么多年，港人在内地购房投资，发了大财。

现在，中央政府启动开征物业税，增加了不动产的持有成本，并且配合社会保障住宅的大量推出，究竟会对楼市有一个什么样的意义呢？作为以投资为主体的香港人，该如何看待内地未来房价的走势。

可以肯定的是，物业税的开征，将促使中国楼市的变革和转型。从全球许多城市开征物业税的情况来看，{zd0}的意义，一是在中长期促进楼市的健康发展，是房价的稳定器；二是中央政府的一个{zd0}利益诉求，就是希望物业税的开征能起到平衡社会财富的分配，缓解社会财富两极分化的作用，这一点比什么都重要；三是与港人投资息息相关的意义，那就是抑制楼市投机行为，防止房价暴涨暴跌。

历史的看，内地开征物业税的{zh0}时机已经错过。早在2004年，内地取消福利房微利房时，就应该迅速开征物业税，遗憾的是，当时这么好的建议没有被采信，以致不到两年，地价房价开始非理性上涨，两极分化严重，房价泡沫衍生，对中国社会的发展带来了巨大的伤害，颠覆了宏观经济的正常运行。现在，我们已经得到的数据是，土地储备近10亿平方米，新房存量2.69亿平方米，空置房1.7亿平方米，中国社会的财富基本被房地产搜刮一空，以致引起消费长期不振，在出口市场受到挤压时，经济被迫在产能过剩时陷入萧条。

所以这个时候启动开征物业税，有一个比较好的市场环境，那就是中长期的产业振兴规划已经落实，房价正在调整。我们分析的是，如果房价处在2007年那样的上涨时期，开征物业税起不到任何作用，因为相对房价的上涨，不动产的增值幅度比物业税的税率高得多，再加上地方政府的拍地热情很高，也不会推动物业税的开征。而现在，中央政府减免楼市交易环节的财税幅度巨大，内地70个大中城市房价已经同比下跌了5个月，又处在环比开始上涨的阶段，造成房价的震荡起伏，引起市场分化，结构调整，顺势启动物业税的开征，可以达到事半功倍的效果。

尽管现在细则还没有出台，可以肯定的是，无论税率多少，都会增加持有成本。借鉴其他国家的征收办法，应该在1%至3%。如果房价能够见底，未来经济发展正常，不动产的增值通常会有5%至8%的增幅，缴纳持有税后，仍然有一定的增值，物业税才能长期征收下去。现在的问题是，现在的房价与各大城市居民的购买力还有相当大的距离，挤掉这个泡沫还需要时间。

毫无疑问，在物业税正式开征前，内地70个大中城市的房价走势不容乐观，甚至个别城市会出现大幅下挫的可能。此时，对港人来说应该多看少动，尘埃落定要到正式开征的半年左右。我的建议是，港人应该在这三个月内，抛售一部分内地物业，适当减仓，待物业税开征之后，再因势而动，也许不至于蒙受太大的损失。

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