有关城市房屋拆迁中的承租人：

一、承租人的概念：何为承租人，《拆迁条例》并未明确作出规定。《房地产管理法》）第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”即《拆迁条例》中所涉房屋租赁关系（以下简称租赁关系）是指事实上存在的租赁关系，还是指合法的租赁关系？ 首先，《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、“根据法律、规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。再次，从操作层面上看，可分为三个阶段：{dy}个阶段是拆迁人、被拆迁人、承租人自行协商阶段，此时让当事人自行判别其租赁关系的合法性显然勉为其难；第二个阶段是拆迁行政主管部门主持调解及进行裁决阶段，而根据法律规定，合同是否违法无效，应当由仲裁机构或人院认定，拆迁行政主管部门是无权认定的；第三个阶段是复议诉讼阶段，但若当事人提起的是行政诉讼，则又涉及到民、行交叉的问题。第二，租赁关系的时点问题。由于在城市房屋拆迁评估等均以房屋拆迁许可证核发之日为基准日，对应于这一时点，租赁关系可分为三种，即在基准日前已经终结的租赁关系、在基准日未终结的租赁关系、在基准日后新形成的租赁关系。在基准日前已经终结的租赁关系的承租人不在拆迁补偿安置考虑范围内，这是显而易见的。同时由于《拆迁条例》第十二条明确规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：……（三）租赁房屋、所以在基准日后新形成租赁关系的承租人也不应列入拆迁考虑的范围。即只有在房屋拆迁许可证核发之前已经形成，至房屋拆迁许可证核发时未终结的租赁关系的承租人才是拆迁当事人。

　二、承租人的法律地位：要准确把握承租人的法律地位，就必须理清房屋租赁权的法律属性。2、承租人具有从属性。由于房屋使用权是所有权的一项权能，从属于所有权。《拆迁条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。”即对所有权人进行安置的原则，在拆除租赁房屋时当然也是首先考虑对被拆迁人进行补偿安置，是否对承租人进行补偿安置取决于被拆迁人与承租人之间租赁协议的性质及约定。由于不存在拆迁人对被拆迁人及承租人的重复补偿安置，所以从这一角度讲对承租人的补偿取决于被拆迁人的让渡。所以在拆迁法律关系中，承租人的法律地位在相当程度上从属于被拆迁人。

三、承租人的类别：基于承租人在拆迁中具有独立性与从属性的双重属性，有必要以租赁房屋的权属、用途、承租主体特征等为标准对承租人进行分类，为对各种形式的承租人进行补偿安置打下基础。1、以租赁房屋的所有权性质为标准可分为公房承租人与私房承租人。这一分类的意义在于：（1）公房承租人与私房承租人在权利方面具有重大差异；（2）房改前出租的公有住房具有福利分房的性质，其承租人享有了产权人的大部分权利，是一种准被拆迁人。2、以租赁房屋的用途为标准可分为住房承租人与非住房承租人。房屋就其用途而言，可分为居住、生产经营、办公等，一般将生产经营、办公等房屋统称为非住房。对应地可将房屋承租人分为住房承租人与非住房承租人。　　分类的意义在于：（1）非住房承租人有可能获得停业损失等补偿；（2）福利分房的承租人属于住房承租人，非住房承租人中不存在福利性质的分房。3、以租赁房屋的租金依据为标准可分为执行政府定价房租标准的承租人及自行协商定价的承租人。由于《房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”由此可见非住房的租金是自行协商的，而住房的租金则要执行相关的政策规定。分类意义在于：（1）对于执行政府定价房租标准的主要为公有住房，市场定价的为非住房及私有房屋；（2）执行政府定价房租标准的私有住房是历史的产物，有可能会出现双重安置，应妥善处理。4、以形成租赁关系的原因为标准，可分为政策原因形成的承租人与市场原因形成的承租人。　　

　四、承租人的权利：在拆迁中，承租人的权利既有实体上的权利，也有程序上的权利，以拆迁进程为序，主要表现在以下几个方面：1、对拆迁行政许可申请听证权。虽然《拆迁条例》未规定颁发拆迁许可证前需要听证，但由于《行政许可法》第四十七条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。”而拆迁行政许可与拟拆迁房屋的承租人之间显然有重大利益关系，故应当告知承租人有听证权。建设部《城市房屋拆迁工作规程》第五条第二款规定：“对于面积较大或者户数较多的拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前，就拆迁许可有关事项召开听证会，听取拆迁当事人意见。2、知晓拆迁信息权。承租人作为拆迁当事人，有权了解相关信息。这些信息主要来自两方面，一是行政机关掌握的相关信息，二是拆迁人方面的信息。《政府信息公开条例》对公开行政机关掌握的拆迁方面信息作了明确规定，该条例第九条：“行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开：（一）涉及公民、法人或者其他组织切身利益的；……”该条例第十一条还规定：“设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括下列内容：……（三）征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；……”据此，承租人是有权获得相关信息的，行政机关也应当主动公开。3、解除租赁合同权。在拆迁中，承租人若有法定理由或合同约定条件的，可以要求解除租赁合同，并按法律规定或合同约定获得相关补偿。4、补偿请求权。在拆迁中，有一部分补偿是专属于承租人的，如搬迁费、添置物损失等，承租人对这一部分享有补偿请求权。

　注意思嶶：仅供参考：   百度：hljfjsjw:     搜狗：fj1951:        电话：13394578898