民国土地制度深受孙中山思想的影响。孙中山提出的中国资产阶级民主革命的经济纲领，三民主义的一个组成部分。孙中山认为，民生问题是社会进化的原动力，民生就是人民的生活、社会的生存、国民的生计。中国作为一个贫穷落后的国家，需要采用欧洲的生产方式，发达资本，振兴实业，以达到繁荣富强的目的，同时避免欧洲资本主义制度的种种弊端。民生主义包括平均地权与节制资本两项内容。平均地权是通过核定地价，照价收税，照价收买，把因社会改良进步造成的土地增价收归国家，不使地主坐享地价增长之利；节制资本是通过大企业国有，发达国家资本和既允许私人资本发展又限制其独占垄断的办法，达到既振兴实业，开发富源，又防止私人资本操纵国计民生而造成贫富悬殊。孙中山认为，民生主义也就是社会主义。但实际上，平均地权的实施，是扫除封建土地制度对资本主义发展的阻碍，为资本主义的发展开辟道路；节制资本的政策措施也没有超出资本主义的范畴。所以，民生主义实质上还是资产阶级民主主义的经济纲领。只是由于这个经济纲领反映了孙中山的防止资本主义发展的矛盾与弊端的愿望，因而具有主观社会主义的特色。民生主义与孙中山的整个三民主义一样，经历了两个发展阶段，旧民主主义革命时期的民生主义的严重缺陷是：平均地权没有明确提出解决农民土地问题的要求和办法，节制资本没有明确提出反对外国垄断资本的措施。新民主主义革命时期，孙中山把旧三民主义发展为新三民主义，提出了“联俄、联共、扶助农工”的三大政策。在平均地权方面提出了耕者有其田；在节制资本方面，提出把有独占性的外国在华企业收归国有及制定劳工法、改善工人生活条件等措施，从而使这一纲领和中国共产党在民主革命阶段的政纲有了基本相同之点。

在实际操作中，民国时期土地制度承袭清制。孙中山领导资产阶级民主主义革命即“辛亥革命”，xx清皇朝，但没有改变土地制度。地主封建土地所有制、公常土地所有制、自耕农和佃农、雇农并存。现在所能看到的历史资料，明清以来罕见占田千亩的大地主。地主占有的相当一部分土地只有“田底权”，是因为农民遇到天灾xx被迫出卖水田时，采用“绝卖留种”方式，即所有权归买方，卖方保留租用权，卖价比清业田稍低，如不积欠租谷，地主不能撤佃。卖主成为佃农，每年承受地租剥削，但不负担田赋和“田赋附加”之类杂捐，有固定的土地可供长期使用，愿作必要的整修水利、改良土壤等基本建设。

据1950～1951年土地改革时101个小乡中95.5个乡84895户、436435亩耕地的调查统计：各阶层占总户数百分比和占有土地(主要是稻田)百分比是：地主户占2.1％，土地占12.2％；地主兼工商业户占0.31％，土地占0.5％；富农户占1.65％，土地占4.75％；小土地出租者户占1.56％，土地占2.16％；中农户占34.71％，土地占23.21％；贫农户占55.25％，土地占9.91％；雇农户占2.67％，土地占0.15％；其他户占1.71％，土地占0.26％；公常占有土地204117亩，占土地总数的46.76％。大大小小的公常占有将近半数的土地，是本县土地制度一个显著特点，而民国时期又逐年增多。这些土地比较复杂，有源于封建宗法制度的祠产、祀田，也有校产、桥渡等作为公益事业基金的田产。公常土地大致有：(1)祠产、祀田。祠产为宗族共有，大族有田数百亩，租息收入作为春节和春祭、秋祭费用，以及用于修缮、续宗谱、灾害救济事业等。祀田大小户头甚多，有几百户或数十户共同祖宗的祀田，也有数户共同的祀田。相当一部分公常田产为本地当权者掌管，有的从中贪污中饱挪用谋私利。解放后土地改革划分阶级成份时，有少数掌管公常产业为生、别无正当劳动收入的人划作“公常地主。”(2)校产。民国时期，学校多为私立，大多由公常捐助田产，租息收入作为学校基金。(3)丰产、庙产。(4)桥会、渡会、茶水会、水龙会等公益事业，往往也有少量田产作基金。

民国18年(1929)，国民政府为整顿田藉，增加田赋收人，以准备实行孙中山“平均地权”为名，县政府印制表册，雇用人员，普遍调查耕地，推行“土地陈报”。因经办人员多系农村识字的地主乡绅，且规定种种收费，引起群众不满，个别地方甚至出现群众暴动。

总体说来，民国时代的土地制度由于1930年土地法的颁布而较清末更为成熟。但由于缺乏长子继承权，战乱连绵，制度化的土地市场仍不发达，所以每户土地分割为很小数块。据估计， 1910年户均土地为2.62公 顷 ， 1933年为 2.27公顷。民国时土地所有权分布虽然不平均，但比其它落后国家要平均，73％的家庭平均每户拥有15亩地，他们的土地占全部土地的28％，而5％的家庭户均拥有50亩以上的耕地，占总耕地的34％。民国时期资本主义式的雇工租地大规模商业化农业经营并不普遍。 930年代， 50％的农业人口与租佃制有关， 30％的佃农耕作的土地xx是租佃的， 20％以上的佃农耕种自己的土地同时租佃部分耕地。

长江流域细密的水路运输网被用来形成区域性粮食市场，因此此区域的分工专业化、城市化、原始资本主义自宋朝以来都是中国最发达的区域。这里专业性的租佃经纪人出现了（类似现代资本主义社会中的专业房地产经纪人）。佃农并不一定非常贫穷，有的佃农大户反而比小自耕农富有，他们已形成资本主义式租佃，雇工商业化农业经营的萌芽。

中华民国内政部1932年对849县的调查记载了租佃契约的多样化， 220县租地压金非常普遍，租金主要采取现金、实物固定地租和分成地租三种形式。国民政府1934年的调查报告说50.7％的佃农以实物付固定租金，28.1％付分成租， 21.2％付固定现金租，而1934－1935年的土地调查显示这三组数字分别为 60％、15％和24.62％，而劳务租占0.24％。分成地租的多少依地主是否提供种籽、工具、耕畜而不同，分成地租的租金高于固定实物地租12.9％，其又高于固定现金地租11％。在地主不提供种籽、工具、耕畜的情况下，平均地租约为43.3％。固定实物地租在佃农比例高、产量高的产区较为普遍。土地制度的多样化非常符合现代信息经济学和租佃理论的预。这些理论证明，当生产中风险很高，生产者的努力水平很难测度时，分成地租为xxx率，而当风险很小时，固定地租xxx率，而生产者努力水平测度费用低时，雇佣关系xxx率，当风险不太大也不太小时，分成地租和固定地租会在合约中同时出现，而分成地租由于地主与佃农分担风险，所以租金水平会高于地主不承担风险的固定地租。所有这些土地制度都在特定条件下是风险分担和提供激励的两难冲突之间的{zy}折衷，所以不存在一种制度在所有条件下比所有其它制度坏，也不存在一种制度，在不同条件下比所有其它制度好。而现代{zy}所有权结构理论也证明，在一定条件下租地比买地更有效，而在另一些条件下，自有土地比租地更有效，因此在不同条件下，自耕农制度都优于租佃制度的命题是xx错误的。在自由契约下，自发出现的多样化制度都是在不同条件下对各种复杂两难冲突的{zy}折衷。

我们可以认为：整个二十世纪统治中国的意识形态"耕者有其田"可以说是人们对现代经济学无知而接受的一些政党的机会主义口号。一些政党（例如国民党）用这种口号利用人民对经济学的无知，为一党之私利服务，其后果是破坏了有效率制度形成的机制，阻碍了经济的发展。由于这类口号给国家以超越法律之上侵犯财产和公民人身安全的权力，它为以后导致经济灾难、政治动乱的政治游戏规则的盛行开了一个恶例。