房地产信托的性质和会计因素

  房地产信托的性质和会计因素

  (下面请美国德勤会计师行合伙人、会计师,何锦荣先xx表讲演,他讲演的题目《房地产信托的性质和会计因素》,下面欢迎! )

  今天我要演讲的题目叫做REIT,是房地产投资信托,它的一些特点,以及一些会计方面的考虑。在我正式演讲之前,我谨借此机会,先做一些小广告。我不是很清楚,大家是否听说过德勤公司,这是在世界上,我们称之为四大世界上服务性公司之一,我们有12万人员,在150个国家运作,在中国这里,我们就有三千员工,分布在十个不同的城市,包括北京、上海、香港、南京等地区。

  德勤公司,我们称之为德勤整个的框架之内,还有不同的行业方面的专业的知识,我们有房地产和建设的一些分公司,我是负责中国的房地产建设的分公司的领导人。在我们这个分公司当中,我们收集了一大堆的不同的服务业方面的专业人员,包括审计、税收、咨询和财务的咨询,这些人员是在各个方面有广泛的经验的。在不同的行业当中,房地产领域,以及有关的领域经验非常丰富,同时给客户提供服务方面,有非常良好的记录,这些客户包括大的房地产的公司,和投资公司。因此我们认为,我们是有相应的专业的知识,了解这个行当的专业的知识的。

  言归正传,今天我要讲的题目是REIT,讲一些它的性质,以及它在会计方面的考虑,因此我在这里的发言分成四个部分。{dy}个部分,就是介绍一下什么叫REIT,房地产投资信托,我们缩写就是REIT了,这一点内容介绍的时候,主要是给大家讲一下REIT的性质,看一下它的定义。REIT有很多不同的定义,我从中选择一个定义给大家介绍一下,到底REIT指的是什么。

  同时在这部分内容中,我还会介绍一下使用REIT作为一个财务工具的做法。正如大家可能所知道的那样,有一些中国人民银行就借所发表的一些规定,涉及到房地产开发商应该遵守的一些规定,因此,中国的开发商给我们也征求一些意见,想要了解一下能够通过什么样的方式获得一些替代性的融资的做法。什么意思呢?那就是说,通过投资的方式,不见得是通过银行去借钱,而其他的方式,我们叫做替代性的融资的方式,因此,我会向大家介绍一下,用REIT有什么样的融资方面的优势。

  同时,我还想和大家比较一下,REIT的情况,和上市的地产公司的情况,两者的情况,会加以比较,因为有很多人实际上对于REIT到底和上市的房地产公司之间有什么样的区别,他们认为这两者实际上一样,你把你的股票,把这个公司放到股票市场上去你的资产,这样你就得有一些上市的证券了,他们觉得是一回事。

  总的来说,这个概念上理解是正确的,但是还是在这两者之间,有一系列的区别的,这些区别呢?实际上就是造成了这两种投资的性质工具上是不同的,同时融资的工具也是xx不同的,发言期间我也会对此进行介绍,也是属于{dy}条下面的子内容。

  第二条内容,非常简单的介绍一下REIT的结构,这个结构的问题不能细讲,非常复杂,只能了解其结构而已。介绍第三部分的内容当中,因为我是会计了,因此了解一些会计方面的背景性的,涉及到REIT的信息,给大家提供一下。我还会给大家介绍一下REIT通过什么样的会计的视角来谈这个问题,在这一部分内容当中,我还为大家通过一个拥有者的角度,房地产的销售商的角度,有什么样的会计的考虑,同时,还会介绍一下REIT一方面有什么样会计的考虑。

  为什么这么说呢?大家知道,不同的会计的处理的方式,会影响你的会计的结果,我不知道在座的有多少人是搞会计的,或者是处理会计财务问题的,但是我确实认为,会计这方面的特点,确实会是作为一个要考虑是否用REIT作为一个替代性的投资,融资工具的时候,考虑的因素,因此这一点,我还会讲到的。

  {zh1}一部分演讲的内容,因为REIT是一个全新的东西,在不同的国家,有不同的监管规定。因此从会计的角度来看呢,我们会来研究一下,使用REIT所遇到的一个问题,同时我们也会建议一个解决问题的解决方案。

  {dy}部分,什么叫REIT?什么叫房地产投资信托?REIT实际上讲起来历史就长了,在美国,其他一些西方的国家当中,打早就有REIT的做法,香港也包括在内。香港证券委员会在2003年8月的时候,发布了一项关于REIT五的法案,大概是一年前的法案内容了,也就是监管的规定。把REIT上市的规定加以了说明。

  到目前为止,市场上{wy}的做法是晨康,浮泉(音)这两个公司,晨康(音)大家知道是由李嘉诚控制的{zd0}的房地产的开发公司,他们放到了新加坡的股市上,到目前为止,在香港,REIT之下,还没有做任何的事情。有一个可能性,这是一个立法性的,法定的机构,由香港证券委员会,管理很多公众的房地产事务的一个机构,据人们谣传,也许可能这是{dy}个,根据香港的REIT的行为准则上市的机构。

  我理解在中国,现在出于各种各样的道理,仍然没有搞REIT这样的规定,这样的研讨会,我也参加了不少次了,实际上REIT,是不是通过它提供一个对于中国地产良好的融资方式,是不是好,这方面大家有很多的讨论,讨论非常激烈了。因此呢,这就是在这里,为什么大家又重新讨论的原因之一。

  根据香港的REIT的规定,刚才讲到2003年8月份颁布的规定,是作为一个集体的投资的机制,或者是计划,这就意味着普通的人民,把钱组织在一起,然后在一个计划下进行投资,这个计划等于是信托的一部分,通过这个信托进行筹集资金,主要是用来购取,管理,维护房地产的项目,因此人们等于把钱凑在一起,筹集在一起,购买一些房地产。

  同时进行维护管理,因此这并不像其他的公司似的,这些公司拿着这些钱想怎么做,怎么做,你可以去投资,发电,或者是去做其他的业务,或者是生产一些塑料,生产玩具都行,但是对于这样的集体性投资的计划,筹集的资金,只能够用于购买房地产,管理维护房地产,因此这是一个专门的,另外一种房地产投资的形式而已。

  除此,根据这个内容定义,还有一个方面,就是这个计划主要是为了向持有者,通过租赁这些房地产的收入给他们提供收益,因此你们可以看到,这个规则就要求这里投资的目的是什么呢?就是要给那些他的持有者,什么叫持有者呢,就是掏腰包,支持这个项目的这些人,给他们提供回报。

  他们收到一个回报,是从谁那儿收到呢?是从财产出租者身上收到,我们可以看到这方面的人,是什么样的人把钱放到这里面去呢。是希望获得房地产出租费用的收入,这种收入是一种稳定的回报,一般来说呢,不会有很大的上下波动,实际上他的目的是投资者能够排除风险,不喜欢风险的投资者,一般想用这样的做法。基本上来说,主要的REIT的投资,这是一个主要的方式。

  另外刚才我们讲了,由于这些原因,在中国的情况,我们结合看中国的情况,有很多的客户,还有一些潜在的客户,他们看到我们,他们要求我们,问我们有没有一些什么替代的做法,为他们在中国的房地产的资产有没有其他的这种融资的做法,所以说REIT就是这样一种融资渠道,和融资方式。REIT是不是一个很好的融资的手段呢?还是说REIT能够可以使用他的方法,作为你的一个投资的方式呢?有几个优点,我向大家介绍一下,{dy}点是什么呢?

  文章来源:信托公司 http://www.gaosouyi.com/

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