"计划外"土地供应酝酿新政 上海严控国企土地入市
[转贴 2010-04-20 04:27:48]
"计划外"土地供应酝酿新政 上海严控国企土地入市
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5月31日,备受关注的新江湾城D1地块开始提交书面申请,万科、香港丽丰控股等多家xx开发商均交了保证金。6月7日,该地块将进入挂牌期。
新江湾城D1地块的激烈争夺已在所难免。它也是新江湾城土地经上海城投一级开发后,通过政府公开招拍挂途径向市场推出的第三幅宝地。
"国企手中的土地通过公开招拍挂途径流入市场,这是趋势。"知情人士透露,但在此前,城投也尝试过通过转让项目公司股权的方式推出新江湾城土地,不过这种方式将被严格限制。
与此同时,"一份拟禁止上海国有企业通过股权转让方式出让土地的意见稿,正在政府部门的讨论之中"的消息不胫而走。
新江湾城土地入市路径演变
新江湾城位于上海中心城区东北部,规划总占地面积为9.45平方公里,被称为上海{zh1}一块"巨无霸"宝地。
上海城投即上海市城市建设投资开发总公司,成立于1992年,由市国资委出资,从事城市建设资金筹措、使用和管理。1997年,上海城投开始启动新江湾城土地一级开发。
公开资料显示,到目前为止,新江湾城出让有这样几幅:2005年1月,合生珠江以15.89亿元获得近18万平方米的C1地块;2006年11月,华润置地出价15.4亿元拿下总面积14.4万平方米的C2地块;以及上述将在今年6月21日确定归属的近6万平方米的D1地块。
上述三幅土地均是采用招拍挂公开出让的形式进入市场,但值得注意的是,这期间,新江湾城还有一幅土地却是通过项目公司股权转让的形式流入市场,并且总面积为四幅土地之最。
2006年10月,美国地产巨头汉斯集团以资本金超过投资额50%的代价,通过收购"上海城投悦城置业有限公司"项目公司70%股权的方式,以17.1亿元获得占地面积25.18万平方米的新江湾城C5地块开发权。
"城投方面此前还有计划继续以项目公司股权转让的方式推出土地,但最终还是回到了公开招拍挂的模式上。"一位接近上海城投的知情人士透露,"从公开招拍挂到项目公司股权转让,再回到公开招拍挂,这种变化很可能跟政府方面在讨论国企土地出让政策有关。"
对此,上海市房地局内部人士表示,与公开招拍挂途径相对较长的周期相比,项目公司股权转让在时间、费用和主动性等方面,都具有优势。
"城投一级开发的资金,很大部分来自银行xx,如果不能及时通过土地出让回收资金,其xx成本会很高,在主管部门允许的情况下,项目公司股权转让会是{sx}。"
严控国企土地入市?
美国汉斯从城投手中获得新江湾城地块开发权的价格,一度受到业内的质疑。
C5地块转让单价折合约为603万元/亩,而当时在一个多月之后,华润通过挂牌方式经过激烈争夺而获得的C2地块,每亩单价则为713万元/亩。两幅不同途径入市的土地价格相差明显。
日前,有媒体援引知情人士的话称,上海市有关政府部门正在讨论"拟禁止上海国有企业通过股权转让方式出让土地"的意见稿,内容包括"今后国企出让手中地块,将一律采用招拍挂公开出让的形式。"
"和其他一些国企转让土地的情况相比,新江湾城土地出让公开程度其实已很不错了。"一位房地局内部人士坦言,在规范国企出让土地方面,政策的方向一直是严格控制,"相关的意见稿我还没有看到,但我相信类似意见稿的存在。"
这位房地局的中层表示,相关的政策需要多个政府部门讨论,应该还在高层中流传。
据了解,这批在上海政府土地供应计划外,但一直在陆续流入市场的土地,主要集中在三类国企中:张江高科、陆家嘴、外高桥、浦东金桥、闵行等各类开发区体系的国企;上海城投、上海地产集团等以土地一级开发为主的国有房企;以及各区县下属的各类国资背景企业。
不过,近日,本报记者向张江高科、陆家嘴、上海城开等公司高层询问有关上述政策时,对方均表示尚未接到有关部门的通知。
其中一位国企负责人表示,这类土地肯定要朝公开招拍挂的方向走,其实主管部门一直给我们这样的信息:不管什么性质的土地,最终都会走这条路。
上述房地局内部人士还表示,"相关政策的目的,首先肯定是要杜绝低价转让国有土地的行为,在取消协议转让空间的同时,xx这一腐败土壤。这部分土地的量相当巨大,但目前很难得到详细的数据。"
而这些在国企手上的大量土地,形成了上海正常土地供应外的"额外"供应,是土地市场不容忽视的一股力量。
"而且,国企手上的很多土地处于城市优势地段,正是开发商所青睐的。"一位开发商表示。
政策阻力
"国企土地的流转问题,有关部门多年来一直在努力解决。"上海资深土地专家印堃华指出。
上海一直在推动国企土地的流转。常见的方法是,通过"空转"让国企获得土地使用权,有了入市流转资格。"空转"即:按照政府核定的相关地价,企业向财政部门借款,而后者开出支票给企业,支票被作为土地出让金交纳到国土资源部门,国土资源部门再将这一支票交纳回财政。
从1996年4月至2000年9月底,上海共有24个企业集团先后同市房地局签订了<上海市国有土地使用权出让合同>,进入"空转"试点,土地出让金额达到340多亿元。
然而,获得上市流通资格的土地,大多并没有采取公开招拍挂的方式入市,很多土地以项目公司股权转让的途径流入市场。
"股权转让是在产权交易中心运作的,并不属于房地系统,所以'空转'后的土地在某种程度上脱离了房地部门的管理。"上述房地局人士表示,要解决国企土地流转的问题,并非房地局一个部门能胜任,需要包括国资委、发改委、建委等多个政府部门共同协调。
在这样一个"谁说了都不算"的情形下,已经在业内流传很久的关于国企土地招拍挂的相关政策,迟迟未能出台。
"听说过有关的政策,但至今没有任何文件下发到我们这里。"上海某区经委主任近日接受记者电话采访时透露。
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新江湾城D1地块的激烈争夺已在所难免。它也是新江湾城土地经上海城投一级开发后,通过政府公开招拍挂途径向市场推出的第三幅宝地。
"国企手中的土地通过公开招拍挂途径流入市场,这是趋势。"知情人士透露,但在此前,城投也尝试过通过转让项目公司股权的方式推出新江湾城土地,不过这种方式将被严格限制。
与此同时,"一份拟禁止上海国有企业通过股权转让方式出让土地的意见稿,正在政府部门的讨论之中"的消息不胫而走。
新江湾城土地入市路径演变
新江湾城位于上海中心城区东北部,规划总占地面积为9.45平方公里,被称为上海{zh1}一块"巨无霸"宝地。
上海城投即上海市城市建设投资开发总公司,成立于1992年,由市国资委出资,从事城市建设资金筹措、使用和管理。1997年,上海城投开始启动新江湾城土地一级开发。
公开资料显示,到目前为止,新江湾城出让有这样几幅:2005年1月,合生珠江以15.89亿元获得近18万平方米的C1地块;2006年11月,华润置地出价15.4亿元拿下总面积14.4万平方米的C2地块;以及上述将在今年6月21日确定归属的近6万平方米的D1地块。
上述三幅土地均是采用招拍挂公开出让的形式进入市场,但值得注意的是,这期间,新江湾城还有一幅土地却是通过项目公司股权转让的形式流入市场,并且总面积为四幅土地之最。
2006年10月,美国地产巨头汉斯集团以资本金超过投资额50%的代价,通过收购"上海城投悦城置业有限公司"项目公司70%股权的方式,以17.1亿元获得占地面积25.18万平方米的新江湾城C5地块开发权。
"城投方面此前还有计划继续以项目公司股权转让的方式推出土地,但最终还是回到了公开招拍挂的模式上。"一位接近上海城投的知情人士透露,"从公开招拍挂到项目公司股权转让,再回到公开招拍挂,这种变化很可能跟政府方面在讨论国企土地出让政策有关。"
对此,上海市房地局内部人士表示,与公开招拍挂途径相对较长的周期相比,项目公司股权转让在时间、费用和主动性等方面,都具有优势。
"城投一级开发的资金,很大部分来自银行xx,如果不能及时通过土地出让回收资金,其xx成本会很高,在主管部门允许的情况下,项目公司股权转让会是{sx}。"
严控国企土地入市?
美国汉斯从城投手中获得新江湾城地块开发权的价格,一度受到业内的质疑。
C5地块转让单价折合约为603万元/亩,而当时在一个多月之后,华润通过挂牌方式经过激烈争夺而获得的C2地块,每亩单价则为713万元/亩。两幅不同途径入市的土地价格相差明显。
日前,有媒体援引知情人士的话称,上海市有关政府部门正在讨论"拟禁止上海国有企业通过股权转让方式出让土地"的意见稿,内容包括"今后国企出让手中地块,将一律采用招拍挂公开出让的形式。"
"和其他一些国企转让土地的情况相比,新江湾城土地出让公开程度其实已很不错了。"一位房地局内部人士坦言,在规范国企出让土地方面,政策的方向一直是严格控制,"相关的意见稿我还没有看到,但我相信类似意见稿的存在。"
这位房地局的中层表示,相关的政策需要多个政府部门讨论,应该还在高层中流传。
据了解,这批在上海政府土地供应计划外,但一直在陆续流入市场的土地,主要集中在三类国企中:张江高科、陆家嘴、外高桥、浦东金桥、闵行等各类开发区体系的国企;上海城投、上海地产集团等以土地一级开发为主的国有房企;以及各区县下属的各类国资背景企业。
不过,近日,本报记者向张江高科、陆家嘴、上海城开等公司高层询问有关上述政策时,对方均表示尚未接到有关部门的通知。
其中一位国企负责人表示,这类土地肯定要朝公开招拍挂的方向走,其实主管部门一直给我们这样的信息:不管什么性质的土地,最终都会走这条路。
上述房地局内部人士还表示,"相关政策的目的,首先肯定是要杜绝低价转让国有土地的行为,在取消协议转让空间的同时,xx这一腐败土壤。这部分土地的量相当巨大,但目前很难得到详细的数据。"
而这些在国企手上的大量土地,形成了上海正常土地供应外的"额外"供应,是土地市场不容忽视的一股力量。
"而且,国企手上的很多土地处于城市优势地段,正是开发商所青睐的。"一位开发商表示。
政策阻力
"国企土地的流转问题,有关部门多年来一直在努力解决。"上海资深土地专家印堃华指出。
上海一直在推动国企土地的流转。常见的方法是,通过"空转"让国企获得土地使用权,有了入市流转资格。"空转"即:按照政府核定的相关地价,企业向财政部门借款,而后者开出支票给企业,支票被作为土地出让金交纳到国土资源部门,国土资源部门再将这一支票交纳回财政。
从1996年4月至2000年9月底,上海共有24个企业集团先后同市房地局签订了<上海市国有土地使用权出让合同>,进入"空转"试点,土地出让金额达到340多亿元。
然而,获得上市流通资格的土地,大多并没有采取公开招拍挂的方式入市,很多土地以项目公司股权转让的途径流入市场。
"股权转让是在产权交易中心运作的,并不属于房地系统,所以'空转'后的土地在某种程度上脱离了房地部门的管理。"上述房地局人士表示,要解决国企土地流转的问题,并非房地局一个部门能胜任,需要包括国资委、发改委、建委等多个政府部门共同协调。
在这样一个"谁说了都不算"的情形下,已经在业内流传很久的关于国企土地招拍挂的相关政策,迟迟未能出台。
"听说过有关的政策,但至今没有任何文件下发到我们这里。"上海某区经委主任近日接受记者电话采访时透露。
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