在未明确约定的情况下，业主可自行修葺阳台

编辑：深圳物业纠纷律师

一、之案情简介：

本案涉及主体身份：原告是北京市XX物业管理公司，被告是李某等长安新城十二名业主。

据庭审资料显示，原告诉称，我公司受北京XX房地产开发集团有限公司（以下简称XX开发公司）的委托，负责该公司开发建设的 “长安新城”项目的物业管理。被告李某等业主购买了该项目日1楼房屋，并于 2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。2003 年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与XX开发公司签订的委托管理合同的义务。在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。

庭审中被告业主辩称，我们于2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了XX开发公司开发建设的经济适用房一长安新城日1楼的房产。2001年6月至7月，12名被告分别与XX开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。XX开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。入住后，我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定；另 2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热等等。为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市XX物业管理公司的通知》，并于2002年12月9日交与原告负责人。根据决议内容，为保证长安新城日1楼全楼的整体美观，决定于2002 年12月30日前集体封闭阳台。首批15户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。

另，我们认为与原告签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：2002年6月28至30日，在长安新城日1楼的收楼现场，XX开发公司以及原告向业主分发了《长安新城业主手册》。该手册《收楼指南》中明确规定了严格的收楼程序。此收楼程序明确告知长安新城日1楼的业主如果不签订《物业管理服务合同》和《长安新城业主公约》将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。收楼期间，长安新城日1楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和《物业管理服务合同》等协议的内容，但被XX开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相威胁。无奈我们在被胁迫下，严格履行了收楼程序。综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。

二、 审判情况

经审理查明，XX开发公司于2000年开始开发建设坐落于丰台区XX南里二区的经济适用房，其中长安新城映日园1号楼于2002年6月通过有关部门的竣工验收，于2002年10月8日取得北京市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》。被告12人于2001年6月至7月分别与XX开发公司签订《商品房买卖合同》，以预售商品房按揭方式购买映日园1号楼房屋各一套。《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该商品房阳台是[封闭阳台][非封闭阳台].见双方的补充协议（六）。”双方签订的“补充协议”第（六）项为 “该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准”。该合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但XX开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后，1号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。原告认为合同中“封闭阳台：白色塑钢窗”是指如封闭阳台用白色塑钢窗，北阳台即如此。

2002年5月9日，XX开发公司与原告北京市XX物业管理公司签订《长安新城物业管理委托合同》，委托原告对其新开发的长安新城小区经济适用住房进行专业化、一体化的物业管理。合同期限暂定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。

2002年6月，北京市居住小区管理办公室审核批准XX开发公司报送的《XX南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》，该公约中规定由XX开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。

2002 年6月28日至30日，长安新城映日园1号楼业主办理入住手续。原告印发的“收楼指南”中规定，业主要签订和领取《XX南里（长安新城）物业管理服务合同》、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《XX南里（长安新城）室内装饰装修管理细则》等，取得《收楼工作流程确认单》上工作人员的所有签字，方可办理入住。《XX南里（长安新城）物业管理服务合同》第十四条“甲方的义务”中第6项规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《XX南里（长安新城）室内装饰装修管理细则》；该《细则》第二条“装修项目及要求”第四条中的第2项规定“为了保持XX南里（长安新城）的整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。”《XX南里（长安新城）业主公约》中的 “装修管理公约”第10条规定了上述相同的内容。

被告12人等业主入住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端，多次与原告协商，要求封闭南阳台，并于同年 12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市XX物业管理公司的通知》；在原告仍不同意的情况下，被告 12户于2003年1月将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。

法院认为，XX开发公司与被告12人签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条中约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是1号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是XX开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。另XX开发公司制定的《XX南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。

原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同亦为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条{dy}款、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条之规定，判决驳回原告北京市XX物业管理公司的诉讼请求。

三、 评析意见

深圳物业纠纷律师解析，上述案件属于物业管理纠纷，主要物业公司认为业主违反了合同约定使用阳台引起的纠纷，那么在本案中，业主是否有权擅自封闭自家阳台呢。从庭审情况可以得知，根据该案业主与物业公司签订的相关合同条款（注：合同中并未有条款明确约定业主不得擅自封闭自家阳台），因此，结合《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律的规定，本案的业主在未知会和取得物业公司的同意下而自行封闭自家阳台是正当的。

深圳物业纠纷律师补充解析，物业（指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋，以及相配套的公用设施、设备及相关的场地）的产权是以物业的物权为基础包括由物权衍生的其他权利的总称。

业主对自家的阳台究竟享有何种权利呢，《物权法》第71条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。所以作为业主对属于自己的专有部分在不违反法律、法规强制性规定的情况下，业主在保证维护建筑物牢固和完整以及专有部分中的共有部分如共用水管等不造成损害的前提下，可自行雇相关工程人员对其专有部分进行设计、装饰、装修。所以，业主对自家阳台进行装修是其正当权利的行使。

深圳物业纠纷律师长期从事物业纠纷处理，在时间在参与了大量物业纠纷案件的处理，并成功帮助当事人解决纠纷，维护权益。