核心提示
在探讨房价问题时，开发商永远最充满争议，他们在价格上涨过程中到底扮演着怎样的角色？
展开调查后记者发现，当房价上涨时，那些开发商能够算得出来的成本往往并不是决定性因素，往往令房价蹿升的却是那些隐藏在成本背后的隐性“推手”……
记者从沈阳市有关部门了解到，现在沈阳房地产开发商约有千家，而且每年都在增长，平均每年能增加150家左右。
看得到的是开发商规模不断扩张，看不到的是开发商在房价上涨时的心态。
对“房价上涨你们怎么看”这个问题，他们对“成本”两个字的解读颇为相似，那就是令他们决定提高价格的压力并不是钢筋水泥等成本，而是来自需求的无形推动……
看得见的成本：
地价占开发成本比例{zd0}
作为房产开发商，沈阳新洲实业股份有限公司副总经理陆兴祥将价格上涨归结为多方面因素，“面对价格上涨，我们感受到的推动力并不单纯在哪一个环节。”他认为，在可以计算出来的成本里面，土地价格最令开发商有压力。
在他看来，土地成本是开发商投入相对较大的一部分。按照近几年沈阳房产开发投入情况，他认为土地成本的比例大约为30%~40%，项目前期勘探设计等费用成本为15%，土建工程款成本30%，税费大约20%，其余部分则是其他开支。
地价最明显的上涨阶段是在沈阳房产市场快速发展的2007、2008年，金融危机之后，地价的上涨势头相对开始回落，但仍旧是开发商成本中比例{zg}的一块。
在沈另一家房产开发公司相关负责人张先生透露，对开发商来说{zd0}的成本就是土地成本，而且从这几年来看，土地成本的增长幅度是很高的。但由于每个开发商拿地的时间和数量都不同，对于房地产企业来讲，可比性不大。
张先生称，近几年土地成本增长是比较快的，每年增幅大约在30%。“土地成本高低是房价的一个至关重要的因素，因为土地是房地产开发{zd0}的成本构成。”张先生说。
但上述两家开发商都认为，即使如此，地价在整体开发成本中所占的比例仍并不是不可接受。
而除了土地成本之外，张先生表示，建筑成本是决定房价高低的另一个因素，“建筑成本包括建筑材料和人工费用等，近几年钢材价格一直都在涨，而且近几年人工费用也涨了20%左右。”
看不见的推手：
“刚需”在起作用
按照市场规律，当价格上涨，势必会有需求力量在主导，当我们试图了解开发商的成本构成变化时，开发商也认为，面对沈阳楼市仍在释放的刚性需求，很多不能用数字来体现的“推手”在左右价格走势。
陆兴祥认为，沈阳房地产市场还在不断成熟过程中，尤其是随着近两年越来越多的外地开发商涌入，开发商面临着品牌塑造的问题，而这方面的投入也不算小。
例如，很多公司在进入沈阳后的{dy}个项目是树立品牌，一些开发商在产品附加值方面所投入的成本甚至会达到整个楼盘投入的10%~20%。以小高层为例，每平方米的建筑成本会有1000元、1200元、1400元不同的水平，如果是开发商创名的楼盘，那么多会选择1400元的档次去做，无形中增加了成本。
而沈阳地区开发商之所以面临这样的投入压力，与整个地区房产地产行业的发展状态有很大关系。
“沈阳房产市场需求的大规模释放，是在2005年左右才开始的。”陆兴祥表示，从目前沈阳房地产行业的发展阶段来看，更多的供求关系竞争还只是停留在区域内，而不具备对其他地区的影响，这种状态决定了当全国价格出现系统性的波动时，沈阳地区房价也会跟随变化。这几年一线城市的楼市波动幅度相对更大，这都在销售预期上不同程度地影响着本地开发商。
另一方面，在开发商眼中，房价的持续走高与购房者对房价的预期是分不开的。
某房地产企业的营销总监刘畅表示：“购房者普遍认为房价会涨，这种预期也驱使了大家去购房，这种‘追涨杀跌’的心理是非常强的，房价越追就越涨，越涨追的人反而越多。开发商都是以盈利为目的，房子卖得好，当然价格就高。假如某个东西大家都不买，那么可能就会考虑进行甩货或打折之类的。这是一种正常的商业规律。”
专家观点：当前房价更多受隐性成本左右
沈阳建筑大学管理学院教授杨兆宇认为，房产成本基本上可以分为显性成本和隐性成本两个方面。目前沈阳房产市场尚处在发展状态下，房价上涨往往更多受到隐性成本的左右。
他表示，在隐性成本里，开发商的销售预期是一个很重要的因素，即使成本并没有大的波动，但需求明显的时候，开发商的价格上涨同样会很坚决。此外，在开发商和购房者之间的信息不对称也会使价格有波动，这都是需要市场逐步成熟才能够完善的地方。相信随着沈阳房产市场越来越成熟，价格上涨幅度会越来越稳定。
成本调查
之
去年我省住宅
地价1254元/m2
记者从省国土资源厅了解到，随着经济的快速发展和人民生活水平的逐步提高，未来沈阳市将进入第二类比较发达地区。
在这样的市场趋势下，地价的变化往往与房产行业的变化有联系。
以2008年为例，2008年沈阳市城市地价综合水平值为1687元/平方米，比2007年增加了69元/平方米。其中，居住地价水平值为2102元/平方米，比2007年增加72元/平方米。
2009年全省土地平均出让单价为599.59元/平方米，比上年降低92.23元/平方米。其中，住宅用地平均出让价格为1254.26元/平方米，比上年增长9.09元/平方米。
成本调查
之
业内：设计费
每平方米十几元
在沈一家建筑设计公司从事建筑规划的韩强昨日表示，一平方米的规划设计成本大约十几元，实际上，这几年开发商的规划设计费用价格变化并不大，而且建筑规划公司的竞争也挺激烈，一些公司的报价甚至有降低。
在韩强看来，钢筋水泥等建材成本对房价影响并不算大，而且不同公司的投入也有着弹性变化。
成本调查
之
建材成本增加
并非提价“元凶”
在开发商所说的可计算成本里面，钢材、混凝土等建材价格持续上涨，这是不是房价高涨的“元凶”呢？
建材商：
风险多由工程队承担
沈阳一家钢材公司的总经理何立军表示，近几年建材涨价，对开发商的成本影响实际上很小。
“开发商并不是单方承担成本增加压力，因为大多开发商是把整个楼盘的建筑和采购包给工程队完成的。”建材价格风险是由工程队和开发商共同承担，其中“工程队是承担主力”，所以“建材涨价不会削减开发商利润，就构不成开发商推高房价的理由，对整个楼市的影响就不大”，何立军称。
从购买建材的结算方式上来看，“主要有开发商结算和工程队结算两种。如果开发商实力雄厚，就会按照提前协商好的批发价格签订合同和结算，若签约后建材价格上涨，对合同中签订的价格是没有影响的，不但不会影响开发商的开发成本，还有可能增加利润收入。”沈阳一家建材厂经销经理阚先生说。
若是开发商做担保，由工程队提前签订承包合同的话，承包价格是约定好的，不会受日后建材价格上涨等因素影响，日后一旦钢材等建材价格上涨，“就会削减工程队的工程所得利润，而开发商的开发成本不会变，建材价格上涨的压力这就需要工程队内部消化，自行承担。”阚先生表示。
何立军则举例说，假如今年三月某开发商要盖一个楼盘，当时的钢材价格是每吨3500元，含钢量是40公斤每平方米，“开发商与工程队是以650元每平方米的工程价格签订承包合同，开发商的成本价格便不受市场价格影响。等到四月时，钢材价格涨到每吨4600元，含钢量不变，工程队建筑成本增加，增加的价格压力就需要工程队自行消化。”
建筑公司：
今年建材价格同比涨三成
沈阳一家建筑公司相关负责人刘明（化名）表示，开发一处楼盘的成本包括很多方面，包括竞拍土地、购买建筑材料、纳税、广告投入策划、日常公司营运费用、雇佣建筑工人施工、备案费、信息费等等。其中，占总体开支前三项成本为：购买土地花费、购买建筑材料费用、广告策划费用。
刘明透露，相较去年，今年建筑材料的成本提高三成左右，这对大型建筑公司来说问题不大，而对中小型建筑公司造成影响较大，可能会导致楼盘减缓开发速度。
本组稿件由本报记者
成本调查
之
房地产没有
统一成本核算制度
目前，财政部为修订相关行业的成本核算制度而启动的调研工作正在各地紧锣密鼓地进行，其中不乏房地产行业。
此前有业内人士告诉记者，即使翻遍了所有的书籍也没有找到财政部发布的专门针对房地产行业的成本核算制度。如果梳理清楚房地产行业的成本构成，这个总是让民众一头雾水的成本账就可以轻松地算出来。
因为没有统一的成本核算制度，业内人士根据行业惯例给记者列了一份清单，其中土地成本、开发成本、开发费用、其他税费等是房地产行业成本的四大块。“虽然分地区、分项目、分业态，但基本比例还是相差不大的。”
“土地成本35%左右，个别楼盘可能达到50%-60%，房屋开发成本(建筑安装、园林、绿化、景观、安防、智能等住宅小区基础设施费、配套设施费等)占40%左右，各种税费(营业税、城市维护建设费、教育附加费、印花税、土地增值税、土地使用税等)占15%左右，因开发房屋期间产生的各种费用(管理、销售、财务)占10%左右，这些构成了房地产企业全部的成本构成。”
以我国中部某省会城市举例说，楼面价(中xx品质楼盘)为2500元每平方米的楼盘，其开发成本为2500元左右，再加上“三费”、税金等，总成本应在每平方米6500元左右。
据此，我们似乎可以得出一个能够接受的房价，但戏剧性的一幕也就此拉开。
“根据目前的形势，我们给房子定价几乎是不考虑成本的。”北京一位房地产老总告诉记者，一个项目的定价方法最基本的有两种，一是成本加成法，即通过计算成本加上行业平均利润率核算，得出最终市场价格。另一种是对比核算法，即通过和同地区内同质楼盘的价格对比，得出最终的市场价格。通常采用的都是后者，“大型房地产公司的定价不是根据财务上的成本核算信息，而是根据市场行情。”中新
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