温州炒楼团资本困惑:投资商业是机遇还是陷阱

温州炒楼团资本困惑:投资商业是机遇还是陷阱

2010-04-30 09:21:59 阅读8 评论0 字号:

 

  4月27日,阳光灿烂。上海市金山区,百名购房团成员集体看房。这些来自温州的成员,八成以上有着实业背景。听了金山区政府举办的相关区域经济规划介绍后,他们似乎看到了一个欣欣向荣的商圈正在杭州湾畔崛起。

  出于商业地产房贷未受新“国十条”套数限制,其洼地局面可能被逐渐涌入的资金改写,但由于门槛高,以及增值缓慢的预期,此次组团并非如之前的豪宅投资团那般顺利下单。

  洼地崛起

  不管这一投资团是次看房落“定单”有几套,作为房地产投资市场最活跃的“符号”之一的温州“炒房团”,起码彰显了与目前楼市价格与成交走势相悖的投资热情。

  “商业地产存在着xxxx。”百人炒房团一成员告诉记者,“同样价值的地价,凭什么商业用房要比住宅冷落那么大?”

  此话并非毫无根据。以上海徐汇区一住宅小区为例,上海一名房产中介人员告诉记者,桂平路有一商铺,2003年价格25万元,目前几乎还是同样价格。但边上的住宅价格,起码涨了三倍以上。

  其实这并非特例,记者在采访中了解到,除了一些有价无房的黄金铺位外,其它的倒挂现象比较严重。

  “这主要是因为商业地产在初期需要商圈规划支撑价格,但后期的总体规划推进,才是其真正的潜力所在。”一名房产开发商告诉记者。

  林达集团董事长李晓林表示,目前市场表现虽然住宅地产热,但商业地产冷,而且价格倒挂,有关部门应放宽对商业地产的限制。他认为,如果资金能够被引导到商业地产上来,就能达到既抑制住宅地产投机,又保增长和促就业的目的。

  招商银行某分行一信贷负责人告诉记者,目前,银行在个人商业用房xx管理上,施行的还是央行2003年的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。

  该文件在信贷上对商业地产过紧,住宅按揭xx是8成,但商业地产按揭xx只有6成。按揭期限方面,规定商业地产按揭期最长不得超过10年,而银行对住宅按揭期限的执行是20年;在xx发放上,住宅封顶就可发放,商业地产则所购商业用房为竣工验收的房屋,主体竣工和验收可以相差一年时间。对借款人以“商住两用房”名义申请银行xx的,商业银行一律按照个人商业用房xx管理规定执行。

  种种因素导致了商业地产的风险性明显高于住宅地产。但是,近期的新政或有可能改变这一洼地局面。

  在这一点上,开发商似乎总是比个体投资者先知先觉。

  相对于个人投资者而言,开发商的商业地产潜伏就相对较早。2009年11月16日,万科总裁郁亮在深圳总部向媒体公开宣布,万科地产将正式进军商业地产,持有商业物业将占到万科未来开发模式20%的比重。

  资本困惑

  “未来三个季度有750000平方米新增供给进入市场,市场租金将缓慢回升。”4月7日,仲量联行对北京一季度写字楼、商铺、xx住宅、工业地产等领域统计数据显示,在2009年金融危机中推迟开业的商场,比如今年准备开业的三里屯北区已经招商了70%,北辰绿色家园购物中心也招租了90%。

  不仅一线城市在回暖,二三线城市的商业地产也明显开始走出低谷。

  在郑州,商业地产越来越受到人们关注,商业地产销售量稳步提升。河南省郑州市房管部门公布的数据显示,3月当地共销售商业地产669套(间),较2月上涨了77.45%。

  种种迹象表明,投资者并非是温州炒楼团的独特投资逻辑。但这个团队的背后,却透露了一个民间资金投向的困惑所在。

  他们认为,除了楼市,他们目前看不到更理想的投资领域。这次,中央新政对住宅用房的调控,将他们的资金向着商业用房领域“挤压”。

  “商业地产的房贷不受新政的套数限制。”4月28日,建设银行[5.13 0.59%]某区域的个贷业务负责人告诉记者,总行在4月,对商业地产方面的信贷政策也有微调,目前,该行商铺房贷首付在50%以上,在基准利率上浮10%,加上中间业务收入等,大致购房者承担的费用为基准利率上浮40%左右。“之前,只是首付可能低一些。”

  而且,其他银行也大致相同。前述温州购房团在金山看的楼盘,开发商提供的是首付50%,基准利率上浮10%,有数家银行可以提供房贷。

  一位已歇业已一年半的陈姓企业主称,之前他从事服饰加工,也谋划着要复工,但市场目前的利润空间只有5%上下,“没法子跟房地产市场的利润相比”。

  “这次我们只有4个人下了订单。”前述购房团的组团者告诉记者,这次购买效果并不理想,“观望的情绪比较强烈”。

  这次,前述陈姓企业主也在商铺和住宅间观望,“商铺一直没涨,肯定潜力会更大,现在中央针对楼价的政策也没波及。”

  炒楼团对商业地产的投资欲望由此而滋生。

  不过,怀揣资金全国范围内到处看房的时候,炒房者也面临着共同的困惑。

  “2010是机遇,还是陷阱?”3月21日,数百名温州商人齐聚上海崇明岛鸿华度假酒店,温州总商会会长、中瑞财团董事长郑胜涛在袒露了这个群体的困惑。目前,温州民间资金从山西煤炭领域撤离,实业领域利润不见起色,本地的8000亿民间资本该何去何从?

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