《中华人民共和国物权法》知识问答(一)
一、什么叫物？什么叫物权？物权法调整哪一类法律关系？ [1]
“物”是指能为人力所支配和利用的物质对象。物包括不动产和动产，法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
“物权”是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权法调整的是因物的归属和利用而产生的民事关系。
二、什么叫不动产？什么叫动产？
不动产是指土地及其土地上的定着物，包括房屋、桥梁、地下排水设施以及长在地上的树木、农作物等。动产是指不动产以外的财产，如机器设备、车辆、动物、生活日用品等。
三、不动产物权在什么情况下要依法登记?
物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，要依法登记，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
四、未办理登记前订立的不动产物权合同是否有效？
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
五、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载有错怎么办?
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
六、物权法对预告登记是怎样规定的？
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
七、物权法对动产的设立、转让、变更和消灭作了哪些规定？
(1)动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。(2)船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。(3)动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。(4)动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。(5)动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
八、因法律文书、继承等设立、转让、变更或消灭的物权从什么时候起生效？
(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。(4)依照前面三项规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
九、物权法为保障权利人的物权作了哪些规定？
(1)物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。(2)因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。(3)无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。(4)妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者xx危险。(5)造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。(6)侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。(7)侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十、什么叫国家所有权？国家对哪些财产享有国家所有权？
国家所有权，是指国家对全民所有的财产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
下列财产属于国家所有：(1)矿藏、水流、海域属于国家所有。(2)城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。(3)森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。(4)法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。(5)无线电频谱资源属于国家所有。(6)法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。(7)国防资产属于国家所有。(8)铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。(9)国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。(10)国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。(11)国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
十一、物权法对保护国有财产有哪些规定？
(1)法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。(2)国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。(3)履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产xxxx，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。(4)违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
十二、什么叫集体所有权？哪些财产属于集体所有？
集体所有权，是指劳动群众集体组织对其财产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。
集体所有的不动产和动产包括：(1)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；(2)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；(3)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；(4)集体所有的其他不动产和动产。
十三、在行使农民集体所有权时，哪些事项应当由集体成员决定?
农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：(1)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；(2)个别土地承包经营权人之间承包地的调整；(3)土地补偿费等费用的使用、分配办法；(4)集体出资的企业的所有权变动等事项；(5)法律规定的其他事项。
十四、物权法对保护集体所有权作了哪些规定？
(1)集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。(2)集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。(3)集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
十五、物权法对征收集体土地和单位、个人的不动产有何规定？
(1)为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。(2)征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。(3)征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。(4)任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。(5)国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。(6)因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
十六、物权法对保护私人所有权作了哪些规定？
(1)私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。(2)私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。(3)国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。(4)私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
十七、物权法对保护法人或团体的所有权作了哪些规定?
(1)国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。(2)企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。(3)企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。(4)社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
十八、物权法对业主的建筑物所有权作了哪些规定？
(1)业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。(2)业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。(3)业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。(4)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。(5)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
十九、业主有哪些权利和义务?
业主的权利有：(1)建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。(2)业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。(3)物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。(4)业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
业主的义务有：(1)业主应当遵守法律、法规以及管理规约。(2)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。(3)建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
二十、哪些事项应由业主共同决定？
下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
