7月15日，位于中关村西区的第三极创意天地正式开业。该大厦内面积近5万平方米的第三极文化主题商场也开门迎客。
此前，体量达20万平方米的中关村广场购物中心，作为中关村核心区内{dy}家Shopping Mall，已于4月份投入运营。
这一区域内新中关购物中心、中关村e世界等商业地产项目也即将陆续入市。
有业内专家预言：随着综合性商业地产项目“井喷”，IT大卖场式的中关村商业地产的传统格局，将在今年土崩瓦解。
商业转型
提起素有“中国硅谷”之称的中关村，人们脑海中出现的景象大多是人群熙攘的IT卖场，而很少有人会将中关村、特别是中关村核心区与“综合商业中心”这一概念联系到一起。
早在1999年6月，国务院《关于建设中关村科技园区有关问题的批复》中指出，在发展高科技产业的同时，也要“带动教育、文化、体育、商业以及物业等产业的发展”。
随之而来的，是中关村51.44公顷的土地放量。这引来了众多地产开发商涌入中关村，其中有相当一部分将目光瞄准了商业地产领域。
中关村商业模式真正转型契机出现在2004年。家乐福旗舰店落户中关村核心区内的黄庄。此后家乐福内人流如织，业内人士逐渐认识到，“经历了长时间发展的中关村商业地产，不仅需要电子商品卖场，同样需要能够满足人们日常生活消费、休闲需要的商业设施”。
被单一的商业模式统治长达十余年的中关村地区，终于迎来了商业地产项目“百家xx”的局面。
作为今年9月初即将正式开业的新中关项目的{dj2}商业顾问，{dy}太平戴维斯曾对中关村的商业地产状况作了深入调研。
{dy}太平戴维斯助理董事耿惠向记者介绍，比起西单、王府井等商业街区，在中关村做商业{zd0}的优势是丰富而充足的客流量：这其中的支撑点是超过150万平方米的写字楼、高级会展中心和五星级酒店，以人民大学、北京大学为代表的各级、各类共68所高等院校以及30多万左右的在校学生；在微软、IBM等近60家落户于中关村的世界500强企业和在国内的众多大型IT企业的白领以及邻近区域内300万常住人口。
而更吸引人的是，连续三年，海淀区个人所得税收入占全市个税收入的24%，人均可支配收入在北京城八区内名列{dy}。而根据国际惯例，对于一个现代城市而言，某一区域的人口密度与商业设施面积之比应在8∶1左右。但在目前的中关村地区，除电子产品商业外，这一比例是30∶1。
这些数据似乎都在传达着这样的信息：中关村有着极其强大的商业消化能力。
于是，在经历了2005年的短暂沉寂之后，中关村的商业地产项目在2006年迎来了爆发式的增长。
据{dy}太平戴维斯预计，2006年中关村区域的商业地产项目供应量可以达到近32万平方米，而该区域商业地产的总供应量也将超过60万平方米——中关村商业地产仅今年一年的供应量就几乎与此前十年的总供应量相当。
经营难关
针对中关村商业地产的集中放量，中原地产分析认为，一方面现阶段中关村大量写字楼上市，表明该区域商务氛围已形成，商务配套的相对缺乏使区域后期物业产品类型发生了转变。另一方面，由于区域市场专业化程度很高，使得这里成为经营电子类产品商家的天堂，随着IT产品平均利润率的下降，其产业结构也会发生不同程度的变化，如向餐饮、购物、娱乐等其他商业业态的转变。
但也有业内人士认为，这种商业配套的集中入市供应风险较高，因为中关村常住人口主要为上班族，这使白天消费时段客源不足。
就在第三极文化主题商场高调开业和新中关、e世界等即将入市项目纷纷摩拳擦掌的同时，与它们同在中关村核心区内的中关村广场购物中心里人流稀少，店铺出租率仅为60%左右，重张后的中关村科技贸易服装城内一派萧条，即便是曾经红极一时的当代商城也透露出一种凄凉的味道。
对此，成业行投资顾问有限公司总经理邵念强表示，中关村出现如此大的商业放量，很可能形成的结果是供过于求，同时从城市分区上，中关村并没必要在科贸集散地的基础上，再强加一大块商业功能。同时，在现阶段，拥挤和混乱的交通会对中关村商业带来多少负面影响也不得而知。此外，目前的中关村商业，各项目间的差异性依然不是很强，甚至在某已开业的商城里面，同一品牌的店铺出现了两到三家，项目之间、项目自身的重复率很高。
有专家进一步分析认为，目前中关村的一些商业地产项目在经营上遇到困难，更主要的是因为管理欠缺科学性和系统性，对产权式商铺的管理不到位造成的。
商务部市场体系建设司处长刘晓峰此前就曾公开表示，无论开发的是购物中心、商业街还是社区商业物业，多数开发商都沿用住宅开发的手法，分割物业产权出售，快速获利。这一违背国际商业地产开发规律的做法也让一些企业自食其果，成功者少，陷入纠纷者众。
但目前，商业地产似乎成为了现阶段宏观调控的“漏网之鱼”，并没有专门针对商业地产乱现状的调控政策出台。
而另一方面，对于投资者来说，由于是新兴商业区，中关村地区的商铺租金目前不及王府井、西单等成熟地区。
高力国际的{zx1}报告显示，中关村商圈的平均租金水平是80元美金/使用平方米/月，王府井达到了160元美金，西单是150美金，CBD和燕莎是100美金。而目前北京优质商铺整体的租金水平约为65.5美金/使用平方米/月，相比之下，中关村的商铺租金并不高。但由于今年以来该区域内的商业地产供应量突然激增，该报告认为，对于中关村商业地产的未来走势还不应乐观。
换言之，作为一个尚未成熟的商圈，中关村商业地产的发展，还有很长的路要走。
耿惠就表示，新中关的目标是在开业后两到三年实现盈利。
