中凯:复制美国模式


"在目前中国宏观调控和市场化的行业里面,只有走专业化才能生存。"博鳌论坛上,上海中凯房地产开发管理有限公司(以下简称"中凯开发")执行董事兼总裁王谦总结了公司一年来探索的经验。

      此时,中凯开发所推崇的"美国模式"在国内运作的{sg}项目,也已开始销售:今年6月16日,安徽省巢湖市的中凯景湖豪庭开盘当日,楼盘成交量达到188套,销售率高达52%。开盘{yt}的销售量几乎等于同地区其他项目一年的销售量。

      "中凯开发模式有别于目前很多开发商,它是以投资管理的服务得到公司的利润,收取基本管理费用,来支持日常人员开销。"王谦表示,通过为投资人带来{zd0}回报,打造xxx{zg}的产品,然后分享投资利润的一部分作为企业的利润。

      二线城市推广美国模式

      "中凯景湖豪庭是公司成立以来,以美国模式成功运作的{dy}个项目,这一步非常关键。"一位中凯开发的内部人士告诉记者。

      长久以来,中国房地产奉行的都是香港模式。然而,在宏观调控后,这种大量依赖银行xx的发展模式渐显颓势。

      相较而言,美国模式是一种高度细分的专业化分工。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售,各个环节均由高度专业化的公司分别完成。美国模式中的房地产资金,更多地来源于社会大众的资金,只有15%左右是银行资金。

      在认清宏调市场形势基础上,中凯开发把发展的重点区域放在了二三线城市。

      "我们目前{zj0}合作伙伴的定位是:在当地由于资金的短缺或专业水平的局限性,不能够扩大规模的企业;在别的行业中做得非常好,希望利用手上的资金进入房地产行业获得xxxx的企业。"王谦表示。

      他同时透露,在合肥的一家优秀军工企业,拥有充足的来自政府的资金调配,在今年政府给他们的费用里面,计划动用60亿投资房地产,但不知道怎么做,也不知道60亿怎么管理,这就是中凯开发合作的潜在伙伴。

      "此外,二三线城市化进程加快,我们也参与解决政府打造经济适用房过程中遇到的问题,比如如何利用有限的成本,为低收入人群创造很好的环境。"王谦表示,目前,公司在郑州正在运作此类项目。

      除了上述客观需求契合外,二三线城市的潜力,也是中凯开发所看中的。

      "国家抑制房价过快增长的一系列宏观调控政策主要针对一线城市,对二、三线城市影响不大,而这些城市目前的住宅价格普遍偏低,未来存在持续上涨空间。在巨大需求和利润空间引导下,众多地产企业的开发重心正在转向二、三线城市。"中凯开发有关人士坦言,相关数据显示,2005年到2007年,二线城市大约需要新增5.07亿平方米住宅。

      中凯开发判断,未来几年在二、三线城市的竞争,将很大程度上影响中国房地产的发展格局,操盘二、三线城市成为中国地产战略的关键一环。

      资本平台

      目前,中凯开发已在安徽、江西、江苏等二线城市开始了近60万平方米的项目开发。今年中凯开发的目标是完成近10个项目,开发规模近200万平方米,管理项目总资产超过50亿元人民币,并提高专业化程度。

      "去年这个时间我们只有一个项目操作,到目前为止,公司已经做了四个开发管理项目。"王谦透露。

      七八年前,土地的获取是开发商获取利益的主要方式,只要能拿到土地,就会赚钱。而随着土地拍卖制度的完善,获取土地对自有资金需求量增大,土地成本占了开发成本50%左右,使中小开发商面临资金困境。

      对此,王谦指出,目前的中国金融市场,开发商融资渠道单一,除了银行xx,有效渠道极少,信托和REITS,尚处理论层面。尤其在二、三线城市,加上地域限制,这种需求的迫切性更加明显。

      "中凯开发的目标之一就是要建立一个平台,为开发企业解决资金问题。"王谦透露,目前国际上已有多家实力投资集团将中凯开发作为进入中国的渠道。

      "中凯开发与海外多种资金建立了广泛的联系与合作机制,可以为项目设计合理的资本运作结构,建立国际化的融资平台,真正实现海外资本与本土资源优势互补。"

      2007年,美国{zd0}的私募投资基金之一华平投资,以增资扩股形式正式入股中凯开发。

      多赢格局

      在博鳌论坛上,中凯企业集团总裁杨益华对开发商的定义,有这样一段表述:在后调控时代,开发商的内涵,一方面是投资商,真正的利润来源80%是靠投资土地和项目获取的。第二方面,就项目日常的开发管理而言,还是开发管理的服务机构。

      正是基于这样的理解,中凯开发的诞生,即是以为投资人提供专业的投资管理为目标,包括整个资金运作,现金流的计划,安排、融资方式和融资渠道的建立,资金的回笼,同时为开发项目提供专业的开发管理。

      而在找准了立足点后,中凯开发模式所提供的正是一个多赢的格局:

      对于海外资本,中凯开发为其庞大的资金提供中国地产市场的入口,为其提供规模化扩张的持续性盈利能力,同时降低了区域市场介入的运作门槛。

      对于中国本土开发商,中凯开发弥补企业开发资金不足的同时,分担企业开发风险。规模化的开发优势将有效地降低采购成本,通过管理降低运作成本,最终实现企业利润的{zd0}化。

      据王谦介绍,上述安徽巢湖项目有90%的投资是当地的{zd0}建筑商投资,中凯开发只占10%的股份,所以投资人对此非常满意。