每次中国的房价波动时，中国大量所谓研究机构或什么“专家”们就跳出来大喊大叫，并用日本的泡沫当对照，找出其中的一两条线索比划一下就称中国泡沫来了、要破了等等。结果多次的争论，中国的房价不但没有泡沫一样破了，反而还在不断的上涨。因为这两者之间有着极大的本质区别，其实这只反映出的是这些所谓的“专家”们的无知。为了掩饰自己的无能而用日本泡沫当梯子来抬高自己。

这次央视不知从哪个网上找到一个从未公布研究机构的列表，就像淘到了金子一样兴奋着当作了新闻，多次在央视重复报道，还在经济半小时中专门的讨论，就想证明中国的房地产行业已经出现了泡沫，并且是个恨不得明天就要破裂崩盘的泡沫。却从来没有人认真的研究与对比一下日本泡沫的真实原因和两国之间经济表象背后的根本基础差别。央视更是只想骗取眼球的关注，而根本就不想弄清楚原因的媒体。央视可以以自己不是研究机构为幌子，却同时可以有倾斜性的传播不求甚解的谬误，以自己的xx性喉舌的强大攻势扭曲民众的视线。

也许是中国的福利分房与平均主义，让人们尚不接受或习惯市场经济的竞争，总在等待着天上掉馅饼的福利。从不愿靠努力创造与竞争实现财富的积累，只期待于市场的恩赐和国家的福利。于是就永远不切实际的、不分原因、不讲道理的攻击市场、攻击市场调节的房价，并永远的将房价上涨认为是一种泡沫。

我曾用1989年人民日报新闻评论的一段话影射了这种泡沫论“北京最近提供两万多平方米的住房，每平米1600—1900元。若买两居室，少说也要六万元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存款50元已是{jz}，100年才能买上两居室”（人民日报1989年2月20日第2版）。二十多年过去了，这中间每隔几年就会有人用同样的方法、同样的论调、同样的百年之说来影射市场的泡沫。但实际的结果如何呢？当年的大学生大约只用了几年的时间就实现了自己的住房梦，至少20年过去了他们绝大多数都拥有了私有化的住房财富，而这个神奇的泡沫当年没破，今天上涨了许多或说几倍几十倍也没破。

当年新华社在人民日报中的评论，大约和今天央视及经济半小时的评论如出一辙，就像一对双胞胎。但二十年后仍没有丝毫的长进，仍然保持着当年的幼稚和孩童式的无知。

2005年5月我发表了{dy}篇《别拿日本泡沫当镜子》的文章，并在读书节目中播出过。2007年1月中国社科院发布了“黄皮书”再提防止日本的泡沫移师中国的论调。我在博客上发表了第二篇《别拿日本泡沫当镜子》的文章。同年在“中国经济五十人论坛”上这个观点。数年之后，日本泡沫仍成为一座大山压在中国经济的头上，仍多次被各种“家”们不断重复的当作镜子来吓唬中国的国民以及政府的官员，逼迫政府采取错误的政策来破坏中国的经济增长。

我只好再一次拿起武器，给以强烈的反击，让央视学学如何看清楚真相。

三次对照的时间不同，因此会变更一些对比的数据与背景，但最终的结论不发生变化。为证明这些历史，我会将前两次的文章都附在此文之后，以便有研究精神的人民观察和比较。

一、什么是泡沫

没有多少人能清楚泡沫在经济学中的定义，却用各种现象与理由去解释泡沫。其实泡沫式有严格的定义的：现实资产价格与实体资产价格的差称为“泡沫”，指现实资产价格中，实体经济不能说明的部分。因此在经济理论上，“泡沫”不是一个模糊的概念，而是一个具有明确内涵与外延的概念。

当预期的收益将有增长的可能性时，人民很难对实体经济价格进行测定，也很难计算出泡沫的程度，也就难以分清资产价格的上升到底是由于实体经济的原因，还是泡沫的原因。大多只能从实体经济的发展状况和历史的经验数据进行对比中参照。

资产价格上涨，如果是由于实体经济因素的变化引起的，说明这是资源配置合理化的适宜信号，这时不应采取以调节资产价格本身为目的的政策（虽然这里仍有收入分配上的公平问题），而应采取的是增加供给的实体经济政策。此时的资产价格是实体经济运行的结果。

中国的现状就恰恰是实体经济的因素发生了巨大的变化而导致的资源配置发生了问题，从而引发的价格上涨。应该和必须采取增加供给的方式解决，而绝非出台各种愚蠢的、以调节资产价格本身为目的的政策。

一是，中国的经济高速增长；二是，人口的结构造成的家庭分裂速度加速；三是，城市化率进入高增长期；四是，收入水平的提高使消费欲望上升、要求提高；五是，原有基础差、迫使改善型需求增长；六是，国家投资与货币增量对增长的预期向好；七是，土地供给的垄断式供给；八是，土地供给数量的严重短缺；九是，拍卖土地方式显现的价格影响；十是，政府公共配套设施的改善与投入；十一是，投资渠道的管制；十二是，通胀预期的影响……

可以从中看出日本在城市化已进入稳定增长期、经济已进入低速增长的过程之中，以信贷的杠杆作用导致投机行为过度而产生的泡沫。但中国却是以实体经济id增长为基础的一种收益增长因素带动的，这是本质的差别。

中国的金融机构并未对房地产提供过度的杠杆和资金，中国的股市并未出现向地产融资和巨量的倾斜。中国的收入增长并未与房价产生巨大的分离，以2003年为基础计算的房价与人均可支配收入的倍数关系是缩小的，房价是在实体经济的增长中实现的价格增长。{wy}要做的是增加土地的供给和加大房屋的供给，以让资源的配置跟上实体经济发展的需要。如北京的人均GDP和人口总量早就提前十多年超额达到了2020年的总体规划目标，但资源的配置却仍在按原有规划的时间配置，这就是{zh0}的说明。

可以非常明确的得出中国的房价是一种实体经济增长中的反映。只要解决了供给的问题就抓住了龙头，也根本不应对价格实施打压，不应对消费需求进行抑制，包括对所谓投资与投机行为的打击与限制。核心在于实体经济引发的价格上涨是无法用以调节价格为目的的政策管制的。这种管制只会导致供给量的下降，让矛盾激化，也无法从根本上解决满足住房改善的需求。既然长远目标是解决城市化和扩大住房面积，那么只有一条路就是加大供给。

二、日本与中国现状的对比

三、中国经济对比中的差异从政策层面看变化不大，除货币与信贷在积极的财政政策和适度宽松的货币政策上有变化外，基本结论不变。

四、我国的股票总市值仅在2007年{zg}峰6000多点时超过了GDP的总量，2008年仅为GDP的38.4%，2009年仅为72.3%，而与日本连续三年股市值超过GDP总量不同，尤其是中国股市中涉及房地产的总量就更低了。

五、2009年我国房地产的增加值占GDP 的比重是下降而非上升的。

从投资情况看，房地产投资16.1%的增长大大低于固定资产投资增长30.1%的增速，但房地产销售面积增长了42.1%，高达93713万平方米，销售额增长75.5%，高达43995亿元（尚未统计二手房交易的销售额）。可见消费需求的增长强劲。但即使在这种高增长中，我国商品房销售的总额也仅占GDP总量的13.1%，而房地产的投资总额为33232万亿元，仅占GDP总量的10.8%，房地产开发贷总额为11293亿元，仅占房地产到位资金额的19.76%（比往年年均23%下降了）占投资总额的31.1%。可见资金货币的流动性增加并没有提高银行信贷在房地产开发中的比重，反而比上年降低了。房地产销售中个贷仅为8403亿元，虽然比上年有较大增长（增长116.2%），但其在房地产总销售额中的比重却从上年21.3%下降为19%了。可见中国的房地产消费的下降（居民储蓄存款26.4761亿元，增加了19.5%）也未产生对其他消费的影响。2009年社会消费品零售总额比上年增长了15.5%，占GDP的比重略有上升。

六、中国的房价在2009年发生了较大的变化，从一个年初的低点迅速回升到了年底的一个高点。但低利率和0.7倍的利率优惠和交易税费的下降则大大提高了居民的可支付能力，约提高了四分之一。

中国的房价从2008年的3884元/平方米（全国平均住宅房价）上升到了4446元/平方米，非分类计算的商品房价上升了约14%。但2008年是个房价大跌和下降的情况，而非是个持续上升的情况，也没有任何一个国家会用一年的房地产数据变化来判断资产价格变化（不够一个标准的生产周期）。

没有全面的数据我无法修正中国目前房价收入比的实际情况，但可以说明，房价收入比不是以人均可支配收入与商品房房价对比，而是用收入的中位数与房屋面积的中位数计算出的所有可交易房屋的中位数价格对比（这个可交易的房屋国际上包括了农村的可交易住房、二手房等，但中国却无法计算经济适用住房和享受经济适用住房政策的可交易住房的价格）。也知道用2003年以前的数据已没有说服力了，但请看原有的面积预测并未发生太大的差异，而原有计算的人均可支配收入却大大提高了。2009年全国城镇人均可支配收入17175元，实际增长9.8%，比我原有文章的预测高出了44%。因此如果用2003年全国人均可支配收入和当年的住宅房价比较是3.38倍，2009年同样用全国人均可支配收入和当年的住宅房价比较是3.86倍。可见房价收入比并未扩大，反而可能缩小了（未计算家庭人口数变化和抚养系数变化），但可以得出的是中国并不存在房地产资产价格的泡沫。

许多解释与举例已在前面两篇文章中有了比较，虽然实体经济发展已让许多数据发生了变化，但任何人都可以用同样的方法将近几年的数据补上去。不用我计算了，但得出的结论是相同的，我只需要将前面的一些数据作更新就够了。

理解了什么是泡沫、知道了中国的房价是以实体经济增长为基础的，知道了中国房地产并没有金融杠杆的放大作用，知道了中国股市并未对房价产生推动，知道了收入的增长并未在房价上升时发生巨大的偏离，知道了中国有巨大的需求支撑，知道了主要矛盾在于供不应求，知道了中国住房基础和质量之差，知道了未来需求成倍增长……这一系列都是实体经济的推动力，也就知道了中国房地产根本就没有泡沫。

所谓的泡沫论不过是一些人、一些媒体、一些非“家”之“家”们的吹嘘，并非中国的真实经济存在，更不应和不能成为制度政策的依据。不要被泡沫吓破了中国管理者的胆，更不要盲目的为调控资产价格而走错了路。中国的未来只能靠城市化作为重要的经济增长基础，别为了眼前的短期目标葬送了中国未来几十年的增长。

房价一定会有波动的，但其整体趋势则一定是上升的，不能每次上升时都用日本的泡沫来吓唬自己。1989年的故事不要再无限的重复了，该从历史中汲取些教训，让中国的经济少走些弯路了。该醒的时候千万别被媒体操纵的舆论牵住了鼻子，动动脑子就知道不能以日本泡沫为镜子。

附文：

别拿日本泡沫当镜子（第二篇）

别拿日本泡沫当镜子（{dy}篇）