"逃避"IPO 中信深圳加大一级土地开发


"2007年中信深圳在一级开发包括土地平整和市政配套建设的开工面积已经达到500到600万平米;而二级开发量预计为55万平米。"中国中信集团公司董事、中信深圳(集团)公司总经理郭志荣表示。

      在中信集团整合房地产业务IPO的背景下,有分析人士认为,中信深圳集团进行一级土地开发,避免在中信集团整合房地产业务上市的过程中,主要项目被装入未来上市的地产集团后原公司因为剥离主要业务而遭受重创。

      加大一级开发

      上述分析人士的话不无道理。中信集团将整合地产业务,重新成立中信地产集团在A股上市的事情已经甚嚣尘上,根据集团内部人士透露,此次整合将旗下各集团公司的房地产优质资产剥离出来,共同组成一家新的中信地产集团进行IPO融资。而中信华南集团以及中信深圳集团则保留编制,经营余下的其他业务。中信深圳定位于"区域性开发",在基础设施建设、商业地产开发、商用物业租赁、高科技研发等领域都有业务,房地产开发外的项目都可能被保留。目前中信深圳打出"一级开发运营"的概念则更有利于未来业务的保留。

      对此郭志荣的看法却是,"行家讲,做地比做房产好。"

      直接获取土地增值比盖好房子之后再去获得土地增值显然方便很多,成本更低。而系出名门的背景,也让中信深圳拥有了土地一级开发"资本"。

      "做区域性开发最重要的一条,就是离不开当地政府的大力支持。因为区域性开发涉及到方方面面的情况,而且还有很多市政项目,比如长沙的韶山南路拓改工程、惠州的防洪堤项目等,没有当地政府支持,根本打不开局面,而且也不能获得成功。"郭志荣表示,"区域性开发并不是普通企业能够完成,上市公司,私营企业难以获得政府的支持。"郭志荣透露,土地开发的盈利并不低于房地产开发。

      经过近两年快速的土地储备,中信深圳的土地储备达到了2万多亩,2007年所有项目都开始开工建设,开发量激增,根据中信深圳的特殊的开发结构,开工量由一级开发和二级开发两部分,一级开发量呈现上升趋势。例如2006年获得的5平方公里郫县东南部新城大部分土地就属于土地的一级开发。

      根据世联地产的介绍,土地拍卖前的一级土地开发,是政府与开发商合作开发模式的一种初级的合作形式。按照一般程序,一级开发是由政府承担,政府在完成土地平整以及市政配套后,将土地进行拍卖,回收土地增值的价值。但是,不是各地政府都有资金实力自己完成土地的"七通一平",资金缺乏的地方政府就会引入开发商进行合作,开发商完成一级开发后,交给政府拍卖,拍卖收入扣除成本,所得的土地增值价值与开发商进行分成。这也是中信深圳的区域性开发集中在二三线城市的主要原因之一。

      "但是一级开发运营,并不是市场的主流,这样做是否对公司来说具有可持续发展的前景。"星彦地产研究人士分析认为,此种开发模式依赖于开发商独有的背景资源,是否能够获得各地政府的长期支持,利润是否能够持续增长,则有待观察。

      资金需求40亿

      而另一方面,大面积的开工随之带来的是资金的大量需求,根据估算,中信深圳2007年的资金投入量为45到50个亿。占{jd1}比例的一级开发"成本会较低,并且部分项目还引入了合作伙伴",郭志荣介绍。

      融资是郭志荣目前比较迫切的工作之一。2006年中信深圳曾经将代表项目中信广场易主平安信托,融得包括20亿现金和10亿信托的资金支持,而2007年中信深圳将间接受益于中信银行上市,得到母公司的鼎力支持。

      中信银行成功上市后,郭志荣透露,中信公司分到的收益会有很大一部分支持下属地产公司的发展。

      在中信深圳2007年的融资计划中, 银行xx仍然是主要的,信托融资、资产变现也是占比重很大的一部分,中信深圳还将扩大合作项目,近日在重庆召开的民营经济论坛上,中信深圳表示了合作的强烈意愿。