陆家嘴中央公寓天价造楼幕后


陆家嘴中央公寓天价造楼事件再添诡谲。

      6月29日下午,记者采访了事件的主角之一——上海陆家嘴联合房地产有限公司(下称"联合房产")董事长毛德明,"陆家嘴中央公寓的成本都给中央电视台了,你要采访,就去找央视"。

      而持有联合房产10%股权的小股东——上海耀国能源科技有限公司(下称"耀国能源")的黄先生称,联合房产透过抬高成本和压低售价的方式,涉嫌侵吞巨额国有资产。他引用上海房地产行业平均数据,2006年商品房除土地成本外的平均造价在2500元/㎡左右,但中央公寓却高达5200元/㎡甚至更高。

      "数亿国有资产灰飞烟灭。"黄说。

      种种迹象显示,陆家嘴中央公寓天价造楼幕后玄关重重。随着本报记者的调查,试图将其层层撕开。

      天价造楼

      自2004年11月开盘以来,中央公寓受到投资客追捧,摩根士丹利在2006年甚至为此斥巨资购买数幢楼盘。

      但也几乎从开盘起,围绕中央公寓的天价造楼问题,始终成谜,亦令中央公寓上空布满疑云。

      毛德明所称,提供给央视的中央公寓成本,乃是由上海申元工程投资咨询有限公司(下称"申元")出具的审价报告。

      记者获得的该份报告,其已获得业主单位联合房产的盖章确认。并在4月29日召开的股东会上,也获得代表90%股份的股东代表杨小明(毛德明代签),毛德明和钱思解的签字确认。

      根据申元提供的材料,中央公寓一期工程经上海市土地测绘中心测定的总面积为217202平米,申元出具的项目建安成本的结算数据为75046万元,其中包括该项目各单体建筑、结构及安装,小区道路、围墙、景观及绿化等小区范围内的地上及地下工程。

      据此测算的平均建安费用为3455元/㎡。

      而据本报了解,上海市2006年商品住宅包括前期工程费、建安费用和销售费用、管理费用、财务费用等总和约2500元/㎡。

      上海市浦东新区房屋管理局市场管理处处长纽廷锴也表示,除土地成本之外,包括小配套在内的房屋造价应该在2500元/㎡左右。

      6月25日下午,记者就中央公寓的造价成本,采访了申元总经理乐嘉栋。

      乐嘉栋说,"你如果非要问我到底是贵还是便宜,我不好回答。我只能说,它处于一个合理的区域"。

      乐所说的合理区域,乃是建安费用在4000元/㎡基础的上下几百元的浮动。

      他还举例说,"你可以买1000元的衬衫,也可以买100元的衬衫,业主可以自由选择,我们的职责只能是当业主选好后,我们再来判断这个价格是否是合适的"。

      不过,当记者追问,中央公寓地下一层车库的报送价和审核价分别高达6883.19元和5772.88元时,他称,"我也承认看到这个价格很吃惊,经验数据是3000多块钱一平米。单靠混凝土和钢筋,肯定要不了这么多钱。"。

      在乐不解时,他叫来负责校对审价报告的同事——申元公司一位职员。

      该职员解释说,"因为中央公寓将12栋住宅和平地之下的地下室连成一片,这种工艺设计在上海属于创新,因而对地下室的底板压力要求比较大,所以需要更多的钢筋和混凝土,造价提高"。

      而据专家介绍,所谓创新工艺,乃是不设沉降缝采用的后浇带工艺,该工艺在上海已被多次使用,更为重要的是,这种工艺的使用并不会增加造价。

      "一般楼盘地下室底板厚度也是1.2米,中央公寓也是如此。"

      蹊跷的例子还有很多。如上文所称,中央公寓4个总面积不足40平米的门卫房也耗费了37.54万元的土建费用,平均每平米近9000元,而中国建筑第四工程局(下称"中建四局")的申报价则更是惊人的46.99万元,对应均价为11161.51元/㎡,令人匪夷所思。

      "是用金子做的吗?"上海地产界一位资深人士反问说,"上海香格里拉酒店除土地成本之外,包括建安费用、管理费用、装修费用等在内的所有成本也仅为7500元/㎡,一个门卫房的造价竟然比香格里拉还要高?"

      乐嘉栋也不能很好的解释,他说,"我也相信香格里拉的造价,但这个门卫房为何这么高呢?是不是包含了门?或者?"

      此外,小区围墙的造价也高达1240.52元/㎡;而水电安装费用亦有"瑕疵":施工单位中建四局申报价为394.08元/㎡,申元审核价为351.17/㎡,而总包标书价为154.46元/㎡,分别高于后者155.13%和127.35%。

      "审价报告的几乎所有项目都值得深究。"一位接近联合房产高层的人士说,"中建四局延误工期311天,最终却找联合房产索赔,申报价高达1.12亿元,审核价却一下子降低到2818万元,和行业10%的核减率相比,75%的核减率也极不正常"。

      "我们不需要招投标"

      像这样令业内人士难以理解的成本,在陆家嘴中央公寓一期的审价报告中,大到每栋楼盘及地下车库,小到阳台栏板和小区围墙,并不鲜见。

      "我可以负责任的说,申元提供的审价报告一定是基于工程量计算得来的,是经得起检查的。"申元董事长刘嘉对本报记者说。

      申元是陆家嘴中央公寓一期的投资监理单位,正是申元在去年11月至今年3月先后出具了三份中央公寓的审价报告。

      而也恰是这份审价报告,令诸多业内人士大惊失色。

      申元总经理乐嘉栋说,"事情(指央视新闻调查节目播出)发生后,我开始了解此事,项目人员最近被叫到现场,要求核对"。

      据他说,"现在最核心的问题是,中央公寓的成本是不是天价?你要知道,楼盘的成本不仅仅包括建安费用,还有财务费用、销售费用、筹建费用、配套费用等等,我们可以保证的是,我们审价的建安费用是合理的,至于他们(指项目公司)是否把成本做高,是他们财务的问题,和我们无关。"

      记者此前曾问刘嘉,像中央公寓这样的项目,其项目公司——联合房产的投资方中有60%是国有成分,按照招投标法第3条,包括勘查、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,必须进行招标。

      对此,刘反复说,"我可以保证申元是参加公开招投标的"。但乐嘉栋却说,"我们公司虽然叫投资监理,实际资质却是造价咨询和造价控制,因而并不需要参与公开招投标"。

      乐回忆说,"当时联合房产内部邀请了几家单位,就定下来了。"

      1050元/㎡的阳台栏板、96元/㎡的PVC卷材、45.71元/㎡的涂料等的天价报价,开始频频出现在中央公寓。

      而审价报告显示,中建四局送审的土建造价为7.9亿,申元审核造价为6.49亿,而合同中的工程费为4.46亿,扣除甲方付款的项目为4.13亿元,分别是合同价的191.25%和157.05%。

      对此,乐嘉栋解释说,"{zh1}结算价超过合同价百分之三四十,甚至五十都是正常的"。

      但据本报记者调查,陆家嘴中央公寓一期主建材在12幢房开工至结构封顶,混凝土C30平均下降了6.49%,成型钢筋平均下降了10.73%。

      以C30为例,总包合同签署时的2004年2月,其市场信息价为353.95元/m3,至中央公寓2006年4月竣工时已经跌至263.95元/m3,跌幅达25.43%。

      幕后玄关

      这似乎是一个令人难解的天价之谜。

      中央公寓的成本到底是多少?正如乐嘉栋所言,那不是他所关心的。他只强调,其所给出的审价报告,对应3455元/㎡的成本是合理的。

      但果真如此吗?

      如此审计报告似有故意混淆建安费用和其他费用的区别。按照行业的经验数据,包括建安费用和财务、管理、销售等费用在一起的总和是2500元/㎡。

      "我们现在最关心的是联合房产何时能够做出中央公寓整个项目的结算报告。"耀国能源总工程师顾银德说,"除了建安费用和土地成本,中央公寓的财务、管理和销售费用到底是多少,联合房产经营者从来没有向董事会做过汇报"。

      此前,联合房产的财务总监叶美华接受央视采访时曾表示,中央公寓一期的销售收入18亿,经营成本约为10亿左右,对应平均造价成本在7580.23元/㎡,包括土地费2580元/㎡和4011多元的建安费用。

      但这遭到诸多业内人士的强烈不解。

      耀国能源是联合房产的小股东,持有10%。另外两家股东分别上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司(占60%)和上海世纪道房地产开发有限公司(占30%)。陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的大股东则是陆家嘴股份公司(600663.SH),其持有55%的股权。

      三家公司于2002年走到一起,起初相安无事。

      据耀国能源预计,中央公寓在2004年底开始销售至今,已累计销售收入20余亿元,按照行业内2500元的平均建安费用,扣除土地成本之后,耀国认为,该项目至少有超过10个亿的销售利润。

      但至今为止,耀国只在2006年分过一次4000万元的红利。

      "到现在为止,我们没有看到过一份联合房产提供的销售台账;联合房产经营者未向董事会做过任何有关财务费用和管理费用的汇报,公司治理已经严重扭曲。"顾银德说。

      据顾称,从2005年下半年以来,联合公司从未召开董事会。根据公司章程,耀国能源享有董事会一票否决权,因而就不难理解,2007年4月29日联合房产召开股东会,审议结算报告,而故意规避董事会的背后原因了。

      在4月29日股东会上由毛德明代为签名的杨小明,是联合房产的监事长,亦是其控股股东方陆家嘴(600663.SH)的董事长,记者在6月下旬多次联络,起初他曾表示愿意受访,但其后便不再接听本报电话。

      耀国能源总工程师顾银德表示,作为小股东,连基本的财务知情权也被剥夺。耀国曾为此多次要求联合房产公开账目,但均被否决。

      据耀国能源办公室的黄先生透露,不得已之下,耀国能源向浦东法院起诉,其后经上海一中院重审同意查询账目。

      业内人士疑惑,围绕中央公寓的天价造楼事件,耀国能源奔波数年,可解为10%利益所致,但作为60%的国有股东,陆家嘴方面为何至今未有异议?