三亚市近年来在海南省经济加快增长、“非典”过后逐步形成的“健康岛”“生态省”概念以及市政府围绕以“山、海、河”为中心的思路加大城市建设力度等大环境下，加上得天独厚的地理环境优势，房地产建设呈快速增长的势头。仅以在三亚湾沿岸迅速崛起的房地产项目为例，近三年的开工建筑面积近100万平方米，是前几年的数倍之多。其楼价也从2002年的{zg}价每平方米建筑面积3000多元提升到现在的{zd1}价每平方米建筑面积6000多元，特别是一线海景房每平方米建筑面积售价已过万元。据了解，购买者多为岛外成功人士，以“长三角”和北京人居多，用途以休闲度假兼投资型为主。

    适应这些变化，紧贴业主的需求，有利于做好休闲度假型房地产的物业管理，提升物业的档次，推动房地产开发，改善城市面貌。

    一、提高服务水平。与大陆很多城市一样，由于经济、观念等方面的原因，三亚物业管理的总体水平不高，很多小区都有收费难、装修管理失控、服务不到位以及业主与物管公司较大的矛盾冲突等问题。曾见于报端的三亚某大住宅小区业主炒物管公司的事件，就集中暴露了目前的现状。不难想象，低水平的物业管理在xx的休闲度假型房地产上运作会是什么样的结果，这也正是一些有眼光的开发商高薪聘请岛外的xx物管公司和高级人才参与所开发项目的前期物管以及组建高水平的物管团队的主要原因。在这类开发商的眼里，高水平的物业管理不但能搞好售后服务、免除后顾之忧，还有彰显其项目品位、自身实力和信誉之奇妙，对促进销售和新项目的开发都会发挥重要作用。在物管上的投资不管是与获得的收益相比，还是与开发的利润、广告费支出相比，都是很划算的。在这方面，从深圳走向全国成为xxxx老大的“万科地产”就是一个绝好的榜样。

    提高服务水平及档次，应针对休闲度假兼投资型住宅物业的特点，结合三亚本地的资源实际，在推行“酒店式”服务管理、员工选用和培养以及服务的重点等方面上获得突破。

    二、推行“酒店式”服务管理。“酒店式”物业管理曾在大陆发达地区物管界一度呼声很高，而多年下来，借此提高了水平、做出了特色和品牌者有之，无所作为、走回老路者有之。其实，不管是借鉴哪一服务模式，都应充分结合所管物业的定位及所拥有资源的实际情况。在三亚，作为休闲度假兼投资型住宅的物业，在“酒店式”管理上是大有可为的。首先，从业主购买物业的用途多用于休闲度假或闲时用于出租来看，“酒店式”管理较为符合业主的需求；其次，从三亚人力资源特点来看，虽然当地物管水平不高，各层次的物管人才难寻，但作为酒店业较为发达的旅游城市，酒店管理人才并不难招聘；再其次，从物业的档次来看，开发商针对成功人士这一消费群体，均把配以独特、xx的园林景观和豪华的会所作为卖点。这样，对一般的物业管理公司来说，如何维护、经营这些在普通住宅物业中不多见的配套设施和场所并不是容易做好的事，但在服务内容齐全、管理档次较高的酒店中都不是难事。

当然，推行“酒店式”物业管理并非是纯粹照搬照套酒店管理，毕竟两者在物业的产权、运作成本和行业法规等方面是有着本质区别的。“酒店式”物业管理应立足在专业的物业管理基础上，更多的在服务意识、质量和效率上，在员工培训以及整体氛围的营造上为我所用。

    三、重视员工的选用和团队建设。作为人力资源管理和开发领域的课题，在物业管理企业运作中也占有同样重要的位置。一个楼盘的物业管理做不好、水平上不去虽然有着诸多的原因，但在总能主观上找到简单看待物业管理方面的问题。简单看待物业管理通常表现在很多行外人士包括很多开发商都认为“物管不过就是‘维修、清洁、保安、收费’而已，不难做”，甚至还有“这么大的楼盘都开发出来了，管它有何难”的说法。在观念上轻视的背后，导致了在物管员工的选用上，出现了比较典型的、诸如此类的例子：一是哪个关系户找不到别的工作了就设法来物业“做做”，二是开发公司领导抛开必要的标准，找个亲信到物业来“管管”。如此，加上其它方面的原因，很多开发商属下少有总体素质高、过硬的物管团队。

转变观念、承认专业分工的重要性，尊重行业的发展规律，在选用物管员工上按照行业的要求，侧重把综合素质、个人品德、服务意识、敬业精神和相关专业背景作为选聘的主要条件，能够为建设物管团队建设打下好的基础。在与此同时，在休闲度假兼投资型住宅物业管理中，对员工的培养和团队建设，应把专业的物业管理与酒店管理有机地结合起来，针对项目的具体情况进行。

xx策划人王志纲先生的“五出”理论中，“出人才”是其中“一出”。一般认为，新项目从入伙前三个月至入伙后一年为物管的项目周期，经过这个周期的运作，应该能打造出一支有酒店管理特色的物管团队。

    四、抓住服务重点。在做好专业化物业管理的同时，在服务重点上一是大力推行“酒店式”服务管理。作为度假旅游用途，业主在物业的居住更多是临时性的，这就要求物业管理者充分考虑到这一特点，提供一系列周到、细致和便利的服务，如接送、购票、家居清洁、旅游、代管空房、购物和用餐等与酒店相近的服务；二是做好租赁及其配套服务。根据业主对物业租赁的需求，利用各方面的资源，如媒体、房地产营销网站、旅行社和地产中介机构等，充分挖掘大陆潜在和巨大的休闲度假市场，想方设法让业主的物业获得较好的回报。租赁服务应与“酒店式”服务管理相结合，实现服务“xxx”。