购房要诀

  认真把握好购房环节，注意其中涉及的法律问题以及将来容易产生法律纠纷的问题。虽然购房环节因为房屋的类型、地段、时间、场合的不同而有相异之处，但只要谨记下列要诀可保无忧：

  一、众里寻他千百度。

  主要指收集信息，选择比较。从各种渠道查询楼盘的基本信息，到楼盘现场与销售人员进行交流，或到房屋现场与房主直接见面。

  二、明察秋毫验正身。认真查验卖方与开发楼盘的相关法律文件，了解卖方的法人营业执照、资质证书或居民身份证等，核验卖方提供的“五证”或“房地产权证”。

  三、斤斤计较须认真。核实购房成本及居住成本。房款、利息、维修基金、税费、物业管理、水电气、车位等费用，明确户口、装修、配套等于房屋有重要关系的内容。

  四、一诺千金见合同。不管与买方是否熟悉和信任，都要按照法律规定签订《定金协议》、《商品房买卖合同》、《房地产买卖合同》等，因为签署合同是形成书面文件的环节，也是预防万一出现纠纷时做到证据在握，所以购房者须十分谨慎。

  五、量力而行要度势。要按约定交各种款项，不给对方创造违约理由和借口；如果有xx，同时也在金融方面创建良好信用，但要审慎xx，可考虑巧借住房公积金xx，省利息。

  六、手续完备保权利。应当及时进行相关登记的变更，认真检查房屋一切细节，争取入住之后不留后患。

                                             购买商品房常见疑问

  有人曾调侃地说过：你爱一个人就送他一套房，你想害一个人也送他一套房，因为在不少房地产商的“阴谋”下，面积缩水、房屋渗漏、虚假广告、延迟交楼、拖延xx……你会防不胜防、疲于奔命。每年夏天都是交房的高峰期。随着购房者的维权意识越来越强烈，开发商也感觉楼盘的交房愈来愈不顺利，交房“大战”屡屡上演。

  一、什么是“五证”、“二书”、“一表”

  购房者在购房时应要求房地产开发商或销售代理商提供齐全的“五证”、“二书”、“一表”，这是法律对销售方的基本要求。

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》（现房已取消《销售许可证》，但要提供《房屋所有权证》），两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房预售许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

“一表”是指《竣工验收备案表》，是在收房时提供的。

  查看上述证书或相关文件时要做到：

 1.复印件要注意看原件。

 2.有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

 3.对于承诺证件正在办理中的开发商，可在合同中约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

  二、何谓认购

  解答：认购书主要内容包括：1．认购物业；2．房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；3．付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；4．认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。

  在签订完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签订购房契约。

  三、 “订金”与“定金”的异同

  解答：两者债务性质xx不同，“订金”属于预付款性质，也称认购金、诚意金，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原款。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。因此，购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。

  四、何谓商品房买卖合同的交易鉴证手续和商品房预售合同登记手续

  解答：两者不是一回事，鉴证手续应是指见证手续，其仅是合同当事人之外的第三人对合同当事人签署合同的事实进行的类似于证人证言的程序；而预售合同的登记备案是将房屋交易情况，当事人各方的情况到房屋管理部门进行登记

  五、公摊面积应注意什么

  1.在合同中写明确套内建筑面积和公摊面积。

  2.在附件中列明公摊面积的构成。

  3.按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

  六、为何要注意所售房屋是否抵押

  解答：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

  七、收房通知是怎么回事

  解答：按合同约定，开发商一般会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。开发商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的{zh1}期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

  购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。

  八、 验房应注意什么

  解答： 验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》，还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、验收意见表等。只有证件齐全了，才能签署入住单。时下不少楼盘手续不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成。

  遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。

  在上述文件齐全后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决

  凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。

  房屋验收还需仔细检查商品房质量：

  1、检查房屋有无裂缝

  一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。

  2、检查房屋有无倾斜

  虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

  检查房屋有无渗漏不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

  3、检查房屋有无渗漏

  购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象，还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

  4、检查墙面、地面

  检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁。检查墙面有无石灰“爆点”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所掺的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。

  检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理 主要是为了自然排水，看水是否通畅无阻地排向出水口。

  5、检查门窗

  门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。

  验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。这就要求购房者在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决

  九、产权证办理的基本程序：

（1）买卖房屋双方当事人在房屋买卖合同签订后的30日内，持房屋权属证书（卖方提供）、当事人合法证明，向房地产管理部门提出申请并申报成交价格。

（2）房地产管理部门对有关文件审查，在接到申请之日起30日内做出准予登记、不予登记的决定并书面通知当事人。

（3）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对买卖的房地产进行现场查看评估。

（4）房地产买卖双方交价格，并根据需要对买卖的房地产进行现场查看评估。（4）房地产买卖双方当事人按规定交纳有关税费。

（5）由房地产管理部门核发过户单。

（6）买方凭过户单，依照《中华人民共和国房地产管理法》领取产权证。个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交：购房合同（正本）；购买xx（原件）；竣工决算书（原件）；个人身份证及复印件；完税凭证

  将不能办理房产证中行政机关的原因在合同中单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

  十、物业胡乱收费怎么办

  虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费。

  解答：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对照。{zh0}带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向发展商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。另外，在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，一定要先签订《物业管理公约》

  十一、如何购买尚未还完xx的房子

  解答：如购买的房屋如已取得产权证，则属于二手房买卖，可以就此申请xx购买，但前提是需结清上一笔xx，也可协商办理转按揭，由买房取代卖方借款人的地位，但转按揭手续非常麻烦；如房屋未取得产权证而又是商品房，则买房可以采取预售转让程序，但需开发商及xx银行的同意。