当初复杂而矛盾的记忆如今已荒草丛生。　　

　　“菲菲澳家”于１９９９年７月破土，计划占地８平方公里、总投资逾１０亿元，集xx别墅、生态农业、观光旅游于一身，号称当时“中国{zd0}的庄园式别墅区”。然而，一场体量同样巨大的资本游戏也由此而起，但这种被业界之后称之为“走钢丝”的冒险举动并未成就美宅与美梦，相反却导致了一场极富戏剧性的结束，除了３００多幢残缺不全的撂荒别墅，不断“xx”的青山碧水间空余一地叹息。　　

　　如今的业界已很少再提及“菲菲澳家”，但想不到的是，它的重回视线竟然是因为一场兼具历史性与时效性的“复合式纠纷”。　　

　　先是开发商欠款迟迟难觅下文，后是到期的土地租金应付而不付，再是新一轮分地工作意见纷杂阻力重重。沈阳市苏家屯区陈相镇黑牛屯村的春天不仅风大，而且很不安静。
 
　　１０年后今天，栖身并陷身于此的“菲菲澳家别墅庄园项目”一步步挨至颇为尴尬的当口——被征地和租地的村民收回土地的要求词情恳切；维稳恤民的政府复垦造福的表态又言之凿凿，而奔走求变的开发商引资复工的决心也信誓旦旦。　　

　　遗忘或是面对都很累。无论是属于当初“美丽的错误”，还是一代房地产商曾经有过的集体表情和伤痛，有关各方为之付出的代价已远远超越时间和金钱的范畴。　　

　　正因如此，夹带着每幢别墅后那些若隐若现的故事，余波难了、久拖不决的菲菲澳家越来越成为一部生动而沉重的教材。意韵悠长。

　　
　　镇上的“好同志”
　　

　　沈阳市苏家屯区陈相镇黑牛屯村之所以得名，源于当地一个传说：相传古人薛礼架神牛征东之时，黑色的神牛{dy}脚踩中的地方就是日后的黑牛屯村，至今，该村后山的一块岩石上仍然清晰可见一处xx形成的牛蹄印记。黑牛村的闻名并非全拜传说和风水所赐，还长久以来，地处沈阳南部丘陵地区的黑牛村以独有的地形和丰富的植被成功地拒污染和风沙于门外，村子对面水域面积不菲的黑牛水库更是成为这里上佳自然环境的点睛之笔。然而，正是这种一度被誉为“沈阳南部{zj0}”的宜居环境，招致了这里日后的恼人局面，难以收场。　　

　　百米开外的山坡上，３００多幢密密匝匝的别墅逼视着对面于中国大地再普通不过的村庄，十年如一日，极不协调又极端对峙。尽管前者的身恣已废弃多年、残破不堪；尽管后者的怨愤宛如开水锅里沸腾的水泡——此起彼伏、频频爆发；尽管两者均持有同样的不妥协。　　

　　“村民现在很坚持，工作很难开展。”近两周前，由苏家屯区和陈相镇联合组成的工作组进驻黑牛屯村，该工作组一位郭姓负责人称，每天都有数十村民围着他们，“连村委会改选这么大身的事都不上心了。”而对村民而言，再大的事情也比不上“分地”关乎切身。

　　事实上，黑牛屯村分上黑牛和下黑牛两个地域，１９９９年６月，沈阳菲菲企业集团有限公司（以下简称菲菲集团）与村里签协议，为建设农业综合开发项目，以每亩１．１万元的价格从上黑牛征地１０００亩，期限５０年，总计征地补偿１１００万元；以每亩４５０元的价格从上、下黑牛共租地２８００亩，期限５０年，租金１０年一结（１９９９年至今，{dy}个１０年的土地租金已结清）；并负责替村里交纳农业税（因彼时农业税尚未取消）。　　

　　据工作组统计：至今，菲菲集团尚欠征地补偿款４００万元；由村里垫付的农业税１８．８万元；所占５８００亩山林的托管费１９３万元。　　

　　正是这样一种不难理清的土地脉络却困扰了黑牛屯村近１０年之久。２００２年、２００３年菲菲澳家陆续停建以来，村民们不忍大量耕地撂荒纷纷打破征、租地前原有界线重新耕种。“费老劲了，地里遍布砖瓦水泥，到现在还没有彻底拾掇干净。”村民代表之一、上黑牛的李德祥说，即使这样，村民们的地也种得越来越不安心，“合同规定的第二个１０年已经开始，可租金不说给也不说不给，我们的要求是干脆也不用给了，把合同废了、连同别墅区里的地都分了，大家从此各自干点儿有用的事。”　　

　　征、租合计的３８００亩土地对上黑牛有着非同小可的意义，这其中的２１００多亩是其全部的土地面积。工作组坦言，１９９９年之前，上黑牛人均耕地２．５亩，已经低于陈相镇人均３亩的耕地平均数，如果现在再不分１９９９年之后别墅征去的１０００亩地，上黑牛的人均耕地很可能会创造有史以来的新低“纪录”——１．５亩，“这一点上，村民们心理不平衡是可以理解的。”　　

　　现在，不管要求会否得到满足，工作组所有成员已经被村民们亲切地称之为“镇上来的‘好同志’”，因为工作组的驻地外，两台大型抓钩机正在为复垦而夜以继日地平整土地。　　

　　“{zd0}的难题是耕地保护层破损，地里随处可见水泥桩、残垣断壁、砖头瓦块和原先施工留下的沟沟叉叉。而复垦工作更大的困难是资金，这笔钱理应由菲菲集团承担，但找它多少次一分钱也拿出不来，所以现在政府的想法是先拿出一部分资金把土地复垦，但这笔钱{zh1}肯定要算到菲菲集团账上，政府只是垫付，估计得六七十万。”上述工作组的郭姓负责人表示，至于将别墅区占地也分给村民的合法性则很难说清。　　

　　１０年寒暑，执着的村民始终在试图用他们的双脚掀开一个与之有关的“盖子”，直到前不久，他们从有关部门拿到了一份“材料”。简而言之，按照这份菲菲澳家农业综合开发项目征地协议，菲菲集团有权从事别墅建设的地域是上黑牛北面的后山，而日后出现的３００多座别墅却绝大多数建在了上黑牛南面临近水库、风景与交通俱佳的山坡。“它是违章建筑区，拆了都不多，分它的地怎么就违法了。”另一位村民代表李宏茂认为，村民分地的要求是合法的。　

　　而绝大多只有初、高中学历的村民并不知道，事实上，玉成此事他还将冲入一个深浅难测的复杂司法局面。２００７年以来，“违章建筑”始终不愿放弃将《物权法》拖入尴尬境地的努力。就黑牛屯村而言，“维护被征地农民的合法权益”的规定虽然可令村民欢欣，但“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”的条文，又可使别墅开发商及购房者处于相对有利的位置。工作组和当地政府谨慎地认为，事涉司法理念层面，黑牛屯村的事“全国都难有先例”，目前{zj0}和xxx的解决方案是：别墅区以外土地分配给村民，以内土地则由村民通过正常途径走司法起诉律程序。　　

　　对于靠天吃饭、年人均收入只有６０００元左右的黑牛屯村而言，司法程序的高昂费用和旷日持久显然是难以承受之重。今天开春以来，无法打开那扇土地之门的村民们只能一直在等待中等待，这是他们{wy}能做的成本{zd1}的事。　　

　　气温升高，冰雪融化，日夜无语的黑牛水库突然间露出已积蓄１０年的苦涩液体。
　　

　　罕见的“大手笔”
　　

　　“３６１”、“８．５”和“３０”，这组数字的单位分别是“座”、“公里”和“分种”——如果在拥有多达３６１座（当地村民统计）别墅的菲菲澳家别墅群内，延长达８．５公里的最短路线，驱车以正常均速游览速度走上一圈，需要３０分种。置身菲菲澳家堪称庞大的别墅群，仍然能够感受到当年曾经凝聚在这里的加速度气场。　　

　　更加直观的感受来自于“外里之外”。使用“谷歌地球”键入“沈阳市苏家屯区陈相镇黑牛屯村”，稍加调整后根本无须放大太多倍数，菲菲澳家别墅群的高清晰全景卫星照片就会显现于电脑屏幕，而周边的村庄却只可见轮廓。给人的感觉就是：豪宅十年未成，虽然步步曲折，却也曾经辉煌。　　

　　1992年河畔花园面世至今，不足20年的沈阳别墅史经历了从“多龙治水、撒网捕鱼”到“重点开花、精耕细作”的不可逆变迁，而菲菲澳家则刚好踩中了那个至关重要的时间节点。不幸的是，雄心勃勃的它非但没有体察到那种微妙变化，而且过于自信。日后的事实证明，正是后者令菲菲澳家一剑封喉。　　

　　《时代商报》拿到的一份由xx业内人士提供的２００９年统计资料显示：　　

　　沈阳菲菲澳家庄园是生态农业综合开发项目（系菲菲澳家别墅的母项目，后文有详述），计划总投资20亿元人民币，建设周期为5年；由沈阳菲菲企业集团、澳大利亚Perenial公司、西班牙LS温室工程有限公司、西班牙荷塞·西斯卡科有限公司联合投资建设，控股方为沈阳菲菲企业集团；项目总面积11926亩，东西长4.5公里，南北宽2.9公里；项目总体规模为别墅2000栋，花园洋房2000套，总建筑面积160万平方米；该项目以低价位入市吸引消费者，开盘时别墅1050—3800元/㎡；该项目别墅于2001年4月上市销售，卖出200套以上。　　

　　可以说，菲菲澳家只是在规模上继承了解１９９９年以前沈阳别墅业的思维。　　

　　２００１年至今，沈阳别墅重点布局开始向棋盘山、沈北新区的蒲河、大浑南（包括机场路、长白岛）等地转移，尤其向棋盘山和沈北蒲河区域集中。一意前行的菲菲澳家距沈阳、本溪、辽阳均为40公里，成为当时市区最远的一个别墅项目。　　

　　彼时，即使是与菲菲澳家处于相近地域的别墅项目，也纷纷采取补救措施，为别墅“xx”，主力面积定格３５０㎡左右，而菲菲澳家却不但户型多达６０余种，而且250—865㎡的面积范围“大”气实足。更匪夷所思的是，2002年3月15日，菲菲澳家全面提价为起价2480—2580元/㎡，业界“客气”地评价其提价后“销售趋于缓慢”。　　

　　事实上，菲菲澳家自始至终都是一个“农业综合开发项目”。最早暴露其渊源的是那份辽政办发〔２０００〕２３号《关于加快农业产业化经营步伐意见的通知》（以下简称《通知》）。按照“到２０１０年，将是我省农业和农村经济实现第二次飞跃的关键时期，农业将实现向商品化、专业化、现代化的转变，沿海经济发达地区要基本实现农业现代化，其他地区要全面走向富裕”的《通知》要求，沈阳菲菲澳家庄园和另外两个分别位于沈阳、辽阳的项目成为“应加快建设步伐，以发挥其示范作用”的“三园”。其中，菲菲澳家庄园是“由沈阳菲菲企业集团与澳大利亚、以色列合资兴办的集园林开发、畜牧养殖、水产养殖、花卉和蔬菜种植、耕地改良、新村建设于一体的综合开发园区。”　　

　　相关部门的初衷是好的，但一颗挣脱引力的“卫星”就此平地而起。菲菲澳家之于黑牛屯村就如同一只小小的Ｕ盘，无论存贮多少美好愿景都可以被随时抽离现实生活。　　

　　调查期间，为澄清一座“现代化农业综合开发项目”的本来面目，《时代商报》遍查数种旧报，却还原出了一幅“三面环山‘中国{zd0}的庄园式别墅区’”的美好图景： 一座面积达80万平方米的人工音乐湖，一个中国{zd0}的种苗温室，一个面积超过30万平方米的种苗移植区、8个风格各异的别墅区和一个xx公寓区，6座果园，一座跑马场，一座滑雪场，一座以孔雀、梅花鹿、鸵鸟为主打的野生动物园，此外还拥有吉普车俱乐部、游艇俱乐部、高尔夫练习场、全长10公里、落差高达60米的漂流渠，而环绕整个庄园的，是一条长达30公里的仿古长城……　　

　　用一位曾经的媒体广告总监的话说：这就是一个令人怦然心动的房地产开发项目，综合农业只是噱头而已。据不xx统计，２０００年前后一段半年左右的时间里，菲菲澳家在沈阳地区的广告投放量每个月都在１０００万以上。 　　

　　“开发商真的很有钱。”在黑牛屯村的集体记忆中，菲菲澳家开发方不但为村里的学生做过校服、为老人们每月补助过１００元钱，而且还将全村７０％左右的人带到杭州、苏州等地旅游。不仅如此，菲菲集团进驻后，村里来有了一条全新的、全长８公里、双车道通往外界的柏油沥青马路。　　

　　现实却往往令旧爱成憾。曾经光鲜的新校服{zh0}的归宿是成为抹布，原本平坦一时的道路不到１０年就已因失修而皮破坑深，闲来无事的老人们则终日徘徊在村委会前讨要土地。

　　２００３年至２００５年菲菲澳家彻底停工以来，一群普通得无法再普通的人的生活就此一去不返，陪伴他们的，除了数不清的半截子别墅、屈指可数的废弃大棚钢骨架和一条破路之外，别无它物。

　　反主为客的“追房人”
　　

　　一直以来，菲菲澳家到底以何种方式卖给什么人多少套别墅始终是业界内部一个讳莫如深的话题。对于绝大多数人认同的２００多套，沈阳市房产局官方网站的查询系统未有显示；对于菲菲集团利用员工信息，获得１２０多套虚假按揭xx也只是个传说；而对于“正规购房者在８０人左右，按揭xx出处为工商”的说法，２０１０年３月２４日，菲菲集团现任总经理李彦民（音）则终于给出了会 “给这些购房者一个交待”的正面回应，几天后，工商辽宁分行营业部面对《时代商报》的询问时则表示“确有其事”，但对于“具体获得相关信息”的要求，该营业部表示须请示上级。４月６日，在本报分别以电子邮件和传真两种形式发去采访函一周后，工商辽宁分行营业部口头复本报称，因此事实际上涉及金融机构不止一家，故该营业部已无单方面解答之能力，相关信息不便透露。　　

　　周折之后，还是有一些情况浮出水面。　　

　　“几乎每年我都要到那里看一看。”吴玉（应受访者要求化名）是一家私企老板，“先富起来”的他于２００１年年中，学着别人的样子结识了菲菲澳家，并在一处找人看过“风水”的山坡上一次性付款购买了一幢３５０多平方米、总价３６７５００元的别墅。吴玉称，据他所知，菲菲澳家前后大约卖出别墅２００多套，近一半按揭xx，其余全款。　　

　　“一来当时有钱，不太在乎，二来是朋友介绍，不太较真。”时至今日，吴玉在懊恼没有查看菲菲澳家商品房销售相关手续的同时表示，彼时做别墅开发无需太高智商。吴玉当时得到的承诺是：客户可以视情况跳出整体规划，自己先挑地块，由开发商建设别墅；每户别墅私家绿地面积可依地形变化有所不同，根据界限分配，绿地面积在400㎡—1000㎡之间，用栅栏圈围；业主拥有绿地的使用权，绿地的养护、维修等由物业管理公司负责，费用计入物业费，物业费的收取为1元/月／㎡。　　

　　 “孩子在外地读书，将来愿意住哪住哪；父母老人需要一个好的环境安享晚年；他和妻子闲遐时也需要度假放松。”吴玉说，与其他相投资和出租的购房人不同，他买别墅是想自己用。然而一举三得的美梦{yt}也没有实现过。　　

　　“我是看着它{yt}天停掉的。”从２００３年开始，吴玉就发现菲菲澳家情况不对，先是施工队伍{yt}天减少，继而在完成主体后数百座别墅停工，２００５年以后，原来的土地所有者竟然还在无人看管的别墅区域内重新种起了作物，有的村民还干脆利用闲置的别墅饲养起了鸡、鸭、牛、羊、猪。“见于这种情况，朋友‘傻’了，开发商闪了，自己蒙了，妻子怒了，老人病了，钞票没了。”吴玉说，从那以后，他也只能是每年找那么{yt}，往返开３个小时的车，到现场看上１０分钟，没有任何办法，因为在他手中，房产证、土地证什么都没有。　
　　寒冷的春风中，空旷得糁人的菲菲澳家仿佛泅渡在悲伤之河，情难自禁。有些别墅里，地面上家禽、牲畜粪便经年积蓄，已逾一寸；绝大部分别墅的内外墙体已经剥落，有些地方的水泥指触即沫。上述工商辽宁分行营业部表示，很多买房者都在追，情况比较复杂，解决起来很难。显然，对于按揭xx的发放方来说，菲菲澳家的部分别墅已有不良资产之虞。　　

　　菲菲澳家的“冲击波”仍不仅于此。

　　２００３年５月，菲菲澳家相关负责人被辽宁省辽阳市警方传唤，因为一张“空头支票”。此前，辽阳市个体业主黄某曾借钱给沈阳四建公司（现该公司已改制并入其它集团公司）某项目经理王某，后因王某承揽过菲菲澳家施工工程获得一张由菲菲澳家出具的２００万元转账支票，而当王某为还钱将支票转给黄某时，黄某竟然发现该支票为空，遂报案。但虽《时代商报》多方查询，未获此事下文。　　

　　２００５年１月，上海泰山陶瓷有限公司状告沈阳菲菲企业集团。从２００１年９月开始，前者为后者先后提供了价值２０２７６７２元的广场砖，但截止２００３年１月１０日，后者只偿还了９５万元xx，欠１０７７６７２元xx不付。上周，《时代商报》与上海泰山陶瓷有限公司取得联系，虽然该公司当年的负责人已无处找寻，但一位一直任职于该公司财务部门的工作人员肯定地表示，官司胜诉几年来，始终未见菲菲集团将欠款及违约金打入该公司账户“给公司造成很大影响”。　　

　　另据沈阳一位不愿透露姓名的资深施工工程承揽人的说法，菲菲澳家要求工程承揽方的垫款额高达９０％以上，而如数返款率不足１０％，“脱欠的资金何止几千万，要是拿现有别墅抵债的话，恐怕有的包工头还落不着。”

　　黑牛屯村里，用于土地复垦的大型机械和设备一直在增加，显然，人们想尽快忘记那些颇具典型性的不愉快的往事，没必要再多搭一分钟。
　　

　　一次典型性溃败
　　

　　１３９４０２８＊＊＊＊，说出这个手机号码黑牛屯村村民只需零点零几秒，比背诵自己的手机号码快得多。　　

　　“这个号码是我的。”３月２４日，菲菲集团总经理李彦民（音）向《时代商报》表示，对于菲菲澳家项目，该集团除了遗憾，还有内疚。　　

　　在沈阳地区，菲菲集团的名气显然比不上它的{dy}个实体——菲菲西餐厅，彼时，能够在这家开业于１９８１年的沈阳{dy}家西餐厅预订到位置的权力只属于那些身份、财富、地位以及背影俱佳的“达人”。 当时的言论称，有着“共和国制造业基地”之称的沈阳，在那段新旧转换的年代里，不但拥有比国内其他同类城市更为雄厚的经济实力，骨子里也有股从解放以来持续的辉煌历史里延续过来的傲气，这种传统，让沈阳人变得比国内其他同类城市的人更喜欢讲究排场和奢华。在这家西餐厅工作过的人普遍回忆，当时赚钱就像水龙头，打开就无法再关上。　　

　　上世纪９０年代，菲菲集团一头扎进既成就了它的辉煌也造就了它的陨落的房地产业。1997年，在房地产暴利背景下，菲菲集团获得沈阳南五马路部分地区改造开发资格，当时业内评价其“一年净赚了8000万”。 随后，“南下”的菲菲集团在离沈阳四五十公里的陈相镇黑牛屯村圈地8平方公里，在“现代农业综合项目”的大旗下，开始高调打造“中国{zd0}的庄园式别墅区”。  之后，它将被这个颇具“擦边球”意味的项目渐次掏空。　

　　“摊子铺得太大，xx超过了我们当时的资金实力”，２００２年前后，一个不公开场合，在一幢面积超过800平米、未完工的豪华别墅里，菲菲集团一位老总级人物不无尴尬地对一位自收撰稿人说。此人回忆，菲菲澳家正式启动的2000年，远郊大盘对于沈阳地产界而言尚属陌生项目领域，从当时南方取得成功的个案看，远郊大盘至少需要“总体规划、分期实施”、“配套先行、主打期房”、“分摊项目，降低风险”大三理念，而菲菲集团恰恰相反：开发一开始就全面铺开、配套却基本没有、所有项目又xx由自己独立支撑，而所需的１０亿元以上的投资则远超菲菲集团当时现有的资金实力和融资能力。 　　

　　然而，就在菲菲集团内部致命危机初现之时，苏家屯区一重要网站已经将这个“现代综合农业”大旗下的项目定义为“针对二十一世纪中国农业、农村、农民如何发展这一重大课题，借鉴澳大利亚发展庄园经济和以色列等农业发达国家发展生态农业的经验，充分利用当地资源，大力发展高科技农业、高效农业和生态农业，促进当地生态环境的改善，跳跃式提高农民生活水平和生活质量，进而，顺势将一个个农业开发项目自然转化成生态旅游资源，将项目所在地建设成既是绿色食品、农林牧副渔全面发展的产区，又是蓝天碧水、花红柳绿的生态旅游观光度假景区，用这里的一山、一水、一草、一木构筑出二十一世纪中国现代农村的缩影。”而且还特意注明：项目总投资20亿元人民币，建设周期为5年，投资回收期5年零3个月。　　

　　这一次，传说中的“谶语”没能应验，虽然菲菲澳家可能只差一步。　　

　　２００１年末２００２年初，本已捉襟见肘菲菲集团砸下上亿元巨资借“盛道包装”之壳实现上市，“菲菲农业”（股票代码：000769）从此现身江湖，但其2004年4月27日停牌{yt}后，自28日起被实行退市风险警示特别处理（*ST）。　　

　　“停工的原因就是资金原因，不是房子卖的不好，当时老板买了个壳花了一个多亿，之后钱就跟不上了，因为那么大个盘有个千八百万跟本没有用，就这样逐渐衰退了，所以现在的股票也‘ＳＴ’了。”李彦民（音）认为，上市并未挽救菲菲集团于水火，反而使其背上动机不纯、自食其果的恶名。　　

　　菲菲澳家现代农业股份有限公司历年年度报告中的净利润指标显示：２００１年度，公司净利润还是2,105,812.33元；２００２年度，就变成-17,649,420.25元；到了２００３年度，恶化为-43,523,267.50元；而２００４年度，这一数值竟定格在了惊人的-336,538,223.33元……作为佐证，菲菲澳家别墅区以及现代农业综合项目正是在这几年中陆续停工完毕。　　

　　资本市场上的失利步步传导至菲菲澳家所立足的小山村，当初的种种恩爱渐渐全无。　　

　　“当初８０％以上的村民是赞同并急于开发的。”李彦民（音）说，施工现场需要大量村民从事水渠维护、草坪修剪之类的杂务，xx一项，每个劳力一年的增收就在５０００元左右，“而他们种一年地的纯收入还比不上这个数。”而在赵振鹭等村民代表的记忆中，１９９９年６月前，村里确实开过村民代表大会专门讨论是否同意开发，“当时４０多名代表中，只有两人投了反对票。”

　　赵振鹭是投反票的人之一，因为长年在外“跑车”，见识过一些大规模开发项目不了了之的情况，而以利益安抚村民则是这些项目常见的先行手法，“{zh1}留给村民的往往无非是土地及环境灾难。”赵振鹭认为，彼时，意识到这种前后反差的村民数量比“双色球”大奖得主还少。据他统计，菲菲澳家开工后的两年中，从村里总计雇工１４０人左右，满勤出工两年后，这些人先是得到了一年的工钱——每人３０００元，而剩余工钱则是在拖欠了七、八年后，在２０１０年春节前才结清。　　

　　１９９９年至２００２年之前，在菲菲澳家红火的几年中，曾有一个现象耐人寻味：外村的姑娘都愿意嫁入黑牛屯村。“除了种地之外，还能到大棚里打工，风吹不着雨打不着，而且有钱人多了之后，对后代的影响也好。”已从新媳妇熬入中年阿姨行业的李秀玲（音）回想当年时仍不无兴奋。如今，儿子已近１０岁，李秀玲（音）没有在农业大棚里上过{yt}班，因为它们根本没有建成过，而她还在日夜担心儿子不要再出现在废弃别墅内摔伤的意外。　　

　　在黑牛屯村，爱已成憾甚至是恨的例子比比皆是。按照李彦民（音）的清晰记忆，当初修路时，很多沙子、水泥都被村民抬回了家；一位李姓村民在别墅区时建时停过程中，还因盗割电线、电缆而被公安机关处理；而随着建设的彻底停止，村民进入别墅区扒、拣砖瓦的情况更是普遍存在，用于建设自家猪圈及其他用途。　　

　　“山上的别墅真不赖，不住人来圈牛羊，任它风吹和日晒，反正百姓得了砖。”直至现在，黑牛屯村还有人会时常记起这样的打油诗。　　

　　“应该说，我们不欠当地老百姓什么。”对于“开发商不负责任”的说法，李彦民（音）认为菲菲澳家开发方有着自己的苦衷，“村民们所说的很多事情需要求证，他们说一亩得补偿９万，‘高铁’是从陈相地区经过的，陈相地区的地是７类地，黑牛屯地是８类地，‘高铁’在陈相过去１亩地才补偿３万，那么黑牛屯这地方跟陈相还差一类，们在１０年前给老百姓补的１亩地是１．１万，我们已付７０００元，总共还差４００万，这些钱在我们重新进场复工之前要给老百姓补齐，不能占便宜。”至于拖欠的山林托管费，李彦民（音）不同意工作组１９３万元的说法，“刚开始我已经付了２００万，停工之后我们的山林托管我还欠１８０万，但这总计３８０万的山林托管费（按合同规定）是５０年的，一方面没到期，另一方面如按前１０年就已付２００万（比例）算的话，我们还多付了。”　　

　　事实上，在资金链断裂之前，菲菲澳家还做出了一个危险的试探举动，对象则是法律的边界。　　

　　对于村民的“违建说”， 李彦民（音）承认“别墅建的地方不是批准的地方”。是时，在边规划、边施工、边审批的“三边政策”理念下，菲菲澳家出于购房人“坐北朝南”的风水观，将规划在黑牛屯村南山的别墅建在了北坡。“当时老板有个心眼，北坡建完后再在南山建，然后再补偿北坡的土地协议和费用。”李彦民（音）认为，这种先“南批北建”、“生米做成熟饭”再倒逼相关部门“更换地标”的做法是可行的。然而，未待如愿，菲菲澳家便由于摊子过大并陷入上市泥潭而倒地不起。　　

　　 网络上认为，菲菲集团曾位列中国民企５００强第187位，最辉煌时，“菲菲系”曾拥有过30位总裁、80多个总经理……虽然这些统计目前尚难以坐实，但很多人还是无论如何也无法接受将其与落荒而逃或扬长而去的背影联系到一起。　　

　　“第二只靴子”在哪里？　　

　　“复工剪彩时要把媒体请去，让所有人看看我们复苏和翻身的日子指日可待。”３月２４日，李彦民（音）的话时中似乎夹带着压抑许久的深意与情绪。　　

　　李彦民（音）称，菲菲集团已与大连一家名为宏磊的、拥有国资背景的民营企业达成初步一致，认定菲菲澳家项目在改动之后可以一投到底，启动期５年，总投资１４个亿，将其打造成辽宁{zh0}的集住宅、旅游、娱乐为一体的度假商业区。“３月２１日，国投的副总经理和总会计师已赴现场考察，认为是一个很好的亮点。”李彦民（音）说。　　

　　虽然事后《时代商报》向国投及大连方面进行核实，均为得到两者的明确答复，但菲菲澳家方面却已经排出了自己的时间表：前期２０００万资金已经到位，计划２０１０年投入１．５亿至２亿，将地面未完善的别墅基本完成，达到入住标准，４月６日复工。　　

　　４月６日，《时代商报》从黑牛屯村村民那里了解到的“复工”情况是“没有动静”。　　

　　业界认为，菲菲澳家近１０年来之所以撤而不退，显然有其自己的打算，而上述情况也并非菲菲澳家{zh1}一次宣称的“改变结果和命运的机会”。“我们一直在谈合作，去年谈了一家，看到盘子太大，（表示）拿不起。”李彦民（音）证实，任何事情到了一度程度都必须解决，只是需要时间。　　

　　从清明节前开始，《时代商报》就反复在与李彦民（音）联系，询问复工一事进展，但其第次的表示均为“正在为运作此事沈阳、北京两地跑，实在没有时间，但复工是可以肯定的。”　　

　　很显然，“集住宅、旅游、娱乐为一体的度假商业区”与菲菲澳家当初“现代化农业综合开发项目”给人的感觉相去甚远，众多无法透露姓名的业界人士由此反思，一个人或一个项目成熟的举动，是否是急于颠覆自己的过去。或许正因如此，与菲菲澳家有关的公众迷惑才无法在短期内消减太多。　　

　　盘活或将不了了之？
　　

　　眼下，对于这次“信誓旦旦”的复盘，尚无人能确切给出乐观还是悲观的判断。　　

　　在内业，早已为菲菲澳家的接盘者开出了“准入证”——１０亿至２０亿元。“在当前楼市和菲菲澳家现状的综合背景交织下，民企显然力有不逮。”沈阳一位较有实力的别墅开发商表示，任何一位地产商都清楚现在以巨资接手一个“大号”烂局意味着什么。　　

　　政策层面在“三令五申”也为菲菲澳家的“复兴宣言”划上了一个大大的问号。　　

　　2006年5月，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理；同年同月，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》校友录，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”；紧接着，２００６年６月的中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑；转年，国家调控仍未改变“别墅用地禁批”的基调；至2008年1月，国务院再行出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定{zd1}容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型，这将使通过调低容积率将住宅变为别墅的企图成为泡影。　　

　　“事实上，菲菲澳家政策的大门早已关闭。”上述别墅商说，更何况，菲菲澳家自身的部分土地问题尚“无法上得台面”。

　　在得知菲菲澳家或将盘活的消息后，前文所述的购房人吴玉喜忧参半。“希望它能成功，但对我来说意义已不大。”吴玉表示，“暂且不论闲置了１０年的房子修理一番后使用起来质量安全如何，单讲菲菲澳家别墅大空间、分隔少、制式老的户型特点，就已经落伍。”１０年间，我国别墅审美取向的指针已然不可逆转的从上个世纪的刻度点移开。　　

　　虽然整天忙于奔波的李彦民（音）表示，今后菲菲集团仍是菲菲澳家项目的投资方和参与者之一，但综观菲菲澳家的前路与背影，１０年间，一种对企业异乎重要的气质已然从菲菲集团身上黯然滑落。吴玉说，他本身是做企业的，平日很重视诚信，却在这个问题上吃了别人的亏；黑牛屯村村民说，再来开发商，一定要和他们签一个环境保护协议；而与此事有关的金融机构则表示，有些错误犯不起，有些企业和项目的xx放不得。　　

　　天地间，菲菲澳家如同一个被宠坏的孩子，瘫坐于沈阳南部，无助至极。或许，应该记起些什么，为了那场逝去的镜花水月。　

（续）别墅之变

沈阳１８年别墅史虽无法平铺却值得调阅。

自上世纪９０年代初于房地产浓雾中起跑，沈阳别墅业完成了从“多龙治水、撒网捕鱼”到“重点开花、精耕细作”的不可逆变迁，远行的是恩怨曲直，沉淀的是商业智慧，验证的是市场力量。

事实上，《休眠的别墅》只是个“由头”和“节点”，风险中，颠簸在政策与对策风口浪尖的豪华别墅依然执着。

创造未来是{zh0}的办法。１８年来，沈阳别墅“女大十八变”。

雾中起跑

沈阳进入别墅时代的历史并不久远。因为河畔花园数量仅为20栋的别墅区，１９９２之于沈阳意义深远——“别墅元年”——对沈阳房地产市场的作用无法估量。

彼时，中国{dy}轮房地产热露头海南，学者吴晓波称，１９９１年６月之前，海口公寓房售价每平米１２００元左右，而至１９９２年６月已涨至３５００元；随后，过热——调控——放开——再过热——再调控的房地产图景，便开始与中国３到５年出现一次的宏观调控脉络步步吻合。

“当时的能见度并不是很高。”沈阳资深房地产学者、策划人叶烈说，起跑与好、穿行也罢，与全国很多地方一样，沈阳的xx宅业也犹如置身令人迷惑与亢奋的雾气中。

“跳过中、低端直奔xx虽说是个不无危险的举动，但对整个行业而言却有利的。”是时，一位别墅商向叶烈说。孰料，十多年后竟一语成谶。

急迫的思维与践行在一开始就渐渐暴露出布局考量上的瑕疵。 

1996年沈阳别墅市场供应“洪峰”初现，年供应量在250套以上，较1992年增长了十倍，使得静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等名园耳熟能详；经过了１９９７、１９９８两年的调整和消化，1999年，别墅的高潮不减，市场供应量仍维持在200套左右的高位，而到２００２年，沈阳别墅市场单体别墅供应量竟冲高至500套左右。２００２年前后的一次业内聚会场合，有北京、上海等地的别墅研究者曾向叶烈道喜“沈阳这几年（别墅）动静搞的不小嘛”，而叶则瞬间听出了话音。

显然，当年的沈阳别墅有东、南、西、北、中混乱布局之虞。据叶烈及其他业内人士统计：

但叶烈提供给《时代商报》的一份当时写就的观点材料认为：沈阳东部的别墅一般价格都不是很高，原因是东部区域没有形成别墅的氛围，而且交通不便，周边配套不完善，虽然东部有山的围绕，空气清新度好，但人气不旺及地理位置偏僻，使得现有的别墅销售不是很好；西部的别墅只有金色高尔夫外商别墅，价格比市中心的一般住宅还要便宜，虽然提出高尔夫外商别墅的概念，但铁西区在人们心目中重污染区的印象，还是不适合别墅这一对景观、区位、地理环境要求都很高的住宅产品的存在的；而南部别墅群曾一度xx了沈阳xx住宅市场的价格：超过了10000元/平方米，单体别墅甚达到12000元/平方米，最贵的一套住宅总房款达到了600万元，加上装修费，要在700——800万元，如此高的总房款连目标人群都承受不起。此外，南部别墅群相当一部分的设计不尽合一，车位不足，单体别墅和联体别墅在车位、户型、空间划分等方面都不能xx满足客户的需求。

“总而言之，沈阳别墅品质不高，细节处理不好、功能区化分不能满足消费者对产品本身的要求、销售形式单一原始，不能满足别墅购买者的心理需求、别墅间距较近，不满足消费者对别墅私密性的要求、物业服务收费较低，服务内容缺少人性化设计，费用不能体现服务价值等等情况都需要改变。”叶烈说，然而在转变之前，沈阳别墅还需认识并解决许多深度矛盾。

悄然转身

“沈阳的别墅还有些误区。”一直关注沈阳别墅的国际知名xx住宅建设商——北京五合国际指出，２００３年之前，沈阳整个市场的别墅供应量呈现“菱形”的态势，中间价位项目比重{zd0}，别墅市场有点畸形，大多靠卖价格取胜。而且别墅围墙内外的环境差别很大，这在很大程度上也影响着别墅的品质。

沈阳建筑大学系主任战松也曾表示，本地别墅产品尽管已呈现多样化的趋势，但仍存在些许不足，比如在建筑形态上太重模仿，追求有庭、有树、有水、有草，在别墅配套上又显得过于简单，包括最基本的采暖设施大多是采用自建锅炉房或空调采暖，使用液化气罐来满足生活需要，这些都需要改进。但他也不否认，这些别墅尽管还存在着某种程度上的不足，却是沈阳别墅向前整体迈进的一块基石。

就在这种内、外注视之下２００３年到２００６年，沈阳别墅市场实现了自我转变。

先是2003年国家建设部一纸关于“禁止审批别墅用地”的45号文件让沈阳别墅市场感受到了自上而下的猛烈震动，继而2005年后的“国八条”、“国六条”等系列国家调控政策的出台，沈阳的别墅销售迅速降温。2006年7月，沈阳房地产专家范翰章曾透漏过一组数据，是年1－6月，沈阳别墅市场销售套数不足2004年的六分之一，别墅的整体价格也开始较2004年的3860元/平有所下降。沈阳别墅似乎行至比拼价格的边缘。

然而，“专业”很快将“表象”刺穿。“沈阳别墅已经开始注重改良欧美的传统风格。”彼时，泰盈集团xx分析人士认为，沈阳别墅风格进入多样化时代，中式风格开始复兴，本土化的现代风格成为亮点，“这是一种认识上的进步，也可能再次引发销售的高潮。”

《时代商报》联系到的一位２００６年的别墅购买者则一语道破天机：如果一套别墅的单价还比不上市内的一套普通住宅，就没有理由相信它会具有别墅的品质。

作为沈阳别墅“转身”的另一个佐证，上述xx分析人士表示，到２００６年，无论是沈阳别墅的开发者和购买者，都强化了这样的认识：别墅贵在具有高xxx，同时更要因地制宜，拥有属于它自己的精神内核。“万科早就说过，别墅应该是在物质与精神双重层面上的，提供一套头等尊贵感的生活系统，别墅形态应该是国际标杆的本土化再塑造；别墅功能应该满足自然回归的人本需求。”该xx人士说，显然，１０多年间，善于学习和补课的沈阳许多别墅开发商对别墅的认识终于有了质的飞跃。从注重卖价格到注重卖品质，许多别墅在经过改良和重新创造之后，符合了沈阳的本土文化和人文精神，走到了因地制宜的良性氛围。

或许，在经过了前半年的低迷之后，２００６年７月，沈阳别墅市场的突然爆发，兰桥圣菲、唯美十方园林、九如溪谷等众多价格不菲的新项目市场反响良好的真正原因正在于此。

渐入佳境

　　“佳境一旦打开，此后几年都将是个受益的过程。”叶烈肯定地表示。

来自于前不久落幕的沈阳房交会上的种种迹象表明，沈阳楼市的中、低商品住宅的销售，很可能由于刚性需求的提前释放而在2010年开春之后较长的一段时间内承受前所未有的市场压力。品牌产品和xx商品住宅产品将会因此而获得较大的市场空间，由于需求群体相对稳定且受到干扰的几率很低，别墅类品牌商品和xx住宅市场很可能成为2010年城楼市的主流。
　　

《时代商报》接触到的多位别墅商认为，有充足资料显示：2009年8月起，相对于沈阳中、低档商品住宅市场，别墅及高品质住宅的价格涨幅明显偏低，近40个别墅项目中，有29个项目的销售价格的平均涨幅低于500元/平方米，其中11个别墅项目的销售价格涨幅在300元/平方米左右，仅仅有9个别墅项目的价格涨幅在300至500元/平方米之间。

　　与此同进，由于沈阳高收入人群收入的稳定增长，xx商品住宅产品的消费需求增长比较稳定。公开资料显示：沈阳2009年经济社会发展趋势所受金融危机影响并不明显，经济社会发展稳定增长，2009年10月份，沈阳GDP增长幅度为14.1%，同年一季度沈阳人均可支配收入的增长幅度为11.2%。另据不xx统计，沈阳高收入人群数量也历经济社会发展的稳定而呈现出明显增长，一段时间以来，沈阳高收入人群已经从2005年占城市人口的7%左右，增长到12%左右。有观点认为，沈阳高收入人群总数已经接近10万，他们恰恰是沈阳xx商品住宅消费的{jd1}主力。

而这还不包括在xx商品住宅市场中渐渐活跃起来的外来人口。据了解，从2008年起，在沈阳别墅项目中选择购房人群中，外来人口已经突破二成。

２００９年，身为沈阳房地产研究所所长的知名学者范翰章曾经做过这样的预计：依情况看，买得起别墅的人，家庭资产至少要100万元以上，这样的人在沈阳至少有10000户；假设这10000户中按照每年5%买别墅，那么一年就应该销售500套；另外，外地在沈阳经商初步测算有40万人，假设其中也有5%的人买别墅，那么年销售别墅是200套。两项加起来，{zd1}沈阳年别墅购买力应为700套，而沈阳别墅销售历史上{zg}纪录是一年销售348套，所以说沈阳市别墅销售潜力相当巨大。 

不为展示 ２０10年习作 只为留存其中数据．原文发表于４月１２日＜＜时代商报＞＞