导视：验户口本，验结婚证，4月30号北京推出严厉的商品方临时性限购措施，随着二手房新政出台，上海、广州、深圳及各地政府也纷纷推出房产新政，限购二套住房上调首付比例调整房贷利率。新一轮调控究竟会带来什么影响，从价格暴涨、摇号竞购到持币代购，市场遇冷，重症用猛药，病去如抽丝，此次房地产调控能帮助中国房地产市场走出怪圈，获得稳定的可持续发展，并在制度和体制改革上获得突破吗？

《新闻1+1》今日关注——复杂的房地产。

主持人(李小萌)：欢迎来到《新闻1+1》。

对于很多的地产商和准备买房子作为投资的人来讲，4月份令他们印象深刻。4月14日新的国十条出台了，4月30日北京的地方性的限购措施也出台了，业内说，这是有史以来最为严厉的调控措施。那么这些措施能否切中要害，对于未来的房价影响又将如何显现出来，今天我们来关注这个话题。

(播放短片)

解说：五一假期，北京终于告别了持续七个月的低温，跑步进入夏天，然而北京楼市的温度却恰恰相反，一头向下。以二手房为例，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月份相比，降幅达82%。

短片中主持人：本台消息，国务院总理*14号主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的各政策措施。会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产……

解说：国务院新政出台半个月后，3月30号，北京市又出台了史上最严的楼市新政，其中规定同一家庭只能限购一套商品房，而且从5月1号起，购房人买房时还要如实填写一份家庭成员情况申报表。从4月14号国务院新政到4月底的北京新政，接连两只靴子落地，反映在市场上立竿见影的就是，北京4月下半月，期房成交量比上半个月骤降了四成多。同时二手房市场观望气氛渐浓，房主开始大规模抛售，然而这样的冷热两重天，并不单单只是发生在北京。

3月份，上海二手房成交量放量大涨，几乎是12月份成交量的4倍，而价格也连续第20个月攀升。

同期1：年薪是在18万不到，已经算是比较不错的了，但是跟这个房价相比，还是相差很多。

同期2：我老公说我有房价焦虑症，现在眼睛一睁开，就想到房子。

解说：在上海一向被视为房市风向标的假日房展已不及过去人人头攒动的热闹，不少展位前门庭冷落，一字排开的销售人员数量超过了看房的市民。

房产销售人员：客户的观望情绪会更浓一点，本来就很多人买，一下子变成很多人都不买了。

姚先生(看房人)：房价我觉得还是太高了，太高了，绝大部分都是两万以上的。

同期3：再看看，不急，等房价降了再买。

解说：3月以来，成都市主城区二手房价格和交易量稳步攀升，成都的楼市现在呈现出供需观望对弈的局面，与往年五一购房火爆现象相比，今年已明显降温。

广州市十区一手房交易登记均价逼近一万两千元每平方米，继续保持者3.3%的环比升势。

新政出台后，广州房价涨势出现了明显的遏制，成交量更出现了下滑的迹象，如今的房地产已经把老百姓、政府、开发商牢牢地捆绑在一起，政委纠结在一起的一团乱麻。如何理清各方面的利益关系，如何让各方面都满意，着实是考验政府智慧的一道难题。而北京已出台的新政，与各市相继实行的新政又能否理顺这团乱麻呢？

主持人：一团乱麻能否理顺呢？今天我们就请到了中国房地产经理人联盟的秘书长陈云峰先生。

陈先生，刚才短片当中说了，国十条也好，地方的规划出来也好，不管是买房的，还是卖房的，双方都在观望的一个博弈当中，你在售楼处看到的景象是怎样的？

陈云峰(中国房地产经理人联盟秘书长)：售楼处来的人明显减少了，而且出钱买的更少了，这个就是售楼处的一个最直接的反映。

主持人：这种观望按照以往来看，会持续多久打破这个僵局呢？

陈云峰：一般说，这种观望要持续两到三个月，开发商实际并不会轻易地来降这个价的，销售量下降只是这个价格下降的前奏，如果销售量确实持续下降，会影响到开发商的回款，这个时候开发商会把价格调下来适应市场。

主持人：那就是说打破僵局是开发商扛不住了降价，而不会是购房人扛不住了，出钱买房？

陈云峰：一定是这样的。

主持人：我们都说，从今年以来到现在，国十条出来以后，房地产市场热得不行了，也使中央下决心出台这样的措施，您看到市场热得不行了，又是什么样一些表现？

陈云峰：在北京，最火热的时候是2007年，北京一谈能卖五百套房子，到了2010年的3月份，北京{yt}能卖两千套房子，而且在销售量增长的同时，价格在大幅攀升。比如比较典型的就是北京通州，在2009年12月底，还是一万块钱，而且这一万块钱用了十几年才涨到了一万，而进入了2010年，一到三月份就涨成了两万，4月份还不到20天就接近了三万。所以这种速度确实连我们开发商都接受不了。

主持人：当通州的房子涨到三万的时候，买的人还是不少，这又是什么原因使得人们明知道它已经超过它应有价值的时候，还愿意掏钱去买这样的房子？

陈云峰：实际我们经常说是一种恐慌性的购买，就是有的人买了房子他确实是要住的，他发现房子涨的速度比自己的工资涨的要快得多，你现在不买，将来就买不起了，所以他就买，他不光给自己买，他还给自己正在上学的孩子买，所以这个就是恐慌性的购买，实际这个也是泡沫。还有的人看到这个房子确实涨得很快，所以他就去炒房子，这一套房子拿在手里一年，如果一出手就能赚几十万，这个可比赚工资来得快多了，所以炒房子比例也在大幅度地增加，我觉得这个是销售量增长和房价攀升的主要原因。

主持人：越涨越买，我们现在看到这些调控措施主要都是针对投资或者投机性的购房行为，这真的是抬高房价的最根本、最重要的原因吗？

陈云峰：我觉得真的是，我经常说一句话，当买房子的人，他不是为了住的时候，这样才可怕。他就是为了买房子像炒股票一样去炒，我去赌升值，所以这个时候房地产的价格就是失控。什么人炒？就是买三套房、四套房，包括北京很多的外地人看好了北京，是首都，是资源，他也来炒，所以一下就把北京的房价给抬上去了。但是实际上，真正北京挣工资的老百姓这个房价已经高得已经买不动了，涨到三万涨到五万对他已经没有什么区别了留下的只是担心和害怕。

主持人：对于商品来讲，它的价格制定和它的成本应该是有关系的，占到多大的比重，利润是怎样，当这个炒房行为不断在增加，房价不断涨的时候，形成房价的因素都有些什么？

陈云峰：开发商定房价的时候，他还是根据周边楼盘的价格，但是有一种情况出现了，这个价格就控制不住了，有一套房子会有几人买，甚至十几个人买，更多的时候是几百个人买的时候，这个时候开发商不可能不动心，所以这个就出现了，在北京所有的楼房，卖楼都是摇号，什么是摇号呢？有一个地方出现这么个情况，一千套房放出来七千个号，就是七千个人去抢一千套房。

主持人：像拍卖一样。

陈云峰：所以这个时候开发商把价格加上一千到两千，买房子已经疯了，进去就抢，因为什么呢？你只要是谈价格，一会儿就没有你的份了，恐慌性在蔓延。

主持人：您刚才有一句话，一笔带过了，但是我觉得还得说一下，定价的时候，原来只是根据周边房子的价格来定，其实这一句本身就挺有说头的。

陈云峰：实际上这是根据市场定价的，这个也无xx议，但是实际上房子还有一个支撑就是它的成本，大家都在说，土地的价格在推高成本，这个也无xx议，确实也是这样。在北京，一套房子的价格当中，有一半实际上是开发商去买地的价格，但是这个并不足以让房价涨得这么高，涨得这么高，还是大量的投机性和恐慌性的购买，入市之后，实际上他出现的这么高的价格和这么大的交易量。

主持人：所以这个时候已经不看我的成本是怎样的，我只是看周围的人，他如果定成两万的话，我不可能定得比这个低，它已经在售的是两万，如果我新开的盘，我定到多少呢？

陈云峰：你要定两万，我定到两万一，我定到两万一仍然是一抢而光，这个时候你就要卖两万二，我看到你卖两万二还能卖动，我干脆就卖两万四，实际房价就是这样一点一点给哄抬起来了。

主持人：房价就是一点一点被哄抬起来，又该如何经过政策的调控之后，一点一点被压下去，我们持续关注。