摘要：关键词：房地产、开发、价格 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，对于一般居住类房地产开发项目而言，由开发成本、开发费用和开发利润三大部分组成。范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等项。 （一）开发成本： 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。约占销售收入的20%。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 2.土地征用及拆迁安置补偿费。约占销售收入的10%。 （1）征地补偿费 征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地 者的生产和生活而支付的补偿费，包括： ①土地补偿费。它是指征用集体所有的土地时，直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。 ②青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。 ③安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的生产和群众生活，收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之外，支付给被征地单位的安置补助费用。 ④农转非人口安置费。它是指因征地被转业的劳动力，由用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。 ⑤ 超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门负责管理 ⑥新菜田建设基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金，作为被征地单位新开发菜田的建设费用。 ⑦新菜地开发建设基金 新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建设基金”。另外还包括水利设施维修分摊、耕地占用税、征地管理费等。 （2）拆迁及安置费用（包括建设场地各障碍物拆迁、处理费）拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。其中包括： ①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商品房的费用。 ②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。 ③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费。 ④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的公证、咨询等费用。拆迁管理费和拆迁服务费等。 3.前期工程费。房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测以及“三通一平”临时用地、用水、用电费和临时建设费、施工图预算编制费、工程合同预算审查费、招标管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、工程保险费、招标投标管理费、人防费等，约占销售收入的3%。 （1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右。 （2）七通一平费。七通一平费是指为了满足建设的需要，对被征用土地进行基础设施建设的费用。“七通”包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 4.建安工程费。指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等，约占销售收入的25%。 5.小区基础设施费。又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、电讯、环卫等工程费用，约占销售收入的5%。 6.公共配套设施费。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：廉租房、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，约占销售收入的3%。 7. 城市基础设施建设费。基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用，约占销售收入的3%。 8.不可预见费。房地产项目投资会考虑适当的不可预见费用。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，约占销售收入的3%。 （二）开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的间接费用、管理费用、销售费用和财务费用，约占销售收入的8—10%。。 1、开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。 2.管理费用。指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：行政管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 3、销售费用。开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： （1）广告宣传费。（2）销售代理费。（3）其他销售费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、销售服务费及预售许可证办理等费用。约占销售收入的5%。 4、财务费用。 5、开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括：营业税及教育税附加、土地使用税、土地增值税、企业所得税等。在一些大中型城市，这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。 （三）、开发利润。约占销售收入的20%。 以上三部分就构成了开发项目的销售成本，是商品房价格制定的基础资料。通过成本分析可以看出开发项目以土地取得成本、建筑安装工程费及其它费用、开发利润为主项，可以说三分天下，而随着土地“招、拍、挂”政策的完善，相关税费的不断出台，土地取得成本已跃居开发成本{dy}位，往往是既要承担土地出让金，又要对地上建筑的拥有者进行补偿，占30%强。建安工程费及其它费用约占30%——40%，而其随着建材、人工费等主项的不断上涨，工程费也有上涨的趋势。{wy}可能保持不变或仅是缓步增长的只有开发利润，前两项费用如果增长过快，而消费者购买力有限的情况下，开发商只能调低开发利润以保证资金的尽快回笼，本地市场如果有开发利润达到30%以上的项目已经能够使很多开发商趋之若鹜了。不过30%对开发周期2年以上的项目来说已经不算是很高的回报了，因此，如果土地相关政策没有重大变化、人工、材料等上游成本没有下降，而仅凭降低开发商利润以达到降低房价的机会是比较渺茫了。甚至有人笑谈：“去年的房价涨幅和猪肉比起来还算是很文明的了。” 从成本角度分析过后，再来看看市场。我们知道如果一个市场存在巨大泡沫即是比较危险的，迟早会以一种非理性的程度爆发破裂。而房地产市场的泡沫就是定义在需求和供给的比例，是否存在着巨大的市场投机行为。最近一项调查显示，哈尔滨以自住性购房为主，占89.2％；投资、资产保值和其他分别占23.2%、16.8%和7.6%。在自住性购房的群体中，改善住房条件的占69.2％，结婚购房的占15.1％，择校或临近校区的占5.2％，就业的占10.5％。与24届房展会相比，自住性购房提高4.2个百分点，表明市民改善住房愿望迫切。可以判断市场确实存在需求，而且这种需求投机的行为不占主流甚至是比较低的成分。 除此之外房地产价格还会受自然灾害的影响较大，但该情况属地区性而并无广泛行，哈尔滨地处东北边陲，历史上的大型自然灾害并不多，因此房价所受影响较小。 综上所述，本地区的房价不排除短期的、适当的回调，但总体趋势仍将以小幅上涨的走势为主。 |
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