房地产信托的性质和会计因素

　　(下面请美国德勤会计师行合伙人、会计师，何锦荣先xx表讲演，他讲演的题目《房地产信托的性质和会计因素》，下面欢迎! )

　　今天我要演讲的题目叫做REIT，是房地产投资信托，它的一些特点，以及一些会计方面的考虑。在我正式演讲之前，我谨借此机会，先做一些小广告。我不是很清楚，大家是否听说过德勤公司，这是在世界上，我们称之为四大世界上服务性公司之一，我们有12万人员，在150个国家运作，在中国这里，我们就有三千员工，分布在十个不同的城市，包括北京、上海、香港、南京等地区。

　　德勤公司，我们称之为德勤整个的框架之内，还有不同的行业方面的专业的知识，我们有房地产和建设的一些分公司，我是负责中国的房地产建设的分公司的领导人。在我们这个分公司当中，我们收集了一大堆的不同的服务业方面的专业人员，包括审计、税收、咨询和财务的咨询，这些人员是在各个方面有广泛的经验的。在不同的行业当中，房地产领域，以及有关的领域经验非常丰富，同时给客户提供服务方面，有非常良好的记录，这些客户包括大的房地产的公司，和投资公司。因此我们认为，我们是有相应的专业的知识，了解这个行当的专业的知识的。

　　言归正传，今天我要讲的题目是REIT，讲一些它的性质，以及它在会计方面的考虑，因此我在这里的发言分成四个部分。{dy}个部分，就是介绍一下什么叫REIT，房地产投资信托，我们缩写就是REIT了，这一点内容介绍的时候，主要是给大家讲一下REIT的性质，看一下它的定义。REIT有很多不同的定义，我从中选择一个定义给大家介绍一下，到底REIT指的是什么。

　　同时在这部分内容中，我还会介绍一下使用REIT作为一个财务工具的做法。正如大家可能所知道的那样，有一些中国人民银行就借所发表的一些规定，涉及到房地产开发商应该遵守的一些规定，因此，中国的开发商给我们也征求一些意见，想要了解一下能够通过什么样的方式获得一些替代性的融资的做法。什么意思呢?那就是说，通过投资的方式，不见得是通过银行去借钱，而其他的方式，我们叫做替代性的融资的方式，因此，我会向大家介绍一下，用REIT有什么样的融资方面的优势。

　　同时，我还想和大家比较一下，REIT的情况，和上市的地产公司的情况，两者的情况，会加以比较，因为有很多人实际上对于REIT到底和上市的房地产公司之间有什么样的区别，他们认为这两者实际上一样，你把你的股票，把这个公司放到股票市场上去你的资产，这样你就得有一些上市的证券了，他们觉得是一回事。

　　总的来说，这个概念上理解是正确的，但是还是在这两者之间，有一系列的区别的，这些区别呢?实际上就是造成了这两种投资的性质工具上是不同的，同时融资的工具也是xx不同的，发言期间我也会对此进行介绍，也是属于{dy}条下面的子内容。

　　第二条内容，非常简单的介绍一下REIT的结构，这个结构的问题不能细讲，非常复杂，只能了解其结构而已。介绍第三部分的内容当中，因为我是会计了，因此了解一些会计方面的背景性的，涉及到REIT的信息，给大家提供一下。我还会给大家介绍一下REIT通过什么样的会计的视角来谈这个问题，在这一部分内容当中，我还为大家通过一个拥有者的角度，房地产的销售商的角度，有什么样的会计的考虑，同时，还会介绍一下REIT一方面有什么样会计的考虑。

　　为什么这么说呢?大家知道，不同的会计的处理的方式，会影响你的会计的结果，我不知道在座的有多少人是搞会计的，或者是处理会计财务问题的，但是我确实认为，会计这方面的特点，确实会是作为一个要考虑是否用REIT作为一个替代性的投资，融资工具的时候，考虑的因素，因此这一点，我还会讲到的。

　　{zh1}一部分演讲的内容，因为REIT是一个全新的东西，在不同的国家，有不同的监管规定。因此从会计的角度来看呢，我们会来研究一下，使用REIT所遇到的一个问题，同时我们也会建议一个解决问题的解决方案。

　　{dy}部分，什么叫REIT?什么叫房地产投资信托?REIT实际上讲起来历史就长了，在美国，其他一些西方的国家当中，打早就有REIT的做法，香港也包括在内。香港证券委员会在2003年8月的时候，发布了一项关于REIT五的法案，大概是一年前的法案内容了，也就是监管的规定。把REIT上市的规定加以了说明。

　　到目前为止，市场上{wy}的做法是晨康，浮泉(音)这两个公司，晨康(音)大家知道是由李嘉诚控制的{zd0}的房地产的开发公司，他们放到了新加坡的股市上，到目前为止，在香港，REIT之下，还没有做任何的事情。有一个可能性，这是一个立法性的，法定的机构，由香港证券委员会，管理很多公众的房地产事务的一个机构，据人们谣传，也许可能这是{dy}个，根据香港的REIT的行为准则上市的机构。

　　我理解在中国，现在出于各种各样的道理，仍然没有搞REIT这样的规定，这样的研讨会，我也参加了不少次了，实际上REIT，是不是通过它提供一个对于中国地产良好的融资方式，是不是好，这方面大家有很多的讨论，讨论非常激烈了。因此呢，这就是在这里，为什么大家又重新讨论的原因之一。

　　根据香港的REIT的规定，刚才讲到2003年8月份颁布的规定，是作为一个集体的投资的机制，或者是计划，这就意味着普通的人民，把钱组织在一起，然后在一个计划下进行投资，这个计划等于是信托的一部分，通过这个信托进行筹集资金，主要是用来购取，管理，维护房地产的项目，因此人们等于把钱凑在一起，筹集在一起，购买一些房地产。

　　同时进行维护管理，因此这并不像其他的公司似的，这些公司拿着这些钱想怎么做，怎么做，你可以去投资，发电，或者是去做其他的业务，或者是生产一些塑料，生产玩具都行，但是对于这样的集体性投资的计划，筹集的资金，只能够用于购买房地产，管理维护房地产，因此这是一个专门的，另外一种房地产投资的形式而已。

　　除此，根据这个内容定义，还有一个方面，就是这个计划主要是为了向持有者，通过租赁这些房地产的收入给他们提供收益，因此你们可以看到，这个规则就要求这里投资的目的是什么呢?就是要给那些他的持有者，什么叫持有者呢，就是掏腰包，支持这个项目的这些人，给他们提供回报。

　　他们收到一个回报，是从谁那儿收到呢?是从财产出租者身上收到，我们可以看到这方面的人，是什么样的人把钱放到这里面去呢。是希望获得房地产出租费用的收入，这种收入是一种稳定的回报，一般来说呢，不会有很大的上下波动，实际上他的目的是投资者能够排除风险，不喜欢风险的投资者，一般想用这样的做法。基本上来说，主要的REIT的投资，这是一个主要的方式。

　　另外刚才我们讲了，由于这些原因，在中国的情况，我们结合看中国的情况，有很多的客户，还有一些潜在的客户，他们看到我们，他们要求我们，问我们有没有一些什么替代的做法，为他们在中国的房地产的资产有没有其他的这种融资的做法，所以说REIT就是这样一种融资渠道，和融资方式。REIT是不是一个很好的融资的手段呢?还是说REIT能够可以使用他的方法，作为你的一个投资的方式呢?有几个优点，我向大家介绍一下，{dy}点是什么呢?

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