中国人民银行上海总部前天公布上海市一季度货币信贷运行情况的统计，一季度上海人民币个人住房xx增加338.1亿元，同比多增311.3亿元，其中1月份全市个人房贷新增208亿元，创单月历史新高。这样算来，上海今年首季新增个人房贷约为去年同期的12.6倍，从中不难看出楼市之火爆。

记者在昨晚发稿前获悉，前天召开的国务院常务会议要求，对xx购买第二套住房的家庭，xx首付款不得低于50%，xx利率不得低于基准利率的1.1倍。尽管目前有关如何鉴定二套住房的细则尚未公布，但由于以前对于住宅首付的规定从来没有达到过5成，此次规定传递出的是强烈的信贷收紧信号，一时市场反响很大。业内认为，这不仅将进一步抑制投机性购房行为，也将影响到人们对于楼市的预期。

个贷投放节奏有所放缓

央行上海总部发布的报告显示，一季度上海中外资金融机构本外币各项xx余额31674亿元，同比增长20.4%，增幅比上年末下降2.5个百分点。一季度，新增人民币xx1639.2亿元，同比少增641.9亿元。

新增人民币企业xx主要投向第三产业。当季全市新增的人民币企业xx（不含票据融资）中，投向房地产业、租赁商务业、批发零售业、交运仓储邮政业和水利环境公共设施业的xx分别增加462.3亿元、357亿元、194.8亿元、169.3亿元和124.6亿元。

不仅是房地产企业xx增加多，个人住房xx总量也增加较多。央行上海总部数据显示，一季度上海新增人民币个人消费xx378.4亿元，同比多增326.9亿元。这其中住房xx占据大头，个人住房xx增加338.1亿元，同比多增311.3亿元；其中新建房和二手房xx分别增加162亿元和176.1亿元。

按照人民银行此次公布的数据计算，房地产企业信贷和个人住房xx增量总和约达800亿元，占到上海一季度人民币信贷增量1639亿元的一半左右。不过，值得注意的是，个贷投放节奏正在逐月放缓。当季人民币个人住房xx月增量在元月创历史新高后逐月递减，1-3月上海个人住房xx分别增加208亿元、78.6亿元和51.5亿元。央行上海总部分析认为，这主要是受住房成交量变化及商业银行审慎发放房贷的影响。

房贷与楼市成交走势不一，本月房贷增量或高于上月

根照央行发布的数据，1月份房贷增量创历史新高，而3月份则为季度{zd1}值。

不过，楼市成交量却是另一番走势。

据中房上海指数办公室{zx1}调查显示，2010年开局元月的上海楼市，受政策性调整的影响，环比成交量大幅下降，房价惯性小幅微涨，长达9个月持续快速上涨态势戛然而止。2010年元月，中房上海住宅指数为4200点，较上月微涨16点，环比上涨仅

0.38%。从住房成交情况来看，2010年元月全市新建住房实现销售面积1216081平方米、11536套，分别较上月减少1053804平方米、9708套，环比下降46.4%。

2月份，楼市成交继续下探，房价微幅上涨。

进入3月，上海楼市成交开始苏醒。2010年3月全市新建住房实现销售面积133.9583万平方米，共计13171套，环比分别增加74.2523万平方米和7392套，环比销售面积增加124.4%。从住宅调查样本价格变化情况来看，本市楼市各区域全范围涨跌互现的态势不再继续，而是涨多跌少。93个公寓样本楼盘，价格上涨的36个，占比38.7%，平均涨幅5.37%；而价格下降的仅5个，占比5.4%；价格保持平稳的占55.9%。

为什么房贷走势与楼市成交量走势有点背离？上海市建行徐汇支行客户经理这样解释：房贷的发放有周期性，通常当月的增量与上月的住房成交量之间有关联。去年12月份，上海住房成交量大幅上升，这就解释了为何今年1月份房贷量激增；二三月份的房贷增量实质上对应的是一二月份的成交量。当然，房价节节上升，也造成了房贷增量居高不下。

{zx1}数据显示，今年3月份，本市楼市量价齐升。抽样调查的93个公寓楼盘，价格上涨的占34%，平均涨幅4.8%；下降的占25%，平均降幅4.4%，价格保持原价属于平稳的占41%。价格指数环比上涨0.38%。按照上述客户经理的推断，今年4月份房贷增量应该高于3月份。

上海楼价涨风悄悄吹，政策趋紧信号更加强烈

进入3月份，上海新建住宅成交量环比出现了大幅增长，房价涨风又在静悄悄地吹。中房上海住宅指数为4313点，环比上涨了1.57%。

事实上，无论是宏观货币政策还是具体房贷政策、税收政策都在慢慢收紧。

央行4月8日在银行间市场发行150亿元3年期央票和750亿元3月期央票。这是自2008年6月份以来，时隔22个月首度发行3年期央票。中国社科院金融研究所专家刘煜辉指出，与目前发行的3月期央票和1年期央票相比，3年期央票能够深度锁定流动性，此举是进一步收紧流动性的信号，体现了信贷政策继续趋紧的趋势。

而具体的房贷政策更从未放松过，反而越来越紧。监管部门一直强调严格控制二套房xx准入条件，尤其在今年1月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国11条”）之后，上海二套房xx的申请条件越来越高。

根据“国11条”的要求，金融机构要严格二套住房购房xx管理，对已利用xx购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），xx首付款比例不得低于40%，xx利率按照风险定价。城门失火，殃及池鱼。原有政策中，首套普通自住用房可享受首付两成、利率7折的优惠。而这一优惠目前在上海房贷市场基本难觅踪影。四大国有银行几乎在同时宣布取消首套房贷7折利率优惠。银行对此给出解释：没有额度。

其实，今年初，有关监管部门就对全年7.5万亿元的信贷发放做出了季度规划，一至四季度总目标为3:3:2:2。于是，在相等条件下，银行出于利润角度考虑，自然而然首先收缩房贷额度，提高了房贷申领条件。从今年1月份开始，申请房贷被告知额度不足，需要排队等候。

按照比例，今年1月份信贷投放约为2.25万亿元。然而，全国一季度本外币xx增加2.80万亿元，其中人民币xx增加2.60万亿元，仅首月人民币信贷增量就为1.39万亿元。超出预期的增长，使监管部门将全年放贷额度再次调整配比为4:3:2:1。可以预计的是，进入二季度，信贷规模仍然受到控制，而已经被银行收紧的房贷额度，或许仍将继续。

上海银监局负责人日前也曾表示，将严格控制房地产xx，进行选择性支持，重点支持保障性住房建设。虽然没有涉及个人xx，但总体思路已经很明确，即政策将逐渐收紧。

中央的政策也越来越明朗。就在4月14日召开的国务院常务会议明确，坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。