插手房地产中介 工行逆市扩张
[转贴 2010-05-08 00:12:00]
插手房地产中介 工行逆市扩张
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持续大半年的地产阴霾使银行试图在受挫中寻求一种新的介入地产的发展模式。
萎靡已久的深圳房地产市场导致地产中介连环倒闭——中天置业老板卷款潜逃、长河置业倒闭、号称拥有国内最多地铺的创辉租售收缩经营战线……受伤的不仅仅是缴纳了部分房款的购房者,由于一些中介挪用的款项无法追回,银行也成为受害者。中介行业的业绩和信誉均遭受重创。
谈中介色变的市场,谁还敢逆市扩张?一个以网络为载体的银行与中介联手合作的模式却悄悄火了起来。"工商银行·房易网"逆市扩张。
工商银行深圳分行个人金融部负责人说:"工行就是给客户一个新的渠道去购买房产,通过全程资金监管堵住了传统中介公司的风险漏洞,也增加了市场交易的透明度,恢复买卖双方的信心。"在不到半年的时间里,这个中介已经收到了多家风投伸出的橄榄枝。
地产中介崩盘
"银行在前期出现的一系列的中介倒闭、卷款等事件中,承受的损失主要来自中介公司开办的担保公司在办理担保赎楼过程中,挪用了临时监管的赎楼款。"该负责人说。
一些大型的中介,例如已经倒掉的中天置业,都有自己的担保公司,为卖方提供赎楼担保,银行发放短期xx给担保公司作为赎楼款,一般限期为一个月。一些中介公司便挪用这些短期xx形成的现金流,或大肆扩张,或投资股市。一旦市场恶化,成交量下降,现金流无法保证,其后果就是崩盘。
"只要中介不收取买卖过程中往来的房款,它的倒闭并不会给银行和客户带来什么影响。"上述人士表示,"我们将拒绝向中介公司发放赎楼的短期xx,只确认专门的担保公司,并且严格他们的准入条件,尽量避免这种损失。"
他认为,国家的宏观调控,加上深圳房地产市场前期过快增长,已经形成了一定的泡沫,深圳房地产的拐点已经到来,过去粗放型的增长会逐步减慢。
不过,这位工商银行深圳分行有关负责人表示,大部分银行对按揭xx业务仍然是支持的。"由于市场成交量萎缩,我们今年的xx额度还有比较大的余地。成交萎缩是因为市场仍然有泡沫,买家不敢接盘;另外一个是第二套房的政策不利于投资客,投资成本增加,投资需求也减少了。"
要在风险的"脚镣"下舞蹈,工商银行选择了网上中介作为下一步拓展房地产市场的新武器。
全程资金监管
这个网上中介的实体为深圳房易网络技术有限公司,注册资本300万元。2007年9月29日,工商银行与房易网签订战略合作协议,以"工商银行·房易网"为平台,开展地产中介业务。目前交易量已达到整个市场的1%,从2007年10月至2008年2月成交量表现稳定。
房易网没有传统的地铺,在买卖双方议价过程中,工商银行的客户经理与房易网置业顾问组成专家团队,根据买卖双方以及房屋情况提供按揭咨询,同时交易过程中产生的如保证金、定金、首期款等短期资金,都是放在工商行专门提供的"二手房资金监管账户"上做统一监管,确保资金的安全。撮合成交后,房易网收取买卖双方各0.4%的信息服务费(包括提供按揭xx和担保赎楼代办服务)。
上述人士表示:"网络中介和传统中介是xx不同的概念,他的扩张是容量、带宽的问题;而不是一个个的地铺,投入产出比明显提高,扩张成本较小。最为重要的是,堵住了传统中介公司的风险漏洞。"
利用人海战术疯狂开店的粗放型扩张模式已经被证明风险大、成本高。房易网总经理朱晓斌详细地算过一笔账,一般小型的门店要3-5人,中型门店10-15人,大型一点的30人以上,平均月花费要5到6万元。按照中天和创辉去年的扩张规模,一个月开支600万以上,一年要7200万。按照去年均价150万1单的额度,大致佣金为4.5万元,扣掉业务员的提成,大致每单的收益为2.2万元。
"这样的话,一年至少要做3200单。"朱晓斌说,"中原去年成交量大概是4000多单,中天、创辉一般也就2000多单,这样的话,连基本的收益和开支都平衡不了。"
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持续大半年的地产阴霾使银行试图在受挫中寻求一种新的介入地产的发展模式。
萎靡已久的深圳房地产市场导致地产中介连环倒闭——中天置业老板卷款潜逃、长河置业倒闭、号称拥有国内最多地铺的创辉租售收缩经营战线……受伤的不仅仅是缴纳了部分房款的购房者,由于一些中介挪用的款项无法追回,银行也成为受害者。中介行业的业绩和信誉均遭受重创。
谈中介色变的市场,谁还敢逆市扩张?一个以网络为载体的银行与中介联手合作的模式却悄悄火了起来。"工商银行·房易网"逆市扩张。
工商银行深圳分行个人金融部负责人说:"工行就是给客户一个新的渠道去购买房产,通过全程资金监管堵住了传统中介公司的风险漏洞,也增加了市场交易的透明度,恢复买卖双方的信心。"在不到半年的时间里,这个中介已经收到了多家风投伸出的橄榄枝。
地产中介崩盘
"银行在前期出现的一系列的中介倒闭、卷款等事件中,承受的损失主要来自中介公司开办的担保公司在办理担保赎楼过程中,挪用了临时监管的赎楼款。"该负责人说。
一些大型的中介,例如已经倒掉的中天置业,都有自己的担保公司,为卖方提供赎楼担保,银行发放短期xx给担保公司作为赎楼款,一般限期为一个月。一些中介公司便挪用这些短期xx形成的现金流,或大肆扩张,或投资股市。一旦市场恶化,成交量下降,现金流无法保证,其后果就是崩盘。
"只要中介不收取买卖过程中往来的房款,它的倒闭并不会给银行和客户带来什么影响。"上述人士表示,"我们将拒绝向中介公司发放赎楼的短期xx,只确认专门的担保公司,并且严格他们的准入条件,尽量避免这种损失。"
他认为,国家的宏观调控,加上深圳房地产市场前期过快增长,已经形成了一定的泡沫,深圳房地产的拐点已经到来,过去粗放型的增长会逐步减慢。
不过,这位工商银行深圳分行有关负责人表示,大部分银行对按揭xx业务仍然是支持的。"由于市场成交量萎缩,我们今年的xx额度还有比较大的余地。成交萎缩是因为市场仍然有泡沫,买家不敢接盘;另外一个是第二套房的政策不利于投资客,投资成本增加,投资需求也减少了。"
要在风险的"脚镣"下舞蹈,工商银行选择了网上中介作为下一步拓展房地产市场的新武器。
全程资金监管
这个网上中介的实体为深圳房易网络技术有限公司,注册资本300万元。2007年9月29日,工商银行与房易网签订战略合作协议,以"工商银行·房易网"为平台,开展地产中介业务。目前交易量已达到整个市场的1%,从2007年10月至2008年2月成交量表现稳定。
房易网没有传统的地铺,在买卖双方议价过程中,工商银行的客户经理与房易网置业顾问组成专家团队,根据买卖双方以及房屋情况提供按揭咨询,同时交易过程中产生的如保证金、定金、首期款等短期资金,都是放在工商行专门提供的"二手房资金监管账户"上做统一监管,确保资金的安全。撮合成交后,房易网收取买卖双方各0.4%的信息服务费(包括提供按揭xx和担保赎楼代办服务)。
上述人士表示:"网络中介和传统中介是xx不同的概念,他的扩张是容量、带宽的问题;而不是一个个的地铺,投入产出比明显提高,扩张成本较小。最为重要的是,堵住了传统中介公司的风险漏洞。"
利用人海战术疯狂开店的粗放型扩张模式已经被证明风险大、成本高。房易网总经理朱晓斌详细地算过一笔账,一般小型的门店要3-5人,中型门店10-15人,大型一点的30人以上,平均月花费要5到6万元。按照中天和创辉去年的扩张规模,一个月开支600万以上,一年要7200万。按照去年均价150万1单的额度,大致佣金为4.5万元,扣掉业务员的提成,大致每单的收益为2.2万元。
"这样的话,一年至少要做3200单。"朱晓斌说,"中原去年成交量大概是4000多单,中天、创辉一般也就2000多单,这样的话,连基本的收益和开支都平衡不了。"
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