样板间布置成温馨家居  合同上约定住宅  买到手却成酒店式公寓  北京市民山东被忽悠

公摊率达52%  山东出现史上xx公摊

合同约定公摊面积一栏空白  约定公摊部位条款模糊  公摊面积无上限成开发商免责xx

商品房的公摊面积{zd0}应该是多大？这样一个连住房与城乡建设部都回答不了的问题在山东省高密市有了{zx1}的答案，当地一栋尚未建好就被销售一空的商品楼的公摊面积达到了52%，以至于被购房者戏称为史上xx的公摊。而在这些购房者中，还有不少北京市民。

北京市民：我被一条广告忽悠到山东

日前，居住在北京市大兴区的市民张先生向本报反映了他被一条广告忽悠到山东购买房屋的遭遇。

张先生在北京经营物流业务，拥有一家物流公司。2007年夏季，他收到一条山东某房地产开发公司发送的广告，广告中的内容是销售一处位于山东省高密市名为“贵宾首府”的楼盘的广告。

“由于此前一直想在山东购买一处房产，旅游度假也方便，所以我就去高密看了那个房产的楼盘和样板间。”据张先生介绍，当时他看到的样板间宽敞明亮，装修得非常考究。除了布局奢华的起居室和客厅外，样板间还有一个开放式的厨房，并且还有燃气灶等设施。

由于当时整栋建筑物还都在建设中，所以房屋的价格也相当的便宜，每平方米的价格为2850元，这与当时北京市每平米两万多元的价格比较起来，确实具有一定的吸引力。张先生没有丝毫的忧郁，当场掏钱购买了一套面积为85平方米的房屋，并且签定了商品房的购房合同。在购房合同中房屋使用用途一栏中，开发商明确写明了用途为：住宅。

业主质疑：交房时住宅成酒店式公寓

根据张先生与开发商签署的购房协议，开发商应该在2009年5月向业主交房，但是一直到2010年的2月，开发商在正式通知业主交房。

收到通知的张先生满心欢喜地到山东高密看房，结果出现在他眼前的场景却让他大吃一惊：房子缩水了！

“我当时买房子的时候问过销售人员公摊面积有多大，销售人员告诉我说公摊面积不会超过30%，也就是说我将得到一处使用面接近70平方米的房子。根据这个面积，我做了一个设计，哪里房床、哪里房沙发，都有了一个精心的设计。但是当我看到房子的时候却发现，那个只有样板间一半大的房间里如果放下一张床之后，连个转身的地方都没有了。”张先生随后找来了开发商的工作人员，请其解释为什么房屋的面积会出现如此巨大的差异，开发商给出的答案让他吃惊：“这个房子的公摊面积是52%，所以套内面积自然就会小得多。”

更令张先生吃惊的是，自己明明购买的是一套住宅，结果整个贵宾首府的楼盘却摇身一变成为了“酒店式公寓”，并且一家名为“怡家客房”的管理公司已经开始在一楼的大厅营业，对外办理客房的租住业务。

乌龙合同：到底哪里算公摊

在贵宾首府一楼的大堂内，张先生看到了当地的房屋管理部门张贴了一份由当地多部门联合验收的验收文件，其中对于整个贵宾首府的公摊面积作出了公示。

根据那份公示的公摊面积表，整个楼盘内从3楼开始一直到21层所有的房间公摊比例都一样，都是52．35%，而个别的公摊面积则达到了56%。

激动难当的张先生马上找来了开发商的负责人理论，但是开发商告诉他，合同上并没有约定公滩面积和比例，何况国家目前对于公摊的比例并没有一个上限的规定，所以说52%的公摊面积并没有违反任何的法律法规。

张先生拿出购房合同一看，果然上面关于公摊面积的规定一栏中被打了一条斜线，忽略了过去。

在合同的附件里，张先生看到了开发商约定的公摊部位。但是那条关于公摊部位的条款却有让人看得一头雾水：“公用面积包含：本楼座的外墙、电梯间、步梯、门厅、楼顶设备房、水箱间等小区内公用的换热站、燃气站等共同配套房不在公用面积分摊之内。”

根据这个约定，到底哪里算是公摊面积、哪里不算公摊面积根本没有一个明显的界定。张先生感觉到自己被开发商愚弄了，所以拒绝办理房屋接收手续，并且一定要向开发商讨要出一个说法。

xx回答：公摊面积真的没上限吗？

事实上，和张先生一样因为公摊面积过大而拒绝收房的业主还有两百多位，最终在与开发商不能协商解决的情况下，这两百多位业主找到了当地的房管局和建设局，要求这些房屋开发的主管部门介入调查。

高密市的相关单位迅速组成了由当地建设局一位副局长牵头的“贵宾首府交房工作组”，联合房管局、规划局、土地局、测绘局及法院等多个部门联合展开调查。

在52%的公摊面积是否违规这一问题上，当地的建设局一时掌握不准，只好派出该局的副局长徐怀章到山东省建设厅请示。

根据山东省建设厅的答复，目前我国没有任何一部法律法规乃至行政性的规定对房屋的公摊面积设置过上限，因此，不管贵宾首府的公摊面积多大，都不违规。

听到工作组的这一答复后，所有的业主当然不能信服，但是当这些业主自己通过网络或者是找到律师咨询后，才最终接受了“国家对于房屋公摊面积无上限规定”的说法。

开发商释疑：为什么公摊面积过大

2010年4月19日和20日，记者亲自赶到山东省高密市进行采访，并且实地到贵宾首府的楼盘进行调查。

人民大街是高密市最繁华的街道，在这条路上不仅有高密市的市委和市政府，同时还有众多的商场和宾馆酒店。由于这些商业建筑都建设得比较低矮，所以当22层的贵宾首府出现在这条街上时，确实有一种鹤立鸡群的气势。

走进贵宾首府的大厅，就是那个“怡家客房管理公司”的前台，整个大厅被布置得就是一个现代化酒店的模样，要不是在所有业主的合同上注明了“住宅”两个字，任何人都不会把这里与住宅楼联系到一起。

记者看到整个大厦里一共有5部电梯，候梯间都设计得和宾馆酒店一样宽大，同时整个大厦每一层的走廊也都非常宽阔，xx可以同时容纳4个人并排行走。此外，在大厦的东西两侧还有两个楼梯间，楼梯间的宽度也非常大。

陪同记者参观的开发商工作人员李伟介绍说，这栋大厦的公摊面积之所以大，主要原因就是这里本来就是一个酒店式公寓，并不是传统意义上的住宅，所以无论是楼梯间、走廊还是电梯间都设计得比较大，才会出现52%的公摊面积。

当被问到为什么明明是酒店式公寓，却要在商品房销售合同中标注为“住宅”时，李伟回答说：“酒店式公寓也是住宅的一种。只不过不单纯属于住宅，所以在设计时连燃气管道都没有设计进去。至于为什么会在样板间里出现灶台及厨房等设施，主要还是为了装饰得美观一些，是销售的需要。”

记者调查：什么是酒店式公寓

既然开发商明确地回答了贵宾首府属于酒店式公寓，那么到底什么是酒店式公寓，当地的主观机构对于这种酒店式公寓到底是怎么样一种管理的模式呢？记者离开贵宾首府后，来到了当地的建设局。

高密市建设局的副局长徐怀章是多部门成立的“贵宾首府工作组”的组长，对于什么是酒店式公寓这一问题，徐局长的回答很明确：“目前我国包括住房与城乡建设部在内的多个部委都没有对于什么是酒店式公寓做出过明确的法律界定，也就是说到底什么是酒店式公寓，目前并无法律法规来确定其性质及法律地位，管理起来自然也就无所适从。”

徐局长告诉记者，贵宾首府是山东省潍坊市的一家开发商于2006年在高密市开始建设的。在前期进行土地规划时，该地块的规划用途被确定为“建设酒店式公寓”；而在取得该土地时，开发商报给国土部门的手续又变成了“商住混合用地”，可是在对外销售房屋产权的时候，所有的商品房合同上却又都写明了“住宅”。

“我已经给市里打过报告，请示市里如何给酒店式公寓定性，这关系到我以后怎么给这么多的业主发放房产证的问题。也就是说，我将来发放出去的房产证上到底应该写住宅，还是应该写成酒店式公寓，我们现在根本就弄不清楚。”徐局长说。

事实上，就在见到徐局长前，记者从当地房地产开发管理办公室副主任潘守城处听到了这样一句话：“我们发放房产证的电脑系统里根本就没有酒店式公寓这一项，证件都打印不出来……”

官方声音：不管多大的公摊都合法

在谈到贵宾首府的公摊面积过大的问题时，徐怀章副局长表示，当初就是他去的山东省建设厅，就公摊面积的问题进行的咨询。

“我从省厅得到的答复就是，国家对于公摊面积并没有上限的规定，也就是说不管是民用住宅还是商用建筑，不管多大的公摊面积都是合法的，并没有违反任何规定和法规。”徐副局长说：“我们建设局主要管两块。一是贵宾首府这个项目在建设过程中的手续是否合法；另一块是开发商和业主之间签订的合同是否合法。从我们监管的情况来看，两者都没问题。”

记者：“您前面自己也说，贵宾首府在规划时打的是酒店式公寓的旗号；取得土地是混合用地的名义，销售时又变成了住宅销售。这种一日三变的现象合法吗？”

徐副局长对这一问题没有正面回答。

记者：“你们的职责还有就是对于合同进行审查，但是开发商在与所有业主签订的合同中，都没有写明公摊面积的比例和面积，那一栏是空白的，这一点符合法律规定吗？”

徐副局长：“根据法律规定确实需要开发商写明，但是开发商虽然没有写明，却还是已经约定了公摊部位具体是哪里，就在合同的附件2里。”

记者：“您自己看过这个合同的附件2吗？有问题吗？”

徐副局长：“我看过，没问题啊！”

记者：“那您现在再重新看一遍附件2吧，告诉我们到底哪里是公摊部位？”

徐副局长仔细看了半天合同的附件之后，哑然失笑：“我确实也看不明白！”

记者：“既然有这么多的问题，您现在还坚持整个项目合法、公摊部分合法的说法吗？”

徐副局长：“咱们吃饭去吧！”

北京业主：我折腾不起了

就在记者结束采访回到北京之后，另一位在贵宾首府购买了房屋的北京籍业主把电话打进了记者的手机，在电话里该女业主表达了她强烈的愤怒。

据该女业主介绍说，她也是看到广告后才在购买的贵宾首府房屋，并且全款购买了多套。在接收房屋的时候，过大的公摊面积使得她无法接受。为此前后去高密多次，但是都没有能解决这一问题。

“现在我已经打算放弃了，我住在北京，去高密来回就得两三天，我还得上班，根本不能请假。我实在折腾不起了，虽然他们开发商的做法实在是太气人了，但我还是选择忍耐了吧！”这名女业主说。

而向本报反映情况的那位北京业主张先生则表示自己不会轻易放弃：“我相信这个事情还是会处理好的，我对法律还是有信心的。”

律师说法：开发商拿公摊面积做文章是潜规则

记者还了解到，目前贵宾首府的多名购房人已经委托了北京市隆安律师事务所房地产专业律师尹富强，准备向开发商提起诉讼。

尹富强律师认为：在司法实践中，一些不法开发商利用公摊面积做文章已经成为了一种“潜规则”，同时就公摊面积过高也引发了一系列的纠纷，但像该案中公摊面积高达52%的，还属{dy}次，可谓是把公摊面积发挥到了{jz}。

    该案代理律师尹富强律师认为：如此之高的公摊面积，已成为业主当时是否决定购买房屋的决定因素，而开发商在开发规划之时，理应知道如此之高的公摊比例，但开发商却隐藏这一数据，采取各种方式进行隐藏规避。从签订买卖合同之时，就存在恶意欺诈行为。

    这种欺诈行为，造成了购房者的较大损失，根据合同法的公平原则，开发商理应对购房者做出相应的赔偿。

住建部：这个公摊面积太离谱

2010年4月21日，记者电话采访了中华人民共和国住房与城乡建设部房地产开发司，就公摊面积与酒店式公寓等问题进行了了解。

据房地产开发司开发处的工作人员介绍，目前我国确实没有明确规定过建筑的公摊面积上限，所以对于本案中公摊面积一事暂时没有法规来规范。不过该工作人员也表示：“这么大的公摊面积，实在是有些离谱！”

在谈到酒店式公寓的问题时，该工作人员说：“酒店式公寓虽然在我国没有任何的法律法规来规范和管理，但是该种类型的公寓属于经营用房这一点是不可否认的。如果把酒店式公寓当做普通商品房住宅来销售，属于改变了使用性质，显然是不合法的。”

记者手记：山东开发商的广告还在发

就在记者写作本文之时，又一条由山东开发商发送的手机短信广告被发送到了记者的手机里，根据该条广告的内容，一处全新的公寓正在山东某地热卖，并且房屋就是为了北京人旅游、度假设计的，开发商还会提供代租服务……

而就在此之前，平均每月都会有几十条来自山东的售房广告进入到记者的手机里，经过对于高密的“贵宾首府”调查后记者感觉到，没有在当地购买那些房价低廉的房屋的实在是明智之举，因为笼罩在当地房地产市场上空的迷雾和遍布的陷阱实在是太多，让人防不胜防。