业主问：物业管理费是怎么构成的？

    张旭锋律师（专业房地产律师 13556005189）答：物业管理费由以下几个部分构成：

1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

3、 绿化管理费；

4、 清洁卫生费；

5、 保安费；

6、 办公费；

7、 物业管理单位固定资产折旧费；

8、 法定税费。　

    业主问：物业管理费是怎么定价的？

    张律师答：物业管理费的定价方式有以下几个：

1、 政府定价。政府定价的项目主要有水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费以及解困房、安居房的物业管理费等。

2、 政府指导价。物业管理综合服务收费以及其它为用户提供的公共卫生、公共设备设施的维修养护和保安、绿化等具体公共性的服务实行政府指导价。

3、 业主与管理公司协商定价。主要是指业主委员会成立后，业主可委托业主委员会与物业公司协商，审核物业公司提出的管理费用预算，经协商后确定的管理费收费标准送物价部门备案后生效。

4、 物业公司自定价。主要是指物业管理公司为用户提供各种专项服务和各种特约服务所制订的收费价格，这类定价应向物价部门备案，然后在辖区内公布方可有效。

    业主问：物业管理公司收取水、电、煤气费用时，可以自己加价吗?  

    张律师答：不行。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。物业管理公司只是代收这些费用。

    业主问：物业管理费的计费面积以什么为准？  

    张律师答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。

    业主问：公共区域的照明费用，谁来负担?

    张律师答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳应分摊的能源费用。

业主问：物业管理公司预收五年或十年物业管理费是否应该？

张律师答：不应该。因为按照有关规定，物业管理费必须按月收取。