"土地食物链"
[转贴 2010-04-26 15:28:27]
"土地食物链"
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在上海,一张以土地审批权为核心的庞大利益网络正在被揭开。
4月12日,原上海建设党委书记、上海市房地产行业协会会长陈士杰因涉嫌在房地产项目开发中谋取非法利益而被相关部门调查。
这是继3月底上海市房地局原副局长、上海土地学会会长殷国元因涉嫌违法违纪被上海市纪检部门调查后,又一名与房地产管理有关的更高级别的上海主管部门高层人士接受调查。
这两人都曾经是上海市政府主管房地产部门的高官,退休后又担任与房地产相关的行业协会或学会的负责人。他们的被调查,使得前房地产主管部门官员—房地产相关协会—开发商之间盘根错节的土地"食物链"开始露出冰山一角。
"上海房地产系统的一部分下海的前官员和退休的公职人员在许多房地产开发项目中扮演着土地中介的角色。"上海一位房地产研究专家指出,"开发商通过聘请这些人到公司任职,或者通过结交与房地产相关的各类协会的负责人,打通土地审批的各个环节,这早已是公开的秘密。"
土地官员"下海"风
"作为一个外来的开发商,如果不是当地政府招商引资的对象,又不是地产大鳄,没有政府资源以及过硬的关系,要想在上海拿地,那真是太难了。"曾经,不止一位外地中小开发商这样向记者无奈表示。
而在他们看来,弥补这个先天不足的捷径就是尽快与掌握土地审批大权的职能部门和官员建立某种关系。
而从种种事实来看,房地产行业也确实成为了近年上海不少官员"下海"的目标。
较为公开的个案是,在2005年初上海例行的干部调整中,原虹口区区长程光出任印尼三林集团中国区总裁,而据万业企业(600641,房地产板块)公告显示,程目前担任该公司董事长,任期2006年6月22日至2009年6月22日。
此外, "下海"房地产行业的前土地系统官员,还包括上海市房屋土地管理局房地产权籍管理处的一名原处级官员,目前在上海鹏欣集团担任副总裁职务;原市房地局局长办公室的一名官员也当上了上海某地产公司副总。
而市属各区与房地产相关部门的各级官员,下海后投奔房地产商的更是为数不少。据了解,2003年在上海市住宅发展局与市房地局两局合并时,就有一批官员"下海",其中大部分流向房地产业内。
这其中又分为两类:一是中途下海的,比如原市房地局局长蔡育天即是在任期未满之时,便前往上实任职;二是不少官员退休之后在房地产公司担任顾问或副总等职位。
除房地系统官员外,还包括规划系统的官员。据上海市规划局一位人士透露,规划局下面平时与房地产公司接触较多的部门如建管、规划等,就有不少官员下海后在房地产行业淘金。
"虽然是辞职后下去的,但在公司职位及收入的高低,往往是跟当初在政府部门的职位挂钩的,高级顾问及副总级别的年薪甚至过百万。"这位人士说。
行业协会会长的"余热"
主管房地产的政府部门是如此,各类与房地产相关的协会、学会等机构,也是房地系统退休官员"发挥余热"的重要去处。这些名为商业或学术团体的机构往往与房地系统的政府主管部门关系密切,甚至直属于房地主管部门。
据了解,目前上海市房地局直属的房地产相关协会,包括上海土地学会等共有7家。"这7家协会的主要负责人一般都是由市房地局直接任命的。"这当中一家协会的负责人告诉记者。
而另有消息说,在陈士杰被调查并提出辞去上海市房地产行业协会会长职务后,市房地局推荐赵龙杰担任市房协常务副会长兼协会秘书长。
"写个申请不如写个条子。"有开发商直言,"这些在房地产公司和各类协会中任职的前任官员,虽然中途下海或者期满退休,但人脉及关系资源还在那边,正是不少开发商打通土地各个环节的理想关系网。尤其是曾经担任过较高领导职位的官员,他们的'余热'不可小视,往往能发挥关键作用。"
事实上,与土地关系网一些"节点"机构以及关键人物的良好关系,含金量的确非常高。
2006年,湖北某开发商在上海松江获得一幅工业配套用地,但开发的物业是以办公物业性质出售或出租,需要办商用物业产证。这与土地使用性质相关规定存在冲突。这家开发商最终无奈地表示,由于首次在上海开发项目,关系不熟,政府资源很少,问题迟迟没能解决。
而当类似情况发生在上海本地某知名开发商身上时,结局却xx不同,该公司即将入市销售的一个位于宝山区的项目,存在类似土地使用性质转变的问题,在开发商借助内部关系在主管部门内进行多方疏通和周旋之后,目前已基本确定可以在近期办出商用物业产证。
对房地产行业与政府之间由来已久的"人员流动",一位上海本地大型开发商老总表示"习以为常"。他认为,个别政府部门的官员通过自身关系介绍一些项目,从中获得相应佣金或"好处费",是很平常的事。
但殷国元、陈士杰的相继"出事",表明纪检部门显然并不认为这条利益"食物链"的存在是件"正常"的事。
上海市政府房地系统的一位人士透露,这次纪检部门在房地产领域反腐,就是要严查整个上海的"土地关系网",顺藤摸瓜,严惩这些关系网上的"节点"机构及关键人物,打击各类权钱交易的"土地中介"行为。"殷国元受调查只是个开始。"
"房地产业的区域属性、土地的政府垄断性、行业的巨额利润,都成为诱发'监者自盗'的因素。"上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭指出,房地产宏观调控由前几年整体、笼统的调控转入到调查高房价的幕后"推手"和利益关联网,这是一个必然趋势。
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4月12日,原上海建设党委书记、上海市房地产行业协会会长陈士杰因涉嫌在房地产项目开发中谋取非法利益而被相关部门调查。
这是继3月底上海市房地局原副局长、上海土地学会会长殷国元因涉嫌违法违纪被上海市纪检部门调查后,又一名与房地产管理有关的更高级别的上海主管部门高层人士接受调查。
这两人都曾经是上海市政府主管房地产部门的高官,退休后又担任与房地产相关的行业协会或学会的负责人。他们的被调查,使得前房地产主管部门官员—房地产相关协会—开发商之间盘根错节的土地"食物链"开始露出冰山一角。
"上海房地产系统的一部分下海的前官员和退休的公职人员在许多房地产开发项目中扮演着土地中介的角色。"上海一位房地产研究专家指出,"开发商通过聘请这些人到公司任职,或者通过结交与房地产相关的各类协会的负责人,打通土地审批的各个环节,这早已是公开的秘密。"
土地官员"下海"风
"作为一个外来的开发商,如果不是当地政府招商引资的对象,又不是地产大鳄,没有政府资源以及过硬的关系,要想在上海拿地,那真是太难了。"曾经,不止一位外地中小开发商这样向记者无奈表示。
而在他们看来,弥补这个先天不足的捷径就是尽快与掌握土地审批大权的职能部门和官员建立某种关系。
而从种种事实来看,房地产行业也确实成为了近年上海不少官员"下海"的目标。
较为公开的个案是,在2005年初上海例行的干部调整中,原虹口区区长程光出任印尼三林集团中国区总裁,而据万业企业(600641,房地产板块)公告显示,程目前担任该公司董事长,任期2006年6月22日至2009年6月22日。
此外, "下海"房地产行业的前土地系统官员,还包括上海市房屋土地管理局房地产权籍管理处的一名原处级官员,目前在上海鹏欣集团担任副总裁职务;原市房地局局长办公室的一名官员也当上了上海某地产公司副总。
而市属各区与房地产相关部门的各级官员,下海后投奔房地产商的更是为数不少。据了解,2003年在上海市住宅发展局与市房地局两局合并时,就有一批官员"下海",其中大部分流向房地产业内。
这其中又分为两类:一是中途下海的,比如原市房地局局长蔡育天即是在任期未满之时,便前往上实任职;二是不少官员退休之后在房地产公司担任顾问或副总等职位。
除房地系统官员外,还包括规划系统的官员。据上海市规划局一位人士透露,规划局下面平时与房地产公司接触较多的部门如建管、规划等,就有不少官员下海后在房地产行业淘金。
"虽然是辞职后下去的,但在公司职位及收入的高低,往往是跟当初在政府部门的职位挂钩的,高级顾问及副总级别的年薪甚至过百万。"这位人士说。
行业协会会长的"余热"
主管房地产的政府部门是如此,各类与房地产相关的协会、学会等机构,也是房地系统退休官员"发挥余热"的重要去处。这些名为商业或学术团体的机构往往与房地系统的政府主管部门关系密切,甚至直属于房地主管部门。
据了解,目前上海市房地局直属的房地产相关协会,包括上海土地学会等共有7家。"这7家协会的主要负责人一般都是由市房地局直接任命的。"这当中一家协会的负责人告诉记者。
而另有消息说,在陈士杰被调查并提出辞去上海市房地产行业协会会长职务后,市房地局推荐赵龙杰担任市房协常务副会长兼协会秘书长。
"写个申请不如写个条子。"有开发商直言,"这些在房地产公司和各类协会中任职的前任官员,虽然中途下海或者期满退休,但人脉及关系资源还在那边,正是不少开发商打通土地各个环节的理想关系网。尤其是曾经担任过较高领导职位的官员,他们的'余热'不可小视,往往能发挥关键作用。"
事实上,与土地关系网一些"节点"机构以及关键人物的良好关系,含金量的确非常高。
2006年,湖北某开发商在上海松江获得一幅工业配套用地,但开发的物业是以办公物业性质出售或出租,需要办商用物业产证。这与土地使用性质相关规定存在冲突。这家开发商最终无奈地表示,由于首次在上海开发项目,关系不熟,政府资源很少,问题迟迟没能解决。
而当类似情况发生在上海本地某知名开发商身上时,结局却xx不同,该公司即将入市销售的一个位于宝山区的项目,存在类似土地使用性质转变的问题,在开发商借助内部关系在主管部门内进行多方疏通和周旋之后,目前已基本确定可以在近期办出商用物业产证。
对房地产行业与政府之间由来已久的"人员流动",一位上海本地大型开发商老总表示"习以为常"。他认为,个别政府部门的官员通过自身关系介绍一些项目,从中获得相应佣金或"好处费",是很平常的事。
但殷国元、陈士杰的相继"出事",表明纪检部门显然并不认为这条利益"食物链"的存在是件"正常"的事。
上海市政府房地系统的一位人士透露,这次纪检部门在房地产领域反腐,就是要严查整个上海的"土地关系网",顺藤摸瓜,严惩这些关系网上的"节点"机构及关键人物,打击各类权钱交易的"土地中介"行为。"殷国元受调查只是个开始。"
"房地产业的区域属性、土地的政府垄断性、行业的巨额利润,都成为诱发'监者自盗'的因素。"上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭指出,房地产宏观调控由前几年整体、笼统的调控转入到调查高房价的幕后"推手"和利益关联网,这是一个必然趋势。
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